Магазины без людей: как переживают кризис владельцы и арендаторы ТЦ
В Москве уже четыре недели закрыты торговые и развлекательные центры, не работают кафе и рестораны, магазины непродовольственных товаров и другие сегменты. Арендаторы и собственники помещений в торговых центрах и стрит-ретейле ведут активные переговоры по снижению платежей из-за остановки бизнеса.
Разные сегменты бизнеса столкнулись с теми или иными сложностями из-за карантинных мер. Трудности испытывают как собственники помещений, так и арендаторы. Рассказываем, какие скидки готовы сегодня давать арендаторам в торговых центрах и в сегменте стрит-ретейла в Москве.
Сложные переговоры
На сегодняшний день большинство собственников площадей в торговых центрах Москвы предоставили различные скидки или даже каникулы по арендным платежам на апрель, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Если две-три недели назад большинство арендодателей игнорировали письма и просьбы арендаторов о смягчении арендных условий, то сейчас уже больше половины собственников московских торговых центров идут навстречу, говорит руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.
Подход в предоставлении скидок сегодня индивидуальный. Сложности испытывают как арендаторы, так и собственники торговых центров. Собственники в первую очередь анализируют сегмент арендатора — насколько сильно он пострадал от текущей ситуации и есть ли у него возможности дистанционной работы, чтобы частично выплачивать стоимость аренды, отмечает заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers International Лариса Еремина. По ее словам, чаще всего владельцы идут на уступки тем арендаторам, чей бизнес существенно пострадал от ограничений — магазины одежды и обуви, салоны красоты и т. д.
Собственники предоставляют скидки по аренде на период закрытия или отсрочку на три — шесть — девять месяцев, отменяют фиксированную арендную плату на период закрытия с полной или частичной оплатой сервисных сборов, чтобы собственник мог компенсировать часть своих расходов на эксплуатацию здания, уточняет Полина Жилкина. По оценке Colliers International, средняя скидка сейчас составляет 30–50% от арендой платы на определенный период времени.
Однако многих арендаторов не устраивает даже отсрочка, так как они понимают, что после окончания вынужденных каникул не получат и половины выручки, которая была до кризиса, да и сам запуск торговой точки после простоя потребует инвестиций и времени, считает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Поэтому в ряде случаев переговоры заходят в тупик, говорит эксперт.
Легче всего навстречу арендаторам пошли собственники помещений формата стрит-ретейла, а также владельцы небольших торговых центров, отмечают эксперты. Часть собственников сейчас вынуждены держаться за арендаторов, так как быстро найти замену закрывшимся операторам будет довольно сложно, поясняет Белых. По его словам, у крупных ТРЦ очень высокие расходы на содержание здания и налоги, а также кредитная нагрузка, поэтому они вынуждены требовать у арендатора оплаты, даже понимая, что тот, скорее всего, расторгнет договор и уйдет.
Остались без скидок
Не всем арендаторам удалось получить скидки, некоторые собственники не готовы идти на какие-либо уступки, отмечают брокеры. Решение о предоставлении скидки на рынке стрит-ретейла, как и в торговых центрах, сегодня принимаются индивидуально с учетом перспективы сдачи помещения в ближайшем будущем. «Ряд собственников вообще не идут на уступки, оперируют тем, что в стране не введен режим ЧС, здания работают в прежнем режиме и свои обязательства по договору собственники соблюдают», — говорит Еремина.
По мнению Белых, арендаторы с высокой вероятностью расторгнут договоры аренды с собственниками, которые не идут на уступки, если только это не какие-то топовые места с хорошим трафиком, способные принести прибыль сразу после окончания ограничительных мер. Но таких мест немного даже в Москве, а с каждым днем карантина их список стремительно сокращается, так как население теряет все больше и больше денег, отмечает эксперт.
«Мы рекомендуем многим собственникам, которые пошли навстречу операторам, начать поиск замены заранее, так как после окончания бесплатного периода арендатор все равно может съехать. Сейчас рынок находится в стадии переговоров, а реальная картина потерь будет видна не раньше июля-августа», — советует Белых.
Новые сделки
Активность на рынке аренды торговых помещений близка к нулю, считает Жилкина. Однако, по ее словам, переговоры о новой аренде идут с наиболее стабильными категориями и брендами арендаторов, которые способны прогнозировать темпы и форматы своего дальнейшего развития при различных рыночных сценариях. Безусловно, коммерческие условия, обсуждаемые три месяца назад и сегодня по одной и той площадке, могут сильно отличаться, поясняет она.
Тем не менее о полной остановке рынка пока говорить не стоит, считает Белых. По его словам, помещения продолжают арендовать продуктовые операторы, крупные сетевые алкогольные магазины, аптеки, интернет-магазины. Ряд операторов из других сфер готовы заключать договоры аренды при условии, что платежи начнутся после окончания режима самоизоляции, а в течение этого периода они будут освобождены от уплаты аренды, говорит эксперт.
Многие компании продолжают рассматривать варианты дальнейшего развития, в первую очередь это продуктовые сети, аптеки, зоомагазины — те сегменты, которые наименее просели в текущей ситуации, отмечает Еремина. По ее словам, на рынке есть компании, которые смотрят на перспективу и нацелены на поиск качественного объекта в хорошей локации по более привлекательным коммерческим условиям.
Прогноз
Эксперты, опрошенные редакцией, отмечают, что сегодня не лучшее время для прогнозов, так как пока неизвестна дата снятия ограничительных мер и возвращения людей в торговые центры, а масштаб бедствия в полном объеме пока невозможно оценить. Брокеры ожидают роста вакансии торговых помещений, а также снижения арендных ставок в Москве. Как изменятся эти показатели, будет зависеть от того, когда снимут ограничительные меры, а также от числа закрытия или оптимизации компаний и сетей.
«Сейчас рынок торговых центров, по сути, замер, и, думаю, самое раннее — в конце мая мы сможем понимать, как будет дальше развиваться ситуация», — говорит Жилкина. В июне при условии прекращения карантина начнут работу торговые точки, рынок станет постепенно восстанавливаться — тогда будет понятно, насколько он переформатируется, какое количество игроков примет решение о закрытии или сокращении бизнеса, считает Еремкина.
По прогнозу Cushman & Wakefield и Colliers International, ставки аренды на торговые помещения в Москве могут снизиться по итогам года максимум на 20–30%. «Ставки снизятся, но незначительно. Однако об этом рано говорить, сегодня основная проблема заключается в грядущем увеличении вакансии», — считает руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Оксана Мостяева. По оценке Colliers International, ставки аренды до конца могут снизиться до 30%. Этот тренд будет временным, и уже в начале следующего года они вернутся на прежний уровень, убеждена Еремина.
В сегменте стрит-ретейла некоторые помещения, где собственнику и арендодателю не удалось договориться о скидках, уже предлагаются на рынке, отмечает старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова. По ее оценке, во втором квартале из-за текущей ситуации на рынке может начаться ротация арендаторов. По итогам года доля свободных площадей в ТЦ Москвы может превысить 10%, докризисный прогноз — 7%, отмечает эксперт.
«Спад экономической активности в апреле неизбежно приведет к банкротству многих небольших компаний. Наибольший процент ротации и вакансий в ТЦ мы ожидаем среди помещений до 300 кв. м», — прогнозирует Сизанова.
