Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Ключевая ставка упала до исторического минимума. Что будет с ипотекой
Деньги ,  
0 

Ключевая ставка упала до исторического минимума. Что будет с ипотекой

По прогнозам аналитиков, ипотека продолжит дешеветь. Но рыночная ставка все равно пока не сможет соперничать с льготной ипотекой. Снижение ключевой ставки подогреет спрос и может привести к росту цен на жилье
Фото: E. O.\ shutterstock.com
Фото: E. O.\ shutterstock.com

Центробанк России снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. впервые за пять лет — до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса.

Позиция Банка России

«Совет директоров Банка России 19 июня 2020 года принял решение снизить ключевую ставку на 100 б.п., до 4,50% годовых. Дезинфляционные факторы действуют сильнее, чем ожидалось ранее, в связи с большей длительностью ограничительных мер в России и в мире. Влияние краткосрочных проинфляционных факторов в основном исчерпано. Риски для финансовой стабильности, связанные с ситуацией на глобальных финансовых рынках, уменьшились. Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились. В этих условиях существует риск значимого отклонения инфляции вниз от цели 4% в 2021 году. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и удержание инфляции вблизи 4%».

На последнем заседании в апреле Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., до 5,5%. Следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 июля. Регулятор не исключает дальнейшего снижения.

Спросили у аналитиков, что будет с ипотечными ставками после рекордного снижения ключевой и ждать ли восстановления спроса на ипотечном рынке.

Ипотека подешевеет, но льготная останется выгоднее

Еще до решения регулятора эксперты предсказывали снижение ключевой ставки ЦБ, причем как раз на 1 п.п. На это работают низкая инфляция и крепкий рубль, а помешать могут опасения второй волны пандемии.

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», прогнозируют снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь еще почти на 1% уже в ближайшие две недели.

«Как правило, после пересмотра уровня ключевой ставки банки начинают снижать стоимость кредитов через одну-две недели (сначала небольшие игроки, а потом ключевые). Можно ожидать коррекции ставок на уровне 0,25–0,5 п.п.», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В течение недели-двух ипотечные ставки на новостройки могут снизить с текущих 7,8–8,2% до 7–7,2%, считает глава РАСК, эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко. Однако пока это все равно выше, чем в рамках льготной ипотеки на новостройки, которая выдается под 6,5% годовых и даже ниже.

Рыночная ставка все равно пока не сможет соперничать с льготной

«Но сама динамика на снижение, несомненно, является положительным фактором для рынка: льготная программа рано или поздно закончится, и к этому моменту нужно подойти с реально доступным уровнем рыночной ставки», — добавил Алексеенко.

Снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок на 0,5 п.п., считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако большинство игроков уже учли сигналы регулятора о переходе к мягкой денежно-кредитной политике и ранее скорректировали проценты по ипотеке», — добавила она.

По данным «Дом.РФ» на 18 июня, средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам снизились до 8,5–8,7%.

Подогревание спроса и цен на жилье

Снижение ключевой ставки окажет поддержку жилищно-строительному сектору, считают эксперты. С одной стороны, смягчение кредитно-денежной политики означает повышение доступности ипотеки, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с доходами граждан. С другой стороны, станут дешевле и кредиты для застройщиков, что поддержит девелоперскую активность.

Реальное влияние на рынок жилья решения ЦБ вкупе с льготной ипотекой будет видно в июле.

Снижение ключевой ставки подогреет спрос на жилье и цены, а также повысит девелоперскую активность
Снижение ключевой ставки подогреет спрос на жилье и цены, а также повысит девелоперскую активность

По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, уменьшение ключевой ставки, а за ним и снижение ставок по ипотеке ведущими банками еще больше подогреет спрос и цены на рынке первичного жилья. Это может создать риски снижения объема предложений массового сегмента и увеличения цен на жилье. По словам эксперта, рост цен в крупных городах может достигать 10%

«Как показывает практика, выгодно покупать жилую недвижимость сразу после снижения ипотечных ставок, поскольку дальше на фоне растущего спроса рынок начинает реагировать увеличением цены и полученная от снижения ставок дельта очень быстро перекрывается этим ростом», — отметил Ильдар Хусаинов.

Среди положительных моментов — снижение ставок и повышенный спрос будут стимулировать девелоперов выводить новые объекты на рынок, а это позволяет максимально быстро восстановить строительную отрасль после пандемии, добавил он.

Потенциальное снижение ставки больше всего пригодится для покупателей вторички, а также в целом для существующих ипотечных заемщиков: рефинансироваться на льготную ипотечную программу нельзя, а перейти с 10–11% на 7–7,2% уже достаточно выгодно, добавил глава РАСК.

Ключевой фактор — доходы населения

При этом спрос на жилье в 2020 году будет определяться в большей степени динамикой доходов населения, чем ипотечными ставками, считают эксперты. У заемщиков и сейчас есть выбор достаточно привлекательных предложений по ипотеке, льготная под 6,5%, которая на текущий момент является драйвером рынка.

«Но снижение доходов домохозяйств на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшие три — шесть месяцев сдерживать спрос на жилье как со стороны потенциальных клиентов, так и со стороны банков, которые будут сохранять консервативный подход к оценке заемщиков», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».

Снижение доходов насления на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшее полгода сдерживать спрос на жилье
 
Снижение доходов насления на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшее полгода сдерживать спрос на жилье  

Серьезный рост спроса возможен только при восстановлении реальных доходов населения и повышении возможностей для накопления первоначального взноса и обслуживания ипотеки, согласен Николай Алексеенко из РАСК. «Сейчас экономика страны только начинает отходить от потрясений, следовательно, про ближайшее восстановление именно рыночного спроса (не за счет государственных субсидий и программ) говорить пока затруднительно», — добавил он.

По мнению Марии Литинецкой, до конца года спрос на жилье со стороны заемщиков в полной мере не восстановится. Но полного провала активности благодаря льготной ипотеке удастся избежать, и мы будем иметь 40–60% от среднемесячных показателей сделок прошлого года, заключила она.

Что происходило на рынке жилья в пандемию

Рынок жилья уже ощутил на себе последствия пандемии. По оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в некоторых регионах спрос на жилье в пандемию упал на 65%. По данным Росреестра, в мае рынок новостроек в России обвалился почти в два раза. В Москве также наблюдалось падение сделок с жильем. В мае Росреестр отметил трехкратное падение сделок с жильем на вторичном рынке Москвы. Число сделок с новостройками в мае упало в 2,5 раза.

Запуск льготной ипотечной программы под 6,5% помог рынку избежать серьезного обвала. В мае объемы выдачи ипотеки в России превысили докризисный уровень. Выдано 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% по количеству, +8% по сумме к маю 2019-го). При этом в Москве пока наблюдается падение. По данным Росреестра, число зарегистрированных в мае ипотек снизилось на 65% в годовом выражении.

«Дом.РФ» уже предсказал восстановление спроса на ипотеку в Москве в июне-июле. Драйвером развития ипотечного рынка станет льготная программа.

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
КС разъяснил, когда жилье по соцнайму можно включить в наследствоЖилье, 11 июл, 20:03
Число компаний, чьим сотрудникам доступна IT-ипотека, выросло в два разаДеньги, 11 июл, 18:43
Собянин пояснил, как применение цифровых решений ускоряет стройки МосквыГород, 11 июл, 16:46
Как уплатить налог на сдачу квартиры в аренду и какой выгоднееДеньги, 11 июл, 15:33
Самые важные новости из телеграм-канала «РБК Недвижимость»Жилье, 11 июл, 14:22
Названы районы Москвы — лидеры по высотности новостроекЖилье, 11 июл, 13:21
В ОАЭ на острове построят пятикрылый национальный музей. Как он выглядитГород, 11 июл, 12:34
Последний советский особняк и совсем другие дома: шедевры эпохи авангардаДизайн, 11 июл, 12:10
Названы миллионники — лидеры по росту цен на вторичное жилье за кварталЖилье, 11 июл, 10:01
Впервые за 2 года выросло предложение элитного загородного жилья в арендуЗагород, 11 июл, 09:00
Назван район Москвы с 17-кратным ростом предложения жилья за кварталЖилье, 10 июл, 18:33
Благоустройство территории «Лужников» завершится к концу 2027 годаГород, 10 июл, 18:16
Срок возведения дома по льготной ипотеке увеличили вдвое. Зачем это нужноЗагород, 10 июл, 16:51
«Донстрой» сообщил о проведении «черной пятницы»Новости компаний, 10 июл, 16:19
Главное Лента