Как изменится рынок недвижимости после пандемии. Международный опыт

Все страны лихорадит — кого от вируса, кого от кризиса. А что происходит на рынке недвижимости? Какой сценарий будет ждать нас? Посмотрим на зарубежные примеры и сравним с предыдущими эпидемиями.

Китай интересен тем, что это был эпицентр вируса, а сейчас, по сути, все заканчивается, постепенно люди возвращаются к нормальной жизни после карантина. Можно подвести первые итоги.

По данным о рынке недвижимости в 30 крупных городах Китая видно, что средний уровень в третьем-четвертом кварталах 2019 года был на уровне 5-6 тыс. сделок в день. С момента введения карантина 23 января в закрытых городах рынок недвижимости остановился, продажи снизились до нуля, а в целом по стране — почти на 35% по сравнению с прошлым годом. По мере того как ситуация стала стабилизироваться, с середины февраля количество сделок постепенно начало расти и к 1 апреля восстановилось на прежнем уровне. Сейчас, по информации китайских СМИ, сделки уже превзошли уровень четвертого квартала 2019 года в 1,5 раза.

Что стало причиной? Рынок недвижимости нельзя остановить, люди все равно продают и покупают квартиры, потому что им нужно где-то жить, нужны деньги или по другим причинам. Временное затишье вызвало отложенный спрос. И катализатором стала в том числе помощь государства — зафиксированы цены на новостройки, Центробанк Китая снизил свою основную ставку по кредитам.

Например, в Шанхае, финансовом и торговом центре Китая, в конце января был зафиксирован минимум — 62 продажи в неделю, а в марте их количество выросло в 20 раз, до 1374 в неделю (данные Sou-Fun CREIS и Capital Economics). Всего в 30 крупных китайских городах за первые 17 дней марта совершено 39 455 сделок купли-продажи по сравнению с 4578 сделками за тот же период в феврале (данные Capital Economics).

У застройщиков, как и в любом бизнесе, во время застоя есть проблемы с ликвидностью, поэтому как только пошло оживление, на первичном рынке стали давать скидки, которые достигали 25%, чтобы стимулировать покупателей и быстрее выходить на продажи. Люди активнее вернулись на рынок недвижимости, чем в рестораны и сферу развлечений. Фраза «мой дом — моя крепость» в текущих условиях стала еще более актуальной, недвижимость нужна людям больше, чем кафе-рестораны.

В 2003 году в Гонконге была эпидемия SARS (атипичная пневмония). Тот кризис давно прошел и изучен, и по истечении времени мы можем посмотреть, как вел себя рынок недвижимости и что происходило со сделками и ценами.

Во время эпидемии 2003 года объем сделок упал очень сильно, что видно на графике (см. график), но затем восстановился на прежнем уровне. На цены кризис повлиял локально, тренд замедлился, но после эпидемии продолжил снижение.

В 2020 году власти Гонконга не вводили жесткий карантин, хотя многие работают из дома. Поэтому ситуация на рынке меняется плавно. В январе было самое низкое число сделок — 2762, в феврале показатель вырос до 3572. Доля продаж новостроек в общем объеме также увеличилась с 21% в декабре 2019-го до 28% в феврале 2020-го. Это связано со скидками от девелоперов и очень низкими ставками по ипотеке (Управление денежного обращения Гонконга снизило ставку до 0,86%).

Zillow Research провела сравнение предыдущих эпидемий и текущей ситуации и выявила некоторые количественные закономерности.

• Во время таких эпидемий, как грипп 1918 года или вспышка атипичной пневмонии 2003 года, экономическая активность резко упала во время распространения эпидемии (временное воздействие на ВВП или промышленное производство на 5–10% в ходе эпидемии), но быстро прекратилась, когда эпидемия закончилась.
• Текущая ситуация отличается от стандартной рецессии, которая представляет собой ситуацию, в которой экономическая активность падает в течение 6–18 месяцев, а затем восстанавливается медленнее.
• Во время атипичной пневмонии цены на жилье в Гонконге существенно не упали, но объемы транзакций сократились на 33–72%, поскольку клиенты избегали контактов с людьми. После того как эпидемия закончилась, транзакции вернулись к нормальным объемам.
• Во время текущего карантина в Китае ранние новостные сообщения показывают, что цены на жилье сильно не упали, но сделки почти прекратились.
• Во время стандартных спадов цены на жилье и объемы сделок могут упасть, но это не всегда так (например, рецессия 2001 года).
• До февраля 2020 года ведущие экономические индикаторы (вакансии, кривая доходности, спреды процентных ставок и индекс экономического настроения) давали смешанные сигналы о риске стандартной рецессии в текущем году. При этом ставки рынков (PredictIt, 2020) дают вероятность от 30% в декабре 2019 года до 15% в январе 2020 года с плавным ростом до 44% на 1 марта. PredictIt прогнозирует сокращение ВВП по крайней мере на два квартала подряд.
• Прогноз вероятного спада, связанного с пандемией, будет зависеть от уровня прогрессии вируса и ответных мер правительств стран.

На рынке недвижимости США произошел резкий перелом в марте с объявлением режима ЧС. Еще в начале марта рынок жилья был очень сильным. Предложение снизилось на 8%, при этом цены росли несколько месяцев подряд и в феврале поднялись на 7% по сравнению с 2019 годом. Но к концу марта все изменилось. Цены продолжили расти, но темп снизился до 3,3%. Как и в Гонконге, кризис эпидемий не влияет сильно на цены. А продажи домов упали на 9%, что является самым большим снижением с 2012 года (данные Redfin). Наибольшее падение зафиксировано в штате Нью-Йорк, до 18,5%.

Спрос на покупку жилья в начале апреля упал на 34% по сравнению с докоронавирусным периодом (см. график). Операции с недвижимостью почти прекратились в некоторых частях страны. Сделки, которые проходят, согласованы продавцом и покупателем еще до того, как экономика была заблокирована. Покупатели откладывают свои планы из-за неопределенности с вирусом, работой, нестабильностью финансовых рынков. Для продавцов ситуация неоднозначная: с одной стороны, предложение снизилось, а цены держатся; с другой стороны, с высоким уровнем безработицы сложнее получить ипотечный кредит, что может ограничить покупательский спрос.

Режим ЧС до сих пор действует в США, и у нас сейчас есть возможность следить одновременно, как рынки недвижимости США и России будут выходить из этого кризиса по мере ослабления карантинных мер.

На московском рынке недвижимости в марте наблюдалось заметное оживление. Все, кто хотел купить, старались сделать это быстрее, пока карантин не накрыл нас. Во второй половине марта, когда стало понятно, что карантин скоро введут, произошел всплеск активности покупателей, количество спроса по данным аналитической платформы Homeapp резко возросло на 30%. С объявлением нерабочих дней произошел отток покупателей, спрос упал на 60–80%, но к концу апреля мы наблюдаем восстановление объема обращений на объекты на 35–45% — первый индикатор оживления рынка (см. график).

Данный кризис не похож на экономические кризисы 2008, 2014 годов, потому что падение произошло мгновенное. Сейчас много сервисов позволяют проводить сделки с минимальным личным присутствием — онлайн-просмотры, авансы, электронная регистрация и т. д., — но люди боятся покупать. Однако есть обратная сторона: этот кризис будет краткосрочным, все быстро должно восстановиться.

Мы изучили мировой опыт и смоделировали ситуацию, которая, на наш взгляд, произойдет в России, в частности на московском рынке, где мы работаем. Итак, прогноз компании Homeapp.

• Мы ожидаем быстрого восстановления рынка сразу после карантина за счет двух причин — волны отложенного спроса, который может быть выше, чем в марте, и поддержки рынка государством (например, уже снижена ставка ЦБ до 5,5%).

• На основе опыта Гонконга можно сделать вывод, что цены вряд ли скорректируются больше чем на 5–10% сразу после карантина, потому что кризис не затяжной экономический, а краткосрочный, он занимает два-три месяца.
• Стоит ожидать поддержки государства за счет снижения ставки ЦБ.
• Во второй половине года цены «забудут» про карантин и вернутся на предыдущий тренд, станут снова снижаться.

В материале использованы данные Bloomberg, Redfin, Zillow, Knight Frank и аналитиков Homeapp.