«Ипотека перегревает рынок»: что будет с ценами на жилье
Банк России опасается рисков перегрева рынка в случае продления программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5% и очередного кризиса. Эксперты рынка жилой недвижимости, опрошенные «РБК-Недвижимостью», пока не видят таких рисков и ухудшения ситуации на рынке. По мнению некоторых из них, ажиотажный интерес к покупке недвижимости стимулирует не только льготная ипотека, но и отложенный спрос, который сформировался во время локдауна, а также нестабильная экономическая ситуация.
Ажиотажный спрос на первичном и вторичном рынках жилья начался с июля этого года и длится не так долго, чтобы существенно перегреть рынок. Всего в третьем квартале в Москве и области, по данным ЦИАН, было заключено 39,6 тыс. ДДУ (рост на 67% за квартал и на 27% за год), а цены выросли на 12% с начала года. Тем не менее третий квартал по числу сделок оказался не самым успешным за всю историю — в четвертом квартале 2018 года в Московском регионе было подписано на 22% договоров больше.
Эксперты рассказали, стоит ли ожидать перегрева рынка недвижимости в России и как отразится на ценах продление или завершение программы льготной ипотеки с 1 ноября 2020 года.
«Эффект льготной ипотеки нивелировал рост цен, новостройки не стали доступнее»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
— На рынке российской недвижимости уже случалось, когда доступная ипотека делало жилье снова менее доступным — снижение ставок нивелировалось ростом цен. При появлении доступной льготной ипотеки ежемесячная нагрузка по ипотеке на заемщика снижается, что позволяет обслуживать кредит заемщикам, которые раньше не могли позволить взять жилищный кредит. В результате повышенного спроса на новостройки, который начал расти с июня-июля этого года, цены поднялись, что практически сократило разницу по ежемесячным ипотечным платежам, которая давала льготная ипотека под 6,5%. Такие механизмы поддержки надо вводить аккуратно на рынке после наращения объема предложения.
Льготная ипотека также дает нагрузку на бюджет, и в будущем, если в экономике возникнут проблемы, может сыграть злую шутку, так как ставка субсидируется государством на весь срок кредита, который может составить более 20 лет. Государству лучше принимать меры по снижению стоимости жилья, а не стимуляции спроса на него. Для этого нужно сокращать издержки для застройщиков, бюрократические барьеры, которые влияют на сроки строительства.
Считаю, что продление действия программы льготной ипотеки нецелесообразно. Если она продолжится и после 1 ноября 2020 года, то не поможет рынку. Сейчас благодаря сниженным ставкам исчерпается запас будущего спроса, а после возникнет провал. Так, те, кто хотел и мог себе позволить, возьмут ипотеку, а рост цен на жилье нивелирует ее доступность для населения.
«Если программу льготной ипотеки продлят, то цены на новостройки продолжат расти»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Цены действительно растут на фоне высокого спроса на субсидированную ипотеку. С марта средняя стоимость квадратного метра в новостройках России поднялась на 12% и составила более 90 тыс. руб. Однако отмечу, что рост цен обусловлен не только активным спросом из-за сравнительно низкой ипотечной ставки. За 2020 год рубль дважды девальвировался (в марте и июле), что всегда ведет к ускорению инфляции и повышению цен на все товары и услуги. Помимо этого, продолжается переход жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу-счета, что также способствует увеличению себестоимости строительства. Все эти факторы работают в совокупности.
Если ставки по ипотеке повысятся после завершения программы субсидирования, то, безусловно, спрос сократится. Поскольку доходы населения снижаются и растет безработица, едва ли можно ожидать большого энтузиазма в плане покупки недвижимости. В этом случае цены будут стагнировать, но снижение маловероятно. Если же программа будет продлена, то цены продолжат расти. Но даже в этом случае со временем они будут замедляться, если ставки не будут сокращаться, а останутся на уровне 6–6,5%.
«Ажиотажный интерес к покупке недвижимости во многом стимулирует текущая нестабильная экономическая ситуация»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Сегодня программа ипотеки с господдержкой является основным, но не единственным драйвером спроса. Ажиотажный интерес к покупке недвижимости во многом стимулируют текущая нестабильная экономическая ситуация, девальвация национальной валюты и снижение ставок по депозитам. Многие граждане опасаются потерять свои накопления и поэтому спешат вложить их в традиционно наиболее стабильный актив — недвижимость. Ставки по депозитам достигли исторического минимума, а в перспективе доходы с депозитов свыше 1 млн руб. еще и будут облагаться налогом.
Строительная отрасль является одной из ключевых в экономике страны, поскольку участвует в создании основных фондов для многих других отраслей национального хозяйства. Каждый рубль, вложенный в стройку, дает мультипликативный эффект в смежных отраслях. Кроме того, строительная отрасль формирует большое количество рабочих мест, что немаловажно в текущей экономической ситуации. Сегодня льготная ипотека во многом является для отрасли спасательным кругом, который не позволяет ей обвалиться и вызвать глубокий экономический кризис. Кроме того, продление данной программы на длительный срок даст покупателям больше времени на принятие решения о покупке, что отчасти может сгладить текущий ажиотажный спрос и замедлить рост цен.
При этом объективно мы не можем говорить о том, что рынок перегрет и сейчас, так как, например, с января по сентябрь текущего года в Москве средний предлагаемый бюджет покупки вырос всего на 6% — с 16,27 млн до 17,29 млн руб. (данные bnMAP.pro).
«Если льготную ипотеку продлят, то это поддержит спрос на первичном жилом рынке»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Перегрев на рынке недвижимости происходит, как правило, из-за повышенного спроса, когда, условно, было продано больше, чем рынок может реализовать при нормальных условиях. Высокий спрос, естественно, приводит к росту цен, в этом нет ничего страшного. Но в связи с этим могут возникнуть следующие проблемы. Во-первых, если большая доля квартир была приобретена в инвестиционных целях, то есть риск плохого возврата инвестиций (например, из-за снижения спроса со стороны арендаторов или снижения цен на недвижимость), а также это повышает цены для конечных покупателей, делая их неподъемными. Такая проблема наблюдалась последние пять лет во многих мегаполисах мира, где большой приток иностранных инвесторов сильно разогрел рынок и для локальных покупателей стоимость жилья стала чрезмерно завышенной. Во-вторых, увеличение спроса за счет низких ставок по ипотеке может повышать риск кризисных явлений на ипотечном (банковском) рынке.
Пока ни тот ни другой сценарий на российском рынке не наблюдается. Более того, одним из основных факторов перегрева на рынке недвижимости является увеличение стоимости на 15–20% на протяжении продолжительного периода времени, то есть от 12 месяцев и больше. Средние цены на столичную недвижимость за август прибавили 2,1%, за сентябрь только 0,8%. За год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 10,6%. По-прежнему доля инвесторов на рынке минимальна. В России спрос формирует конечный покупатель, который приобретает квартиру для проживания. Рекордно низкие ставки по ипотеке, отложенный спрос, который сформировался за время самоизоляции, этому способствуют. По сути, люди сейчас покупают больше, потому что на данный момент выгодные условия приобретения (по крайней мере, для тех, кто покупает с привлечением ипотеки). Плюс само снижение ставки тоже не говорит о скором кризисе. Тут, скорее, ответственность банков по проверке заемщиков на этапе решения о выдаче кредита.
Если льготную ипотеку продлят, то это поддержит спрос на первичном жилом рынке. Если ее отменят, то приведет к снижению платежеспособного спроса. Но это не будет означать кризиса или застоя на рынке.
«Если господдержку ипотеки не продлят, то небольшой спад спроса будет, но не критичный»
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Если ипотеку с господдержкой продлят, то ажиотажный спрос, скорее всего, сохранится. Этому способствует и нестабильный курс рубля — доллар дорожает, цены растут. У кого сбережения в рублях, будут стараться воспользоваться сниженной ставкой и вложить свои деньги. Инвестиционная привлекательность новостроек увеличилась.
Если господдержку не продлят, то небольшой спад спроса все же будет. Но это не станет критичным, так как текущие стандартные ставки на новостройки сейчас очень привлекательны (на фоне исторически минимальной ключевой 4,25) и стартуют от 7,3%. Так, разница в платеже при сумме кредита 5 млн руб. на десять лет по ставке 6,5% и по ставке 7,3% составит чуть больше 2 тыс. руб. (56 770 против 58 830 руб. соответственно). Да, есть предложения от 5,85%, при тех же условиях платеж будет 55 130 руб. Тут уже разница 3700 руб. Она чуть ощутимее, но при увеличении срока всего лишь на год платеж уже будет 55 200 руб., то есть практически аналогичный платежу при господдержке. Поэтому непродление программы господдержки больше окажет психологический характер, чем финансово отпугнет потенциальных заемщиков, и то ненадолго.
«О формировании ипотечного пузыря говорить пока рано»
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Снижение ставок по ипотеке стало тем самым стимулом, который поднял спрос на новый уровень. Так, по итогам сентября в Москве было зарегистрировано свыше 7,2 тыс. договоров, что в 1,7 раза превышает прошлогодний показатель. Большего количества сделок на рынке первичного жилья Москвы ранее не фиксировалось. Максимальное с декабря 2018 года число сделок было зафиксировано и в Новой Москве. По итогам третьего квартала 2020 года впервые в истории столичного рынка новостроек доля сделок с привлечением — 66,8%.
Тем не менее о формировании ипотечного пузыря, на наш взгляд, говорить пока рано. Во-первых, льготная ипотека под 6,5% выдается при условии первоначального взноса от 15%. Вкупе с современными скоринговыми программами у банков самые «неликвидные» покупатели по-прежнему не смогут приобрести жилье. Во-вторых, в России доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП не превышает 10%, поэтому никак не может привести к перегреву в сфере недвижимости. В-третьих, в настоящий момент у Центробанка остается огромный набор инструментов и пространства для маневра, позволяющий регулировать объемы выдачи ипотечных кредитов в зависимости от изменения макроэкономической ситуации (например, через изменение процента первоначального взноса или максимальной суммы кредита).
«О перегреве рынка принято говорить, когда высокая активность приводит к негативным последствиям, которые сейчас не наблюдаются»
Владимир Щекин, совладелец инвестиционно-девелоперской компании «Группа «Родина»:
— Сегодня на рынке недвижимости наблюдается компенсационный рост. Ажиотаж обусловлен не только льготной ипотекой, но и приостановлением заключения сделок на период карантина. Кроме того, долгие годы в России были установлены высокие ипотечные ставки, и значительная часть населения не могла позволить себе приобретение жилья. Неудовлетворенные потребности, которые формировались у населения в течение продолжительного времени, теперь выражаются в повышенном спросе на недвижимость. О перегреве рынка принято говорить, когда высокая активность приводит к негативным последствиям, которые в России сейчас не наблюдаются. К тому же доля ипотеки к ВВП в России не составляет и 10%, когда во многих развитых странах достигает 50%. Для перегрева рынка повышенный спрос должен наблюдаться дольше, чем в течение нескольких месяцев.
Продление льготной ипотеки положительно скажется и на покупателях, которые по-прежнему будут выгодно приобретать квартиры, и на отрасли в целом. Жилищное строительство получит мощный приток средств в конце года, когда традиционно количество сделок достигает максимума. А в первые месяцы после Нового года обычно наблюдается затишье на рынке недвижимости, поэтому механизмы стимулирования также будут полезными. Цены на жилье в таком случае продолжат рост. Если программа не будет продлена, ставки по ипотеки возрастут до уровня 7–8% годовых, а спрос сократится, поскольку при слабом экономическом росте и сокращении доходов населения на рынке недвижимости отсутствуют другие источники стимулирования спроса.
