Мнения , 30 июн 2020, 10:23

Александр Волик

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Параметр	Прямое владение	REIT траст	REPE фонд	Краудфандинг
Низкая корреляция с рынком ценных бумаг	5 Цена на объект не связана с широким рынком	4 На котировки акций влияет настроение рынка	5 Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта	5 Проектная доходность

Предсказуемость денежных потоков	4 Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор	4 Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно	3 Выход из проекта дает большую часть прибыли и большой доход, но это сложно прогнозировать	3 При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект

Хеджирование страновых рисков	5 Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции	3 Физически доходы возвращаются в юрисдикцию брокера-инвестора	3 Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора	2 Инвестор получает доходы через крауд. платформу на счета, открытые в определенной юрисдикции

Защита от потерь и убытков	5 Физический объект в полном владении инвестора	4 Диверсифицированный портфель объектов дает дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остается	3 Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной	1 Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу

Гражданство и ВНЖ	5 Дает возможность	1 Нет	1 Нет	1 Нет

Влияние на проект	5 Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат	1 Инвестор не выбирает объект и выплаты	3 Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда	3 Инвестор выбирает объекты в рамках платформы

Простота инвестирования	1 Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект	5 Все проходит онлайн через терминал брокера	3 Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию	5 Все проходит онлайн на крауд. платформе

Ликвидность	2 Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес.	5 Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке	1 Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору	1 Нельзя перепродать свою долю другому инвестору

Потенциал доходности	4 Гросс доходность: 3–15+%. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлеченности инвестора в проект	3 Гросс доходность по дивидендной части: 3–5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10%	5 Инвестор однозначно получает доходность 5–8% годовых. Распределение остальной прибыли дает инвестору суммарно 15% годовых	3 Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями

Коротко про инвестиции в зарубежную недвижимость

Прямое владение недвижимостью:

наибольшая защита от потерь и убытков;
доходность 5–6%, иногда больше;
инвестору нужно вкладывать в проект много усилий;
масштабировать эту стратегию довольно сложно, так как объектов с интересной доходностью на рынке мало.

Трасты:

простое инвестирование;
меньшая защита от потерь и убытков;
минимальная вовлеченность инвестора;
доходность: 3–5%; есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10%.

Клубные сделки через фонды прямых инвестиций:

меньшая защита от потерь и убытков;
меньшая вовлеченность инвестора;
большая доходность — до 15%;
есть потенциал к масштабированию.

Краудфандинг:

простое инвестирование;
в сравнении с прямым владением объекта — большая доходность, до 12%;
инвестор напрямую не связан с проектом и не может никак повлиять на него.

Об авторе

Александр Волик аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

rbc.group

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

Мезонинный кредит и партнерство: как инвестировать в стройку за рубежом

Назван новый вид недвижимости для инвестиций после выхода из карантина