На пути к арендному жилью: что нужно для реализации указа президента

В последнее время «хайп» вокруг арендного жилья заметно поутих, а квартирный вопрос, испортивший не только москвичей, власти взялись решать старым проверенным способом — с помощью реновации. Теперь уже всероссийской. Но денег на нее у государства объективно не хватит.

Решить вопрос можно было бы без столь масштабных усилий Минстроя и существенно дешевле.

С чего все началось?

О плане того, как это можно сделать, я рассказывал еще в 2010 году Владимиру Путину, занимавшему тогда пост премьер-министра. Суть этого доклада по итогам моих инвестиций в США была в том, что этот рынок коммерческой жилой недвижимости, называемой на Западе multi-family, имеет огромный потенциал. В США до половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость приходятся именно на multi-family. А всего такое жилье арендуют до трети населения. Также я упомянул о том, что в декларации ООН прописаны в том числе и обязательства по обеспечению всем достойного уровня проживания. Но там не сказано, что должен быть обеспечен достойный уровень владения жильем — речь об аренде. Тогда Путин попросил взять этот вопрос в работу.

В следующий раз перед Путиным я выступал уже в 2011 году. Было это на выездном заседании правительства в Ступине, где MR Group рассказывала о малоэтажной застройке. Я говорил о том, что арендное жилье — это способ обеспечить достойный уровень жизни. Рассказал и о том, что в США есть Nut — кредит на строительство арендного жилья под 3–3,5% на 20–45 лет. К слову, кредит для строительства multi-family достигает 4,5%. Выдается он только в том случае, если признается, что в этом конкретном месте недостаточно строительной активности и мало арендного жилья для малообеспеченых граждан. В Нью-Йорке такой кредит не получишь, то есть эта тема не для крупных городов, а для малых и средних. Но что самое важное — нет риска magrin-call. То есть даже в случае падения цены на недвижимость всего лишь нужно обслуживать проценты.

Путин все это выслушал и согласился с тем, что надо воплощать идею арендного жилья. Это даже стало одним из тезисов майских указов 2012 года. Закон в итоге был принят, но процесс так и не запустился, потому что не был создан базис для развития арендного жилья. Попытки повлиять на него в процессе принятия привели к десяткам встреч, но Минстрой тогда не прислушался к мнению реальных игроков рынка недвижимости. С моей точки зрения, этот майский указ с весны 2012 года не был исполнен ни на йоту. То есть приняли закон, поставили галочку — и все. А то, что на сегодняшний день девелоперам и фондам невыгодно вкладывать в арендное жилье, об этом все забыли. Отчитываются по этому пункту только таким образом, что «Дом.РФ» инвестирует деньги в покупку жилья под сдачу в аренду. Мое мнение, что это не совсем то, о чем просил президент. Путин говорил о необходимости привлечения денег населения, чего не делается. Надо отдавать себе отчет в том, что у государства нет и не может быть достаточно денег на строительство социального арендного жилья. А у девелоперов нет никакой заинтересованности в его развитии.

Как решить поблему?

Основной инструмент, с помощью которого, на мой взгляд, можно запустить реализацию майского указа об арендном жилье, это открытые консультации и обсуждение с профессиональным сообществом. Во всем мире законы всегда принимаются с учетом мнения профильных ассоциаций. К сожалению, у нас это не так.

Важно предоставить льготные кредиты, а также предоставление части помещений в жилых комплексах под социальную аренду с очень низкой ставкой. Нужно привлекать в отрасль деньги населения, которые есть. В марте Агентство по страхованию вкладов сообщало, что в российских банках скопилось 5,9 млн счетов на сумму свыше 1 млн руб. Их общий объем — 17,95 трлн руб. При этом примерно четверть от всех покупателей жилья в России инвестируют, чтобы обеспечить себя какими-то поступлениями на старость. А доходность таких вложений — всего лишь 5%. Если перемножить, то мы выясним, что на покупку жилья для сдачи в аренду население тратит 15 трлн руб. ежегодно. Только это серая аренда, которая скрыта от налогообложения. Эти деньги можно было бы пустить на строительство настоящего арендного жилья. Карательные меры здесь не помогут, а возможность заработать — да.

Что нужно для того, чтобы создать базис для развития арендного жилья в России:

• дешевые кредиты, чтобы строить арендное жилье;
• возможность не только управлять тем, что построил, но и продавать жилые юниты соинвесторам;
• замена практики выделения бесплатного жилья на дотации, субсидирование арендной ставки и выделение в этих проектах 20–30–50% под сдачу дешевле рынка. По всему миру во время пандемии произошел всплеск спроса на такое жилье;
• часть территорий в градпланах перевести под строительство именно арендного жилья. В некоторых странах, например в Люксембурге, Австрии и Британии, арендное жилье отделено от понятия коливинга, отличаясь санитарными нормами и требованиями к социальной инфраструктуре.

По моим оценкам, примерно от трети до четверти всего объема ежегодно возводимых в России многоквартирных домов должно быть арендным. В 2019 году без учета индивидуального жилья в России, по данным Росстата, было построено 43,5 млн кв. м (всего — 80,3 млн кв. м). Таким образом, ежегодно нужно строить еще около 10–15 млн кв. м арендного жилья.

Еще один плюс социального арендного жилья заключается в том, что оно не предоставляется на постоянной основе, как сейчас происходит, например, в случае с выпускниками детских домов. Вероятно, им достаточно дать возможность жить в таких домах первые три — пять лет. Но спустя некоторое время часть из них, скорее всего, захотят вырваться из этой не самой идеальной среды. Им понадобится жилье, скажем, ближе к работе или центру социальных интересов.

Это не просто слова. В последнее время мы видим настоящий бум коливингов, которые по своему уровню ближе к отелю категории 3–4*. Но, несмотря на более высокие ставки аренды, люди готовы арендовать там жилье чуть дороже, чтобы жить в центре социальной жизни.

И конечно же, нельзя селить вместе людей из бедных социальных слоев. Иначе мы получим гетто. Их надо абсорбировать среди других людей. Все эти вопросы проще решаются с помощью арендного жилья как более гибкого типа недвижимости.

Социальное арендное жилье должно стоить существенно дешевле рынка. Понятно, что в тех столичных локациях, где покупает квартиры «Дом.РФ», сделать это невозможно. Но возможно — около или даже за МКАД. Достаточно пустить туда скоростной транспорт, например ту же «Иволгу» или «Ласточку», помочь с землей и документацией — и для девелоперов эти проекты будут уже существенно выгоднее. Так сделали, например, в Кройдоне, южном пригороде Лондона. Несколько десятков лет назад это было одно из самых опасных мест, но туда протянули электричку, которая сократила время в пути почти в три раза, после чего в Кройдон потянулись офисные, а за ними и жилые девелоперы. Сейчас это очень милый безопасный городок. Да, эта трансформация займет несколько десятилетий, но она необходима.