Подешевеет на полпроцента: что будет с ипотекой после снижения ставки ЦБ
Центробанк снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 5,5%. Данное решение он принял, несмотря на падение цен на нефтяном рынке и распространения COVID-19.
Последний раз Центробанк России снижал ставку в феврале. Тогда ключевая опустилась на 0,25 б.п., до 6%. Это стало шестым снижением подряд и самым низким показателем с конца 2014 года. На последнем заседании 20 марта регулятор сохранил ставку, несмотря на обвал рубля и пандемию.
Выяснили у аналитиков и банков, что будет с ипотечными ставками после снижения ключевой и удастся ли избежать провала спроса на жилье.
Ипотека будет дешеветь
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики назвали уменьшение ключевой ставки ожидаемым. Инфляция находится на низком уровне, это оставляет регулятору маневр для снижения. Снижение ставок поможет в целом быстрее запустить экономику, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Еще что хорошо в этом решении: не будет заметного спреда в уровне ипотечных ставок для первичного и вторичного рынков. Банки с большой вероятностью снизят ипотечные ставки и по продуктам, не связанным со льготной ипотекой под 6,5% годовых», — отметил он.
По прогнозам аналитиков, большинство российских банков вслед за ключевой ставкой пересмотрят ипотечные. В ближайшее время ставки могут опустить до 8,1–8,3%. «Мы ожидаем реакции от ведущих банков России в части снижения ставок по ипотеке, не исключено, что оно может составить до 0,4%», — сказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
По мнению аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, крупные банки, которые ощущают государственную поддержку, могут анонсировать снижение больше, чем на полпроцента. Остальные тоже будут вынуждены снижать ипотечные ставки, просто не все смогут позволить себе больше 0,5%.
«При этом часть игроков может не изменить ипотечные ставки из-за снижения маржинальности и дополнительных расходов на фоне пандемии — банки обязали выдавать беспроцентные кредиты на выплату зарплат. Пока нормативная база под это не разработана, и банки берут все риски на себя», — добавил аналитик.
«Снижение ключевой ставки банка позволит банкам удержать ставки на текущем уровне»
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:
— Ввиду роста волатильности на финансовых рынках, введения режима самоизоляции и других неблагоприятных условий, в которых мы сейчас оказались, такое решение Банка России очень важно. Оно позволит банкам сохранить ставки на текущих уровнях. В неблагоприятных экономических условиях и роста волатильности ипотечные ставки, вероятнее всего, повышались бы, а снижение ключевой ставки банка позволит банкам удержать ставки на текущем уровне.
Что касается спроса, то сейчас все крупные банки говорят о его падении. Мы прогнозируем, что в этом году будет выдано около 1 млн ипотечных кредитов на сумму 2,5 трлн руб. Это ниже прошлого года, когда было выдано примерно 1,3 млн кредитов на 2,9 трлн руб. Но, конечно, без мер поддержки, которые приняли правительство и Банк России, и без программы субсидирования ипотеки падение было бы существенно сильнее.
Удастся ли реанимировать спрос
Ситуацию на рынке жилья и ипотеки будет определять то, с какими потерями страна выйдет из карантина. «Многое будет зависеть от благосостояния покупателей, как быстро будет восстановлена вся инфраструктура для заключения сделок — открытие банков, МФЦ, нотариальных контор», — отметил Алексей Попов из ЦИАН.
По мнению аналитика ГК «Финам», после завершения карантина будет всплеск спроса. Во-первых, многие сделки были прерваны из-за введения режима самоизоляции, притом что люди уже внесли предоплату. Во-вторых, за время карантина сформируется отложенный спрос, который будет реализован в первое время. «После чего рынок уйдет в стагнацию. При падении спроса и в условиях высокой конкуренции банки станут бороться за ипотечных заемщиков, и ставки будут понижаться», — считает он.
Спрос на покупку жилья и ипотеки в этом году просядет, согласился Алексей Попов. По оценкам ЦИАН, по итогам второго квартала падение спроса на жилье в Москве может составить 50% (на фоне карантина и с учетом того, что продажи во втором квартале прошлого года были рекордными). Во втором квартале за счет льготной ипотеки и программ от застройщиков спрос начнет восстанавливаться. Но в итоге снижение спроса составит 20%.
«Качественного рывка, который был пять лет назад, ждать не стоит. Тогда не было безработицы, которая с высокой долей вероятности возникнет во втором полугодии 2020 года. Но в долгосрочной перспективе политика регулятора должна смягчить взрывной рост безработицы, и восстановление экономики и рынка недвижимости будет более быстрым», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН.
По мнению Ильдара Хусаинова, решение ЦБ поможет частично компенсировать просадку спроса (до 70% в некоторых регионах). «Плюс в результате снижения процентных ставок по вкладам увеличится приток тех, кто решит инвестировать в недвижимость. Это также поддержит рынок и позволит восстановить его в более кратчайшие сроки, возможно, уже к весне 2021 года», — добавил он.
При обычной ситуации понижение ключевой ставки, несомненно, подстегнуло бы рынок жилья. Однако пандемия привносит коррективы в возможности заключения сделок, добавил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Во-первых, онлайн-сделки пока не имеют особой популярности. Во-вторых, люди во многом предпочитают пережидать периоды неопределенности, коей текущая эпидемия, несомненно, является. В связи с этим надеемся, как минимум такой уровень ставок продержится и после режима самоизоляции, чтобы поддержать спрос, отметил он.
Поддержка спроса
Спрос на рынке жилья сменился падением. Если после обвала рубля и до начала карантина на рынке жилья был зафиксирован резкий рост активности покупателей (по оценке риелторов и девелоперов, за первые две недели марта спрос на квартиры в Москве вырос до 30%), то сейчас наблюдается падение. В Минстрое России предупредили о 50%-ном падении спроса на жилье из-за COVID-19. По словам министра Владимира Якушева, спрос на жилье в условиях пандемии уже снизился на 30% в субъектах.
Чтобы поддержать спрос на рынке жилья, президент анонсировал запуск субсидированной ипотеки под 6,5% годовых. По оценкам вице-премьера Марата Хуснуллина, льготная программа затронет до 90% новостроек в России. Часть банков, не дожидаясь постановления правительства, уже начали выдачу льготной ипотеки.
«Это очень хороший знак»
Банки положительно оценили решение ЦБ понизить ключевую ставку в столь непростых условиях и допустили понижение ставок в ближайшем будущем.
«Это очень хороший знак. Мы поддерживаем. Знаете, в периоды прошлых экономических трудностей Центробанк первым делом повышал ставку и таким образом тормозил развитие экономики. В данном случае Центробанк действует очень правильно. Снижение ключевой ставки, безусловно, станет содействовать тому, что деньги будут активнее идти в экономику», — заявил председатель правления ВТБ Андрей Костин.
В Райффайзенбанке назвали решение ЦБ ожидаемым. «Мы продолжим следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования, соответственно, стараясь предлагать клиентам лучшие продукты и сервисы в сложившихся обстоятельствах. Однако в кризис важно сфокусировать все усилия не на стимулировании новых продаж, а на работе с клиентами», — заявил управляющий директор по кредитным розничным продуктам банка Андрей Спиваков.
Руководитель цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев заявил, что для рынка ипотеки это, безусловно, стимул к развитию и росту объемов, что особенно важно в текущей непростой ситуации. «Тем не менее многое будет зависеть от конкретных мер, предпринимаемых как другими банками, так и регулятором. Мы будем оперативно реагировать на возможные будущие изменения для того, чтобы своевременно предлагать нашим клиентам оптимальные условия и сервис», — отметил он.
Старший экономист банка «Открытие» Максим Петроневич допустил снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. «Можно ожидать коррекции ставок на рынке банковских услуг. В наибольшей степени это затронет самые надежные сегменты, такие как ипотечные кредиты», — сказал он.
В ПСБ рассматривают возможность снижения стоимости кредитов для бизнеса, а также изменения условий по другим кредитным в соответствии с динамикой на рынке. «Текущий уровень кредитных ставок в ПСБ невысокий, банк будет адаптивно подходить к их изменению», - рассказали в пресс-службе кредитной организации.
В МКБ заявили, что внимательно следят за конъюнктурой рынка и готовы «в случае необходимости, корректировать свое предложение». В Сбербанке от комментариев воздержались.