Льготы, скидки и падение ставок: 5 вещей, сделавших ипотеку доступнее
Ипотека в России постепенно продолжает дешеветь. С начала года ставки на жилищные кредиты упали почти на 1,5 п.п. По данным ЦБ, в мае средняя ставка по ипотеке в России достигла нового исторического минимума — 7,4%. Для сравнения, в январе средняя ставка выданной ипотеки составляла 8,84%.
Рассказываем, как политика ЦБ, государственные льготы и программы от застройщиков делают ипотечные кредиты доступнее.
Падение ипотечных ставок
На июньском заседании Центробанк России вновь снизил ключевую ставку, причем сразу на 1 п.п. Впервые за пять лет ставка опустилась до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории.
Как правило, любое понижение ставки ЦБ приводит к удешевлению ипотеки. По прогнозам экспертов, ипотечные ставки в ближайшее время снизятся до 1 п.п. Ряд банков уже отреагировали на решение регулятора и снизили ставки.
Ипотека подешевела в банке «Открытие». Приобрести квартиру в строящемся доме можно будет по ставке от 7,5%. Рефинансирование ипотеки других банков (программа «Рефинансирование») и покупка готового жилья будут доступны по ставке от 7,8%.
Некоторые банки сыграли на опережение и до решения ЦБ снизили ипотечные ставки. Например, в Промсвязьбанке — на 1,3 п. п., «Уралсибе» — на 0,5 п. п. У Россельхозбанка ставка упала на 0,9–1,35 п. п.
По мнению аналитиков, снижение ключевой ставки больше всего пригодится покупателям вторички, а также тем, кто планирует рефинансировать ипотеку. На рынке новостроек сейчас действует льготная программа, ставки по которой ниже среднерыночных.
Снижение рисков по ипотеке
Сделать ипотеку доступнее должно помочь недавнее решение Банка России снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам. Уменьшение коэффициента риска означает, что банкам нужно будет резервировать меньше собственных средств на случай невыплат по выданным ипотечным кредитам. Это позволит кредитным организациям высвободить до 300 млрд руб.
Данные меры вкупе с уменьшением ключевой ставки позволят банкам снизить ставки по ипотеке, а также первоначальный взнос по жилищным кредитам, что сделает ипотеку более доступной для граждан. Эксперты не исключают, что благодаря этому ипотечные ставки могут снизиться до 4,5–5% годовых, обновив очередной исторический рекорд доступности.
С 2018 года ЦБ, наоборот, сдерживал выдачу ипотеки в рискованных сегментах — с низким первоначальным взносом (до 20% от суммы кредита). Коэффициенты риска по таким кредитам были повышенными, что делало выдачу ипотеки с небольшим первоначальным взносом не особо привлекательной для банков.
Льготная ипотека под 6,5%
Одним из главных изменений на рынке жилья в пандемию стал запуск ипотеки под 6,5% годовых — самой низкой за всю историю ипотечного рынка России. Льготная программа была запущена в апреле по поручению президента Владимира Путина. Ее цель — поддержать спрос на покупку квартир в новостройках и стабилизировать финансовое состояние застройщиков.
Льготная программа распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Разницу между текущей ставкой банка покроет государство. Оформить ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита.
При этом установлен лимит жилищного займа: для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 8 млн руб., для всех остальных регионов России — 3 млн руб. Первоначальный взнос — от 20%. Во вторник президент России предложил увеличить сумму лимита: до 6 млн руб. в регионах, а в столице и Петербурге — до 12 млн руб. По мнению экспертов, это создаст дополнительный спрос на жилье, так как прежние суммы были часто недостаточны. Заемщикам приходилось урезать бюджет покупки, чтобы вписаться в рамки программы.
Также была пересмотрена сумма первоначального взноса. Изначально он был установлен на уровне 20% и выше. Однако в конце мая Минфин предложил снизить первый взнос до 15%. Ряд банков уже пересмотрели условия программы. Например, в Сбербанке и ВТБ оформить льготный кредит можно, имея на руках 15% от суммы квартиры.
Сами банки сейчас дают дополнительную скидку к льготной ипотеке. Например, «Дом.РФ» снизил ставку до 6,1%, Промсвязьбанк — до 5,85% годовых. По оценкам аналитиков, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых позволяет снизить переплату по жилищному кредиту почти на треть. Вместе с другими льготами покупатель квартиры может сэкономить до 2,5 млн руб.
Маткапитал, налоговые вычеты и субсидии от регионов
Доступнее ипотека становится благодаря действию различных льгот и субсидий от государства, которые помогают уменьшить сумму переплат по кредиту.
Например, при покупке жилья можно получить вычеты на уплату процентов по ипотеке — до 260 тыс. руб. на каждого супруга и налоговые вычеты до 390 тыс. руб. Начиная с этого года маткапитал выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.
Субсидию на покупку квартиры до 35% от стоимости жилья могут получить молодые семьи (для супругов в возрасте до 35 лет). Она предусмотрена федеральной программой «Молодой семье — доступное жилье». Минимальный размер субсидии — 30% от цены приобретаемой в ипотеку квартиры для семей без детей и 35% — для семей с детьми.
В регионах действуют свои льготные ипотечные программы — дальневосточная ипотека, сельская ипотека под 3%. К примеру, в Мордовии сельскую ипотеку можно будет оформить всего под 0,1% годовых — разницу жителям деревень компенсирует республиканский бюджет.
Скидки и акции от банков и застройщиков
Помимо льгот от государства, застройщики и банки запускают программы, которые позволяют сделать ипотеку доступнее. Например, Сбербанк дает дополнительную скидку при покупке квартиры в новостройке. Ипотечная ставка снижается на 3,5 п.п. в рамках программы субсидирования застройщиков. Новый увеличенный дисконт будет действовать первые два года с даты получения ипотеки и зависит от срока кредита. Таким образом, льготная ставка по программе господдержки с учетом скидки от застройщика составит от 2,6% годовых. Ставка по программе господдержки для семей с детьми — от 1,2% годовых. Ставка по ипотеке на покупку квартиры в новостройке с учетом скидки от застройщика — от 4,6% годовых.
Группа компаний ПИК и банк ВТБ в пандемию запустили новую ипотечную программу «Берем проценты на себя», в рамках которой проценты за период до конца 2020 года будут погашены в момент заключения договора, а не перенесены на более поздний̆ срок. График платежей фиксируется в договоре, и покупатель сразу видит свою выгоду. Благодаря этому для заемщика в первый год обслуживания кредита действует практически нулевая ставка.
В Промсвязьбанке действуют совместная с застройщиками программа, в рамках которой ставка по ипотечному кредиту в первые полгода-год снижается до 0,5%. Оформить такой кредит могут жители нескольких регионов, включая Москву.
Некоторые застройщики (например, ГК «Инград») предоставляют рассрочку на первоначальный взнос, так как не у всех есть возможность накопить нужную сумму. Такой подход положительно влияет на динамику спроса.
Экспертное мнение
Политика регулятора и государственные меры поддержки от государства действительно позволяют сделать ипотеку доступнее для россиян, считают эксперты.
«Действующие госпрограммы по ставкам ниже рыночных оказывают существенную поддержку гражданам в решении жилищного вопроса, особенно в сочетании с возможностью получить налоговые вычеты на жилье и процентные платежи по ипотеке, а также использованием маткапитала», — отметила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В регионах, где стоимость жилья ниже, чем в столице, эта поддержка по отношению к общей стоимости квартиры выглядит более весомой. По ее мнению, снижение ключевой ставки приведет к коррекции ставок в меньшем диапазоне — в пределах 0,3–0,5 п.п. «С учетом прогнозов по инфляции реальные ипотечные ставки (номинальные ставки за вычетом инфляции) сейчас составляют чуть выше 4%, что в текущих условиях представляется адекватным уровнем», — добавила эксперт.
Существующие меры поддержки ипотечного рынка уже действенны, отметил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. По данным застройщика, с момента запуска программы льготной ипотеки число заявок по сравнению с предыдущим месяцем выросло вдвое.
«В условиях общей экономической нестабильности снижение ставки по кредиту стало настоящим драйвером продаж. Только за первый месяц действия программы общий объем заявок от клиентов компании на оформление льготной ипотеки превысил 3 млрд руб. Параллельно вместе с банками-партнерами мы запустили собственные программы софинансирования ипотеки. В зависимости от условий ставка по кредиту может доходить до 0%», — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград».