Лондон начал реформу рынка коммерческой недвижимости. Что это значит
Судя по заголовкам газет, Великобританию ожидает радикальная встряска законов, касающихся недвижимости. Главная ее цель — облегчить покупателям коммерческих объектов их приобретение и скорейшее изменение целевого назначения. На практике это позволит инвесторам довольно быстро и, главное, без подачи заявок в местный орган планирования приобретать избыточные коммерческие объекты со значительными скидками, чтобы перепрофилировать их в жилье. Так, благодаря устранению бюрократической волокиты, офисы, магазины или промышленные предприятия превратятся в жилые дома в значительно более сжатые сроки.
Специально для тех, кто не верит глазам своим, приводим выдержку из пресс-релиза правительства Великобритании, озаглавленного пассионарным призывом действующего премьер-министра «Стройте, стройте, стройте!». Здесь говорится: «Застройщикам больше не нужно подавать заявки на планирование для сноса и восстановления пустующих или избыточных жилых и коммерческих зданий, если они будут восстановлены в качестве домов».
Документ был опубликован 30 июня 2020 года, он посвящен грядущим изменениям в законодательстве, которые произойдут уже в сентябре — закон о городском и загородном планировании будет реформирован впервые с 1947 года. Более 70 лет назад в нем было закреплено правило о том, что любое изменение использования коммерческого объекта требует официального разрешения, полученного посредством подачи заявлений в местный орган планирования (Local planning agency — LPA). Непредоставление разрешения может повлечь за собой длительный процесс апелляции, вплоть до обращения к правительству страны. Такое громоздкое предписание на долгие годы сделало изменение целевого назначения объектов трудоемким и дорогостоящим процессом с неопределенным результатом. Теперь эти правила будут меняться.
Коронавирусный кризис показал, насколько неудобной оказалась существующая система, к тому же поощряющая коррупцию с помощью льгот и скрытых покровителей. Ярким примером тому стал недавний скандал — министр жилищного строительства Роберт Дженерик подвергся критике за выданное разрешение на планирование компании, принадлежащей финансовому спонсору консервативной партии. Целью данного решения было использование бывшей фабричной площадки в Лондоне для строительства 1,5 тыс. дорогих домов. Примечательно, что до этого данная заявка была отклонена местным советом Тауэр-Хамлетс и даже собственной строительной инспекцией по планированию.
Это всего лишь один из длинных скандалов, связанных с планированием, которые заразили британскую политику за последние семь десятилетий.
Многие магазины больше не откроются
Очевидно, что сектор розничной торговли оказался в беде еще до пандемии COVID-19, которая привела к закрытию большинства магазинов в стране. Великобритания имеет самую развитую инфраструктуру электронной коммерции в Европе. В 2018 году e-commerce составил 18% от всех розничных продаж (.pdf). Сейчас к этому добавились постоянно высокие издержки и сокращение числа посетителей.
По данным Центра исследований розничной торговли (The Centre for Retail Research), около 20 тыс. магазинов закроются в этом году из-за воздействия пандемии на количество рабочих мест. Многие британские брендовые сети магазинов уже обанкротились, а крупнейшая из них — Debenhams со 120 точками — уже второй раз попала под внешнее управление в минувшем апреле. Та же участь постигла Cath Kidston, Oasis, Laura Ashley, в то время как другие известные сети, например John Lewis & Partners, приступают к закрытию магазинов и сокращению рабочих мест.
К сожалению, заявление премьер-министра о том, что 15 июня многим магазинам будет разрешено открыться, стало запоздалым для intu, крупнейшего владельца торговых центров в стране (17 торговых центров), — компания обеспечивала занятость 135 тыс. человек. Столкнувшись с резким сокращением арендного дохода, intu подала заявление на внешнее управление, долг компании составляет £4,5 млрд.
Перепрофилирование коммерческих объектов как возможный драйвер роста инвестиций
Сейчас для многих становится очевидно, что в дальнейшем инвестиционные возможности в Великобритании будут связаны с покупкой коммерческих объектов по резко снижающимся ценам и их перепрофилированием в жилье. Существующее избыточное предложение розничных магазинов в стране усугубится падением уровня потребительских расходов на личные нужды, что неизменно приведет к снижению цен.
В данном вопросе Великобритания будет следовать американским тенденциям, когда рост электронной коммерции разрушает розничную стоимость. Но в отличие от США предложение городских домов, которое здесь значительно ниже спроса, стремительно подталкивает цены на жилую недвижимость вверх. Конечно, эта тенденция будет ослаблена пандемией, но дисбаланс проявится вновь в течение года.
Исследования Savills показывают, что в США на душу населения уже приходится вдвое больше площадей торговых центров, чем в других странах мира, и в шесть раз больше, чем в Европе, в то время как розничный сектор Великобритании перегружен по меньшей мере на 40%. Еще до пандемии Savills отмечал значительный интерес инвесторов к перепрофилированию проектов в Великобритании. Доходность премиальных торговых центров выросла с 2018 года на 125 базисных пунктов, а средняя чистая эффективная арендная плата упала на 27%. Инвесторы и раньше активно рассматривали возможность преобразования торговых площадей в зоны отдыха, а также перестройки их под офисные или жилые помещения, а возможно, и подо все вместе. Предлагаемая реформа законов о планировании облегчит осуществление проектов и повысит их ожидаемую норму прибыли.
Новый курс для Британии
Инвесторы, намеревающиеся приобрести коммерческую недвижимость, дабы изменить ее использование на жилую, увидят, что спрос будет поддерживаться и другими правительственными мерами. Инициативы об упрощении перепрофилирования объектов вышли вместе с пакетом мер по поддержке жилищного строительства, входящим в общую программу «Новый курс для Британии». Где в уже знакомой нам пассионарной манере сообщается о программе доступных домов, «стоимость которой составляет £12 млрд. Программа будет поддерживать строительство 180 тыс. новых доступных домов для владения и аренды в течение следующих восьми лет». В эту программу предполагается включить пилотный проект «Первые дома» на 1,5 тыс. домов, «которые будут продаваться покупателям со скидкой 30%, оставаясь в вечном пользовании и сохраняя доступность для будущих поколений семей».
Также в документе упоминается о том, что средства из земельного фонда Браунфилда в размере £400 млн уже выделены Западному Мидленду, Большому Манчестеру, Западному Йоркширу, Ливерпульскому городскому округу, Северному Тайн и Долине реки Тис для поддержки строительства около 24 тыс. домов.
Учитывая избыток коммерческих объектов вместе с исторически низкими затратами на заимствования, а также грядущие законодательные реформы, которые наконец повернулись лицом к рынку, инвестиционный потенциал покупки коммерческой недвижимости в Великобритании с целью ее дальнейшего развития видится авторам статьи чрезвычайно интересным. Оправдаются ли эти надежды, покажет будущее уже в среднесрочной перспективе.
При участии профессора экономики университета Buckingham Брайана Стерджесса
