Эксперты увидели в решениях Путина потенциал для роста рынка недвижимости
Все выплаты доходов (в виде процентов и дивидендов), уходящие из России за рубеж, в офшорные юрисдикции, должны облагаться адекватным налогом. Об этом заявил Владимир Путин во время телеобращения в среду, 25 марта. Президент России также предложил установить налог на процентный доход в размере 13% с банковских вкладов или инвестиций в долговые ценные бумаги, которые превышают 1 млн руб.
Эксперты считают, что эти инициативы положительно скажутся на инвестиционном потенциале объектов недвижимости в России.
Что сказал Путин
«Все выплаты доходов (в виде процентов и дивидендов), уходящие из России за рубеж, в офшорные юрисдикции, должны облагаться адекватным налогом. Сейчас две трети таких средств <…> в результате разного рода схем так называемой оптимизации облагаются реальной ставкой налога лишь в 2%. Тогда как граждане даже с небольших зарплат платят подоходный налог в 13%. Поэтому предлагаю для тех, кто выводит свои доходы в виде дивидендов на зарубежные счета, предусмотреть ставку налога на такие дивиденды в 15%.
<…>
Предлагаю для граждан, чей общий объем банковских вкладов или инвестиций в долговые ценные бумаги превышает 1 миллион рублей, установить налог на процентный доход в размере 13%. То есть, повторю, не сам вклад, а только проценты, получаемые с таких вложений, будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Подчеркну, такая мера затронет лишь порядка 1% вкладчиков. При этом условия для размещения средств в российских банках по-прежнему останутся привлекательными и одними из самых высокодоходных в мире», — сказал Путин.
«Инвесторы переведут финансы в более ликвидные активы». Комментарии экспертов
Самым лучшим способом получения высокой доходности станет недвижимость, так как в текущей экономической ситуации — это самый надежный, перспективный и высокодоходный финансовый инструмент, считает коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. «Многие люди, у которых заканчиваются сроки банковских депозитов, будут рассматривать именно это направление [недвижимость. — Прим. ред.]. На сегодня мы видим, что при покупке квартиры доходность составляет 10–30% годовых, при этом ключевая ставка ЦБ осталась без изменений, а значит, банки так же воздержатся от увеличения ипотечной ставки. Таким образом, люди, которые сейчас вложили свои деньги в банковский продукт и попали под налогообложение, переведут финансы в более ликвидные активы», — сказал эксперт.
Ситуация с депозитами в последнее время такова, что ставки по ним низкие, редко в последние годы можно было открыть вклад со ставкой выше 6–7% годовых, прокомментировала инициативу председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Такую доходность (и гораздо более высокую) за счет роста цены по мере повышения строительной готовности в Москве может обеспечить практически любая столичная новостройка с хорошим темпом строительства. Поэтому в последнее время вклады существенно уступали недвижимости. Сейчас можно подобрать проекты с доходностью 10–12% годовых и выше, и введение налога на крупные депозиты может действительно побудить ряд граждан предпочесть недвижимость банковским инструментам», — рассказала риелтор.
Решение президента о введении налогов 13% на доходы по банковским вкладам свыше 1 млн руб. дополнительно сдвигает чашу весов в пользу приобретения недвижимости, сказал руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. «Сейчас при вкладе суммой на 5 млн руб. на три года можно добиться доходности максимум 7%, то есть 350 тыс. руб. в год, с которых будет уплачено 45 тыс. налога. Так, доходность снизилась на 1%. При этом при вложении аналогичной суммы в новостройку на этапе котлована возможно получить 5–20%, в случае первых ДДУ — до 20–25%. Или же сдать в аренду — наиболее высоким процентом годового дохода обладают студии (8%, со сроком окупаемости 12 лет), однокомнатные квартиры (6–7% и 14–16 лет соответственно), апартаменты (9–12% в год, окупаемость 11–13 лет). При покупке коммерческих площадей доход в таком случае 2,5 раза выше, чем от аренды под жилье. Окупаемость — семь-восемь лет, что соответствует доходности 12,5–14% годовых. Можно найти предложения с окупаемостью даже в шесть лет (17% годовых). При этом инвестор будет получать ежемесячный доход 80–85 тыс. руб. (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год). Однако доход в таком случае сопряжен с рисками и дополнительными затратами по его извлечению в отличие от банковского вклада».
«Анонсированный налог на проценты, полученные по вкладам и вложениям в долговые бумаги, превышающие 1 млн руб., безусловно, повлияет на привлекательность данных инструментов негативно. Российское общество традиционно рассматривает вложения в новостройки как инструмент сохранения капитала и в ряде случаев — заработка. Что, по логике, близко к долговым инструментам и банковским депозитам. Учитывая тот факт, что перечисленные инструменты (долговые бумаги, вклады и недвижимость) воспринимаются как близкие по функционалу и степени риска, предложенные изменения при прочих равных приведут к смещению интереса в пользу недвижимости», — заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер юридической фирмы BMS Law Firm Алексей Матюхов.
На введение налога на проценты по вкладам свыше 1 млн руб. непременно отреагируют банки, рассказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. «В результате вклады станут не таким выгодным предприятием для граждан. Несмотря на это, покупка новостройки не станет аналогам вклада, потому что в сегменте первичного жилья после 2018 года процент проектов, подходящих для инвестиционных целей, крайне мал. Недвижимость — это возможность сохранить капитал, но не получить с него доход. Поэтому, если покупателю нужно жилье (пусть и в перспективу, для детей), то купить сейчас квартиру — своевременная мера. Но вот в качестве инструмента для извлечения прибыли я бы такой вариант рассматривать не стал», — заявил Колосницын.
«Инвестиционные проекты в недвижимости как менее рискованные получат приток средств от легализующихся инвесторов», — прокомментировал управляющий партнер М9 development Антон Минеджян. По его словам, высвободившиеся средства могут быть направлены на рынок ИЖС внутри России. «Именно эта сфера менее зарегламентирована защитными структурами и более гибкая к финансовым моделям. Такой большой потенциальный спрос россиян на ИЖС озвучен сразу в нескольких исследованиях, заслуживающих доверие. И программа развития ИЖС, анонсированная несколько дней назад правительством России, тому поддержка», — сказал Минеджян.
Недвижимость — это долгосрочные инвестиции, что подходит не всем инвесторам, заявила директор по маркетингу и PR международной риелторской компании Barnes Moscow Анастасия Колупаева. По ее словам, теперь многие вкладчики будут либо снимать деньги, переводить их в доллары и класть на депозиты, либо искать другие варианты вложений. Состоятельные вкладчики могут обратить внимание на предметы искусства или яхты, «что происходит уже сейчас», резюмировала эксперт.
«Конечно, это скажется на спросе, потому что на рынке недвижимости есть более-менее понятные законодательные нормы и нет налога на прибыль с продажи жилья, если продавец владел ею не менее пяти лет. Кроме того, девелоперский бизнес пока достаточно стабильно держится в серой зоне — многие договоренности совершаются при личной встрече сторон», — уточнил управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас. Он отметил, что таким образом есть способ обходить налоги и многие граждане пока еще согласны на это. Однако влияние на спрос будет очень незначительным, порядка 5−7%.
Российские объекты недвижимости станут непривлекательными для иностранных инвесторов
Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков:
— Вывод средств в офшоры или в компании другой юрисдикции в большем объеме производится не девелоперами. Активные девелоперы обычно направляют средства в развитие своих компаний, являясь локальными российскими игроками с российскими бенефициарами бизнеса и основным капиталом в России. Поэтому для них это не самая насущная проблема.
В большей степени введение налога коснется бенефициаров и компаний, бизнесом которых является получение дохода от недвижимости в России.
Это рантье, рентные фонды, собственники недвижимости, конечными бенефициарами которых являются иностранные физлица, корпорации или фонды. Часто это также ультрасостоятельные россияне, основной капитал которых находится за рубежом. Их данная мера коснется в большей степени: вырастет налоговая нагрузка, выводить деньги из России станет еще дороже.
Данная мера также может негативно сказаться на интересе иностранных инвесторов. Российские объекты, приносящие рентную доходность, станут для них менее привлекательными.
Это может привести к тому, что такие инвесторы будут меньше вкладывать в российские объекты или активнее выставлять их на продажу. Российским собственникам, которые исторически работали через офшорные структуры, придется активно реструктурировать свой бизнес, например в сторону владения через ЗПИФ недвижимости, либо они пострадают с точки зрения дивидендной доходности.