Какие документы часто подделывают при купле-продаже квартиры
Сфера купли-продажи недвижимости привлекает большое количество мошенников, чьи схемы становятся все более изощренными. Основой большинства таких схем является подделка ключевых документов, подтверждающих право собственности или полномочия на совершение сделки. Рассказываем, как распознать подделку и избежать серьезных финансовых потерь.
Содержание
Эксперты в статье:
- Русудани Закарая, руководитель практики банкротства консалтинга Legal principles;
- Анастасия Гришина, старший юрист, руководитель практики международной консалтинговой компании STREAM;
- Алина Лактионова, партнер, руководитель практики частных клиентов юридической компании «Митра»;
- Екатерина Белоусова, адвокат московской городской коллегии адвокатов «Победа».
Дарственная от умершего собственника
Суть мошенничества
Покупателю представляют договор дарения (дарственную), якобы составленный прежним владельцем, который на самом деле уже умер. Сделку совершает мошенник, выдающий себя за одаряемого по этому договору.
Как подделывают и что должно насторожить
Самое главное противоречие — дата государственной регистрации перехода права (или дата удостоверения договора) позднее даты смерти собственника, указанной в выписке из ЕГРН. Любой нотариус или регистрирующий орган должен проверить этот факт, но мошенники могут представить поддельное свидетельство о смерти с другими данными, предупреждает Русудани Закарая.
Если договор нотариальный, то подпись и печать могут быть поддельными. Также возможны неточности в ЕГРН — например, будет указан иной правообладатель (например, наследник) или основание приобретения права, добавляет Анастасия Гришина.
Екатерина Белоусова, адвокат московской городской коллегии адвокатов «Победа»:
— Дарение не может быть осуществлено:
- от малолетних детей;
- от граждан, признанных недееспособными;
- учителям со стороны учеников и их родственников, врачам от их пациентов;
- лицам, занимающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- между коммерческими организациями.
Дарение имущества, находящегося в долевой собственности, допускается при наличии согласия других собственников, на основании ст. 253 Гражданского кодекса, разрешение на такого вида сделку потребуется и от супруга дарителя.
Последствия
Сделка является ничтожной, так как заключена лицом, не имевшим на то права. При этом покупатель теряет деньги и квартиру, которая будет возвращена законным наследникам или собственникам, говорит Русудани Закарая.
В случае если истинный наследник обратится в суд, сделка будет признана недействительной (ничтожной) в силу ст. 166, ст. 167 и ст. 168 Гражданского кодекса. Таким образом, покупатель квартиры теряет и объект недвижимости, и деньги, поясняет Анастасия Гришина.
Как обезопасить себя
Необходимо всегда заказывать актуальную выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой. Смотреть не только на собственника, но и на дату регистрации его права и основание его приобретения. Проверить факт жизни собственника на момент сделки можно, запросив справку из ЗАГСа или сверив данные с паспортом (если сделка при жизни). Если собственник умер, то единственным законным документом будет свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, советует Русудани Закарая.
Договор купли-продажи по фальшивой доверенности
Суть мошенничества
Сделку со стороны продавца заключает не собственник, а лицо с поддельной или недействительной доверенностью.
Как подделывают и что должно насторожить
По словам экспертов, необходимо серьезные проблемы могут принести:
- поддельная подпись и печать нотариуса. Мошенники создают качественные копии;
- просроченный срок действия. В доверенности обязательно указан срок. Просроченная доверенность недействительна;
- отсутствие необходимых полномочий. В доверенности должно быть прямое указание на право продажи, получения денег и регистрации перехода права;
- непроверенный нотариус. Данные нотариуса, его печать и подпись можно и нужно проверить через реестр нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП);
- несоответствие реестрового номера доверенности ее содержанию. Например, подделывается реестровый номер, который принадлежит не доверенности, а другому документу, например оферте о преимущественном праве покупки. Покупатель может не обратить внимание на последние цифры в документе и попасть в заблуждение.
Последствия
Потерпевший владелец имеет право обратиться в суд и потребовать возврата имущества, несмотря на покупку объекта имущества добросовестным покупателем. И покупатель может лишиться как купленной квартиры, так и заплаченных за нее денег, предупреждает Екатерина Белоусова.
Как обезопасить себя
С 2015 года все нотариальные доверенности печатаются на специальных бланках с QR-кодом, который можно отсканировать для проверки подлинности документа. Злоумышленники создают фальшивые сайты, внешне неотличимые от официального ресурса нотариата, и размещают на поддельных доверенностях свои QR-коды. Когда человек сканирует такой код обычной камерой смартфона, он попадает на мошеннический сайт, который демонстрирует ложное подтверждение подлинности документа. Визуально сайт выглядит абсолютно легитимно, поэтому жертва не подозревает обмана, говорит Алина Лактионова. По словам эксперта, надежный способ защиты — проверять QR-коды исключительно через официальное мобильное приложение «Нотариат.рф», только оно гарантирует переход на подлинный реестр доверенностей.
Также можно найти контакты нотариуса, который удостоверял доверенность, и позвонить ему для подтверждения соответствия документа закону, добавляет Русудани Закарая.
Алина Лактионова, партнер, руководитель практики частных клиентов юридической компании «Митра»:
— Если возникли малейшие сомнения в подлинности доверенности или объеме предоставленных полномочий, можно также обратиться к любому нотариусу и попросить изготовить нотариально заверенную копию документа из реестра. Нотариус имеет доступ к полному тексту доверенности в закрытой базе данных, сверит представленный документ с оригиналом и либо выдаст заверенную копию, либо письменно подтвердит несоответствие. Это может уберечь от потери имущества или крупных денежных средств.
Подставной наследник со свидетельством без нотариального заверения
Суть мошенничества
Мошенник представляет поддельное свидетельство о праве на наследство, выданное якобы нотариусом, и продает унаследованное имущество.
Как подделывают и что должно насторожить
Покупателя должна насторожить неправильная форма документа. Мошенники могут использовать устаревшие бланки или сделать ошибки в оформлении. Номер свидетельства о праве на наследство может отсутствовать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Иногда встречаются документы с поддельной подписью и печатью нотариуса, предупреждает Русудани Закарая.
Последствия
При признании сделки ничтожной имущество будет возвращено законным наследникам, а покупатель потеряет все средства, поясняет Екатерина Белоусова.
Как обезопасить себя
На сайте ФНП в разделе «Реестр наследственных дел» можно получить информацию о наличии наследственного дела и в производстве какого нотариуса оно находилось. Если дело отсутствует, воспользуйтесь разделом «Проверка доверенностей по реквизитам». Покупатель оперативно получит ответ о действительности доверенности и сведения о ее отмене, разъясняет Анастасия Гришина.
Получить справочную информацию по объекту недвижимости можно на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». После внесения данных на квартиру появится информация о праве на объект. Сравните полученные данные с реквизитами ДКП, добавляет эксперт.
Постановление о снятии ареста с недвижимого имущества
Суть мошенничества
Чтобы продать арестованную недвижимость, мошенники подделывают постановление о снятии ареста.
Как подделывают и что должно насторожить
Арест — это обременение, которое всегда отражается в выписке из ЕГРН. Если в ней арест есть, а продавец показывает постановление о его снятии, но в выписке оно не исчезло, то документ почти наверняка поддельный. Поддельное постановление также может иметь неточности в реквизитах, подписи, печати, говорит Русудани Закарая.
Последствия
Покупатель приобретает имущество с обременением. Арест не снимается, и новый собственник не сможет распоряжаться имуществом (продать, подарить, заложить), а в худшем случае имущество может быть реализовано в рамках исполнительного производства, поясняет Анастасия Гришина.
Как обезопасить себя
Руководствоваться только данными выписки из ЕГРН, а не пристава и помнить, что обременение считается снятым только с момента внесения записи в реестре. Если арест был снят недавно, надо запросить у продавца оригинал постановления и проверить его у судебного пристава-исполнителя, которому оно адресовано, поясняет Екатерина Белоусова.
Закладная
Суть мошенничества
Продажа имущества, обремененного ипотекой, без ведома банка. Мошенник может скрыть наличие закладной или представить поддельный документ о ее погашении.
Как подделывают и что должно насторожить
Ипотека и выдача закладной всегда регистрируются в Росреестре и видны в выписке из ЕГРН. Но злоумышленники могут на самой закладной поставить фальшивый штамп о погашении, предупреждает Русудани Закарая.
Последствия
Банк может аннулировать сделку, если она была проведена без его согласия. Покупатель может потерять как квартиру, так и деньги, говорит Анастасия Гришина.
Как обезопасить себя
Надо запросить у собственника актуальную выписку из ЕГРН на квартиру и сравнить данные, указанные в закладной. Также можно затребовать у продавца согласие банка на сделку, резюмирует Анастасия Гришина.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
