Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
Покупка квартиры в ипотеку накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению такой недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.
Содержание
Продавать можно, но с согласия банка
Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимости». Но поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, для продажи нужно разрешение последнего, уточнили они.
«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Но банк вправе отказать в согласовании продажи, если у него возникнут сомнения в платежеспособности покупателя или в достаточности суммы сделки для погашения задолженности. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, собственнику необходимо обратиться в банк и получить согласие на продажу недвижимости. «Банк обычно выдает такое разрешение. Во многих банках эта процедура происходит через личный кабинет собственника», — пояснила эксперт по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
«После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Безусловно, выбор способа продажи согласовывается с потенциальным покупателем», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба. Существует несколько способов продажи ипотечной квартиры. Это может быть:
- Досрочное погашение ипотеки;
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Продажа ипотечного жилья банком.
Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.
Продажа квартиры при досрочном погашении
Один из популярных способов — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя и погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. «Банк в свою очередь дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Деньги покупателя могут быть переданы продавцу авансом или задатком. В данной ситуации для покупателя предпочтительнее задаток. «Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил Родион Ларченко из Asterisk. Такая передача денег оформляется соответствующим документом. Продавец этими деньгами погашает сумму основного долга и начисленные проценты по кредиту. Далее также возможны варианты, продолжила Ирина Векшина:
- подписывается договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств, а в Росреестре регистрируется переход права собственности к покупателю. «Покупатель стал собственником квартиры, но на объекте все еще есть обременение. Взяв в банке справку о погашении кредита и заявление о снятии обременения, покупатель самостоятельно снимает обременение и получает «чистую» квартиру», — пояснила Ирина Векшина;
- после того как банк списал деньги и ипотечный кредит был погашен, после получения справки в банке о погашении ипотечного кредита и заявления о снятии обременения подписывается договор купли-продажи объекта с одновременным снятием обременения. «В Росреестре регистрируется переход права собственности к покупателю и снятие обременения. Таким образом, покупатель сразу получает «чистую» квартиру», — уточнила эксперт.
Погашение ипотеки в ходе сделки
Второй способ продажи ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Он требует непосредственного участия банка, поскольку деньги вносятся напрямую в банк. По словам директора ипотечного центра «Миэль» Юлии Ибрагимовой, схема обычно следующая:
- в день сделки деньги резервируются на аккредитиве;
- банк оформляет согласие на переход права собственности с обременением;
- после регистрации в Росреестре деньги поступают на счет продавца;
- банк закрывает ипотеку, а продавец получает разницу;
- после чего банк снимает обременение.
В некоторых банках регистрация перехода права собственности и снятие обременения осуществляется одновременно. Если покупатель с ипотечными средствами, то одобрение заемщика и сделка обычно проходит в банке, где у продавца ипотека. «В этом случае банк сам распределяет средства: часть направляется на погашение старой ипотеки, остальное — продавцу. Одновременно с регистрацией перехода права банк ставит второе обременение на квартиру. После закрытия ипотеки продавца снимает первое обременение», — пояснила представитель «Миэль».
При таком способе возможна продажа ипотечной квартиры и покупка ее покупателем тоже с использованием кредита, в том числе от стороннего банка. В таком случае банк покупателя переводит сумму задолженности в банк продавца. Последний снимает обременение, дальше покупатель приобретает этот объект со своей ипотекой, но уже без предыдущего обременения, а с новым.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. По словам экспертов, сегодня это менее распространенная практика. Банки сейчас почти не переводят обязательства по кредиту на новых покупателей, за исключением редких случаев между близкими родственниками.
«Покупатель в данном случае приобретает объект также с использованием ипотечного кредита, по условиям и требованиям к покупателю полностью идентичным условиям и параметрам продавца», — пояснила представитель «Инком-Недвижимости». «Это бывает достаточно сложно — найти такого покупателя, который полностью подходил бы под прежние условия выдачи ипотечного кредита (доход, возраст, срок кредита, ежемесячный платеж и пр. — все должно быть таким же). Кроме того, банков, имеющих такую программу, единицы», — указала она.
Продажа ипотечного жилья банком
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
«Продажа квартиры банком возможна только в случае серьезной просрочки. Тогда банк через суд изымает жилье, ставит его на баланс и реализует через торги. Это крайний случай, и такая схема к обычным продажам не относится», — пояснила представитель «Миэль».
Продажа ипотечной квартиры: минусы и плюсы
Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов. Решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности выплачивать ипотеку или нужно срочно продать недвижимость по личным обстоятельствам.
При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее установленного срока (три года или пять лет), владелец также должен заплатить НДФЛ. «При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не возникают независимо от срока владения», — уточнила Ирина Векшина.
К минусам покупки ипотечной квартиры эксперты относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. По словам экспертов, только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.
Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
