Дмитрий Зиканов (TEKTA Group): «Мы идеологически поменяли нашу стратегию»
— Начнем с актуального. Недавно СМИ сообщили о покупке TEKTA Group строящегося ЖК Cherry City (два 42-этажных корпуса на Большой Черемушкинской улице. — Прим. ред.). Расскажите о статусе сделки.
— Сделка закрыта, это состоявшийся факт. Данная площадка в настоящий момент наша.
— Будете ли вносить изменения в проект?
— Концептуально — нет. Мы будем вносить только некоторые изменения, которые касаются дизайна внутренних входных групп и благоустройства. Эти незначительные перемены не повлияют на скорость реализации проекта.
— А название Cherry City останется?
— Нет. Жилой комплекс будет называться Eniteo. Это латинское слово, значение которого — «отличиться», «блистать». На наш взгляд, это достаточно амбициозное название, которое вполне будет отражать статус этого проекта и нашу идею, которую мы хотим вложить в него.
Мы строим объект для нового поколения людей — ценителей настоящего качества, технологичности и современных форматов жилья. Это интеллигентные люди, осознающие ценность такого объекта, которым важно получить весь спектр качества девелоперского проекта, в том числе локацию, инфраструктуру, а не только громкое имя архитектора.
— Можете ли вы раскрыть объем инвестиций в проект?
— Ориентировочный бюджет инвестиций — порядка 10 млрд руб. Это все, включая и приобретение, и строительные затраты, и т. д.
— Когда начнете продажи?
— Продажи начнем в середине октября 2020 года, а строительство — с 1 сентября. Мы в проект входили из соображений, что у него очень высокая степень готовности, он соответствует нашему уровню запросов к качеству продукта. Во многом поэтому корректировки по проекту будут несущественными.
— Поговорим о недвижимости в целом. Как вы оцениваете состояние рынка новостроек Москвы на лето 2020 года? Спрос восстановлен?
— В марте, когда начинался кризисный период, прогнозы были более пессимистичными (режим самоизоляции, приостановка строительных работ. — Прим. ред.). Но по итогу все оказалось не так плохо. Если падение продаж и было зафиксировано в апреле, то май и июнь, по сути, компенсировали квартальное выполнение планов. И сегодня с точки зрения продаж у нас ситуация лучше, чем мы могли ожидать. По всем проектам.
Конечно, в такие моменты все зависит от состояния конкретных проектов: в какой фазе они находятся, что это за продукт, в каком сегменте, какого качества и какой стадии готовности. У нас в портфеле оказались проекты, которые практически не были подвержены каким-то существенным колебаниям.
— Есть ли какой-то рыночный прогноз на осень? Чего вы ждете?
— Каких-то экстравагантных рыночных колебаний мы не ожидаем. По крайней мере в том сегменте и регионе, в котором работаем.
— В Москве стройка останавливалась весной на полтора месяца. Удастся нагнать эти темпы строительства или будете переносить сроки? Ведь такая возможность у строителей есть.
— У строителей действительно есть возможность переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию из-за форс-мажорных обстоятельств, наступивших весной 2020 года. И мы могли бы месяц-полтора прибавить к сдаче ввода. Но почти по всем нашим проектам этот срок отставания мы нагоним. Например, как и планировали ранее, сдадим проект Big Time в четвертом квартале 2020 года.
— А что касается продаж — их останавливали, как некоторые на рынке?
— Мы их не останавливали. Были технические сложности, связанные с физической возможностью осуществлять сделки. Но в итоге все интересанты к нам вернулись, как только эта физическая возможность появилась: доехать до нас, доехать до банка.
Все сотрудники перешли на работу в онлайне, работали непрерывно, включая офис продаж. Они были на таком, в общем-то, военном положении в течение двух с половиной месяцев. И проявляли нехарактерные для себя виды активности: сделки были в самые трудные времена.
Надо сказать, что у нас есть собственная структура, которая занимается продажами. И мы умышленно не передали ее функцию на аутсорс, умышленно оставили ее у себя, потому что именно в «неровные» времена наличие собственного отдела продаж наиболее влияет на результат. Когда все стабильно, все «ровно», — продажи можно отдать на аутсорс.
— Онлайн-продажи недвижимости — это будущее рынка или они останутся в 2020 году?
— Найдут ли полностью дистанционные продажи недвижимости какое-то место в будущем? Пока, конечно, нет. Ведь люди не могут испытать эмоции онлайн, им нужно погрузиться в атмосферу конкретного объекта. А для недвижимости это важно. Многие исследования показали, что при покупке, кроме цены, расположения, каких-то других параметров, очень важно, какие у человека возникли эмоции при изучении вопроса. Покупатель должен приехать на место, посмотреть по сторонам, пообщаться с менеджерами по продажам. Эмоции — вот главный мотив, а не онлайн-удобство сделки.
— Пандемия — это, безусловно, главный вызов 2020 года. Но еще один вызов для строителей — реформа долевого строительства, которая началась в 2019 году. Как компания относится к проектному финансированию?
— TEKTA Group хорошо относится к проектному финансированию — мы им активно пользуемся, у нас очень комфортные и эффективные отношения с банками. Более того, как показала практика предыдущих месяцев, снижение зависимости застройщиков от объемов продаж крайне важно в период кризисных явлений на рынке.
— Критики этой реформы говорили о том, что у девелоперов снизится маржинальность бизнеса. По факту это так?
— Я, более того, и сам так думал. Но по факту происходит следующее: маржинальность девелоперского бизнеса зависит от продукта и от темпов продаж. Если они, допустим, среднерыночные, то накопление денег на покупательских эскроу-счетах происходит в нормальном режиме. Это значит, что итоговая долговая процентная нагрузка платежей в банк по проектному финансированию сравнима с ситуацией, когда девелопер брал «обычный» кредит, одновременно получал деньги с дольщиков, закрывал кредит, а потом достраивал свой проект. Если продажи ноль, а проектное финансирование вы выбираете до конца, то, конечно, процентная нагрузка получается большой. Так что все зависит от самого девелопера, а не от реформы.
— Еще одной угрозой для рынка называли укрупнение девелоперских компаний. Вы видите эту тенденцию?
— Укрупнение рынка происходит в принципе, а не только из-за перехода на эскроу-счета. К тому же этот вопрос касается не только девелопмента — он остро стоит во многих отраслях.
Конечно, девелоперским компаниям с одним проектом в портфеле достаточно сложно получить условия проектного финансирования. Банки смотрят на небольших девелоперов с особым пристрастием, экономика для них становится тяжелой. В этом смысле крупным компаниям легче получить хорошие банковские условия.
— Что случится, если на рынке останутся только крупные компании и их будет не так много, как раньше?
— Что значит «не так много»? Это сколько? Двадцать компаний — это много или мало? Никто не ответит. С другой стороны, нужно понимать, что компании, которые ведут только один девелоперский проект, — это всегда риск, им сложно наращивать свои компетенции. Компания, которая ведет большое количество проектов, эти компетенции наращивает всегда. Значит, и качество продукта у большой компании будет выше. Поэтому какой-то угрозы мы пока в этом не видим.
— А у вас весь портфель проектов под эскроу?
— У нас только один проект, который мы вводим в эксплуатацию в этом году, не по эскроу. Остальные проекты реализуем через проектное финансирование.
— В какой-то момент TEKTA Group решила уйти с рынка Подмосковья. Почему?
— Маржинальность была недостаточной. И вообще, это немного разный бизнес — строить в Подмосковье и строить в Москве. Мы идеологически поменяли нашу стратегию. Не только локацию, но и сегмент, в котором сегодня работаем. Требования к продукту, нашу внутреннюю бизнес-структуру, бизнес-подходы — все поменяли радикально за последние полтора года.
— В чем ключевые различия этих двух рынков?
— Компания всегда пыталась поддерживать маржинальность на высоком уровне. Работая в Подмосковье, мы все строили своими силами. В компании был свой генподрядчик, свой проектировщик, свой бэк-офис… в общем, мы создавали собственную вертикально интегрированную структуру и больше походили на строительную компанию. Эффективность у такого подхода, как показало время, была спорной, и в какой-то момент мы поменяли стратегию. Мы не просто сказали, что теперь работаем только в Москве. Теперь работаем в сегменте, который сильно «заморочен» на качестве продукта. Это классы бизнес, бизнес+ и выше.
Сейчас мы уходим от внутренней, так сказать, масштабности. Привлекаем на аутсорсе лучшие в своих компетенциях компании, а сами становимся больше девелоперской компанией. По сути, уже в нее превратились.
— Но в Подмосковье рынок был уже понятен для вас, у компании были реализованы знаковые проекты. А тут вы пришли на новый рынок...
— Пришли. И успешно пришли. Зайдите на наш сайт и посмотрите на проекты, которые мы реализуем. Это уже совсем другая компания. С другими проектами, с другими подходами.
— Что касается московского рынка недвижимости, формируете ли вы здесь земельный банк? Покупаете площадки?
— Мы постоянно этим занимаемся, у нас есть план по приобретению площадок. Просто так скупать поля — это не наша стратегия, у нас нет задачи собрать сколько-то миллионов метров за столько-то лет. Мы очень аккуратно подбираем площадки, которые подходят нам по духу, по нашим компетенциям, по запросам рынка. Подбор площадок — это перманентный процесс.
— Какие площадки вас интересуют? По размеру, локации?
— Если говорить про очень большие проекты и площадки, освоение которых рассчитано на десятилетие, — наверное, в меньшей степени. Одновременно с этим мы не рассматриваем совсем маленькие площадки, потому что это неэффективно с точки зрения распределения ресурсов. Мы смотрим на площадки, которые подходят под тот сегмент, в котором мы строим.
— Чувствуется ли нехватка земельных участков под качественный девелопмент в Москве?
— Скажу так: подходящий участок под себя найти в Москве нелегко, но нам пока это удавалось. Нехватка будет чувствоваться всегда, но с течением времени меняются и рынок, и условия. Сейчас активно развиваются промзоны, территории отдельных предприятий, которые уже не работают, и т. д.
Вообще, девелоперский бизнес сам по себе — очень сложный и интересный. В нем нельзя унифицировать многие процессы. Каждый раз у тебя набор из 20 факторов, которые так или иначе могут влиять на твой бизнес: и позитивно, и негативно.
— Планируете выходить на новые регионы? Или Москва навсегда?
— Никогда не говори «никогда». Но на сегодня планов на регионы нет.
— Это все связано с маржинальностью, которой не было даже в Подмосковье?
— Действительно, в регионах маржинальность вряд ли выше, чем в Подмосковье. Но это, скорее, другой вид бизнеса, который требует своего подхода. Наши московские компетенции нельзя напрямую скопировать и мультиплицировать в регионах. Не получится. Там другие потребители, другой спрос, другие цены, другие ограничения. Это другой продукт, который живет по другим законам.
— Если говорить про регионы, в 2019 году на московский рынок пришло очень много региональных девелоперов, которые активно скупали текущие девелоперские проекты и площадки под строительство. Не пугает такая конкуренция?
— Чем?
— Пришли «молодые и голодные».
— Вы погорячились: пришли, на мой взгляд, не очень молодые и выглядящие не сильно голодными. Нет, мы конкуренции вообще не боимся. Мы рассчитываем на собственные силы и собственные компетенции.
— Почему ваша компания не участвует в программе реновации?
— Мы бы с удовольствием, только как? Мы же не строители. У нас нет собственных домостроительных комбинатов, строительных мощностей. Поэтому непонятно, в качестве кого мы могли бы поучаствовать в этой городской программе.
— Как смена направления развития компании влияет на ее финансовые показатели?
— Они улучшаются. Это можно сказать однозначно. Каких-то конкретных финансовых показателей я раскрывать не буду, но то, что они сильно отличаются от тех, которые были несколько лет назад, — это факт.
— Блок вопросов про другие проекты. Когда ожидается старт продаж проекта TEKTA Group на улице Обручева?
— Мы предполагаем начать активную фазу этого проекта, включая старт продаж, в феврале 2021 года. Сейчас проект на Обручева находится в активной фазе проектирования. Рассчитываем получить разрешение на строительство в конце этого года — начале следующего. Концепция очень интересная и красивая.
— Можете подробнее рассказать о статусе сделки по покупке земли рядом с проектом Big Time?
— К сожалению, пока не могу дать конкретного ответа. Мы в процессе общения с собственником, посмотрим.