Заграница не поможет: новые налоги как повод инвестировать в недвижимость

Налог 13% на доходы от депозитов и 15% на вывод дивидендов за рубеж. Как эти нововведения повлияют на решения россиян о покупке зарубежной и российской недвижимости?

Начиная с 2014 года спрос со стороны россиян на покупку зарубежной недвижимости неуклонно снижается. Периоды нестабильной экономической ситуации в стране, валютные колебания и ослабление курса рубля не проходят незаметно. К концу первого квартала 2020 года объемы приобретаемой россиянами зарубежной недвижимости в Болгарии, Испании и других курортных странах упали на 50–70% относительно пиковых значений 2007 года.

Основная доля инвесторов в России — это владельцы среднего и крупного бизнеса. Инвестиционный портфель ликвидных активов (акции, деньги, облигации) клиента из России до 2017 года в среднем оценивался от €500 тыс. до €1 млн. Преимущественно россияне покупали зарубежную недвижимость в инвестиционных целях и для личного использования, то есть для отдыха с семьей и детьми.

К 2017 году портрет инвестора из России кардинально изменился. Именно с этого периода россиянам за рубежом начали активно закрывать банковские счета и задавать многочисленные вопросы о происхождении денежных средств. Причем вопросы эти зачастую были вне рамок закона тех стран, в которых они возникали. Например, согласно законодательству Италии и большинства стран ЕС, сведения об источнике происхождении денежных средств требуется хранить пять лет. Соответственно, если вы заработали деньги шесть лет назад или продали свои активы более пяти лет назад, то вы имеете право не предоставлять подтверждающие документы. Однако налоговые органы все равно их запрашивали. Для решения этих вопросов многие инвесторы подавали в суд и выигрывали дела.

Рост русофобских настроений и охота за русскими деньгами [источниками доходов] практически свели к нулю сделки по покупке зарубежной недвижимости. В связи с этим в 2017 году зародился другой тренд — россияне начали массово продавать свою зарубежную недвижимость и продолжают это делать и по сей день. По их мнению, продав за валюту зарубежные активы, можно выгодно приобрести недвижимость в России.

Те, кто покупал зарубежную недвижимость, планировали полностью эмигрировать за границу вместе с детьми. В большинстве случаев это были простые люди, которые нашли работу за рубежом, оформили все необходимые документы и, продав единственное жилье в России, теперь переезжают за рубеж. Сегодня 80% от общего числа сделок, связанных с покупкой зарубежной недвижимости, мотивируются именно переездом за рубеж на постоянное место жительства. Возраст таких покупателей варьируется от 30 до 45 лет. Еще 8% респондентов приобретают жилье за рубежом в тех странах, куда ранее отправили своих детей на обучение и те остались там после окончания учебы. Едут помогать с внуками или для воссоединения семьи. Оставшиеся 7% покупают недвижимость за границей с целью инвестиций, и только 5% — это состоятельные люди. Хотя в период с 2006 по 2013 год процент состоятельных людей, приобретающих недвижимость за рубежом, составлял более 60%.

Поэтому сегодня введение новых налогов никак не повлияет на зарубежные рынки, так как это скажется только на менее 1% покупателей, у которых легальное происхождения денег в России под вопросом. В 2012 году, к примеру, это коснулось бы не менее 30% сделок.

Более серьезные изменения произойдут на рынке недвижимости в России. Данные разнятся, но, по информации от агентства по страхованию вкладов, нововведения могут коснуться 55% всех вкладов в России, и никто не знает, каких объемов это может коснуться, говоря о доходах от ценных бумаг и других инструментов. Люди научились читать между строк и осознают, что это только первые шаги и в дальнейшем вполне стоит ожидать ужесточение налогового бремени, а при необходимости использовать опыт Кипра, где налогом облагаются и сами депозиты, а не только доходная часть.

Все это происходит на фоне ситуации с пандемией, изменениями в Конституции страны и очередного круга девальвации рубля. В какую же тихую гавань побегут люди, спасая кто сколько может? Конечно, в те самые квадратные метры и «не горящие кирпичи».

Уже более 100 лет в России повторяется один и тот же сценарий. Начиная с 1917 года с завидной регулярностью деньги и накопления граждан пропадают или обесцениваются. Их съедает инфляция, налоги, реформы и прочие преобразования финансовой системы. Вопрос не в том, произойдет это или нет, вопрос лишь, когда это случится.

Именно по этой причине в сознании каждого россиянина уже прочно укоренилась мысль, что только недвижимость остается стабильным и надежным активом. Поэтому введение новых налогов как бы специально подталкивают людей вкладывать свои денежные средства в недвижимость и таким образом хоть как-то поддержать экономику страны. Деньги, осевшие на вкладах россиян, весьма слабо это делают.