Ждали рецессии: как русские ультрахайнеты спасают капиталы в недвижимости

Пандемия коронавируса, паника на мировых рынках, карантин, падение цены на нефть и падение курса рубля повлияли на рынок недвижимости.

Первыми пострадали отельный сегмент и ретейл — кафе, рестораны и торговые центры. Уже сейчас компании сокращают расходы и персонал; отельные операторы передоговариваются с собственниками о снижении цен арендных контрактов.

Мы предполагаем, что первые банкротства в отельном сегменте начнутся через два-три месяца. Можно ожидать, что на рынке появятся предложения о продаже недвижимости по цене ниже пиковых значений начала года.

Меньше всего пострадает жилье под долгосрочную аренду — квартиры и доходные дома. Арендаторы попросят о скидках, только если макроэкономический спад будет значительным и затяжным: ВВП существенно снизится, а безработица вырастет. Это объясняет, почему жилье в нормальной экономической ситуации дает меньше доходности, чем коммерческие объекты: ниже риск — ниже доходность.

По мере развития ситуации мы увидим общее снижение темпов роста мировой экономики. В зависимости от глубины падения пострадает офисный сегмент в Европе и США: компании съедут из офисов или договорятся о снижении стоимости аренды. Такое развитие событий мы прогнозируем в течение четырех — шести месяцев, к середине 2020 года.

Для большинства компаний этот год будет потерян с экономической точки зрения. Самые оптимистичные прогнозы: нормальный темп рынка недвижимости восстановится осенью.

Государства в лице регуляторов объявляют о мерах поддержки рынка. Например, ФРС снизила ключевую ставку до 0%. Вероятно, за ней последуют и действия ЕЦБ по количественному смягчению. По нашему мнению, дешевые деньги позволят рынку недвижимости пройти период турбулентности без катастрофических потерь.

Несмотря на кризис и карантин, российские ультрахайнеты уже активно интересуются возможностью инвестировать в зарубежную недвижимость. За последние несколько дней в Tranio обратились пять family-офисов крупных владельцев капитала.

Большинство инвесторов заняли разумную позицию — они хотят в ближайшие четыре — шесть месяцев найти интересные инвестиционные возможности. Никто не ожидает, что прямо сегодня можно купить что-то дешево, так как: 1) это сейчас технически невозможно; 2) реальные банкротства стоит ждать чуть позже.

Интерес ультрахайнетов во время кризиса не случайный. Несколько наших клиентов рассказали, что уже давно ждут рецессию на перегретом рынке, чтобы купить объекты по низким ценам. Инвесторы понимают: несмотря на кризис, разместить капитал в хорошие объекты так же трудно, как и до кризиса.

Российские владельцы крупных капиталов держали свои сбережения преимущественно в валюте, поэтому пока девальвация их не сильно коснулась. Но, опасаясь ухудшения ситуации на родине, они направили свое внимание на зарубежные инвестиции.

Средний объем интересной для них сделки — €10–20 млн акционерного капитала (equity), также они рассчитывают на проектное финансирование. Общий объем инвестиций порядка €50–100 млн (equity). Средние ожидания по доходности реалистичные — 10–15% годовых в валюте. Для большинства крупных инвесторов это не первый шаг к инвестициям в недвижимость в Европе и США.

В нашей практике русские инвесторы — не единственные, кто хочет в сложный момент приобрести актив по выгодной цене. Такую же позицию заняли владельцы капиталов на других рынках.

Мы допускаем, что дисконты на отдельно взятые объекты могут доходить до 20%. Распродажи по бросовым ценам мы не ожидаем, потому что:

• за последние пять — десять лет в мире скопилось слишком много свободных денег;
• государство постарается защитить бизнес и население.

Мы наблюдаем такую реакцию покупателей:

• количество русскоязычных заявок в бюджете до €1 млн снизилось примерно на 50%;
• количество англоязычных заявок не падает: европейцы, американцы и азиаты интересуются зарубежной недвижимостью так же, как и до кризиса. Мы связываем это с тем, что иностранных клиентов не коснулись снижение стоимости нефти и валютные изменения.

Можно ожидать, что в перспективе трех — шести месяцев на рынке появятся выгодные предложения. Мы видим привлекательными несколько точек приложения инвестиционной активности:

• антикризисное управление объектами, менеджмент взаимоотношений с арендаторами;
• выкуп долгов, под которыми есть активы;
• поиск и покупка подешевевших объектов в сегменте отелей как наиболее пострадавшей отрасли. Далее — в других нишах в зависимости от глубины падения рынков;
• выкуп земельных участков без разрешения на строительство. Это активы, в которых арендный поток или прибыль от перепродажи наиболее далеки и неочевидны в период рецессии, а премии за риск наиболее высокие.