Когда банк может повысить ставку по ипотеке. Разъяснения эксперта
Ставка по уже взятой ипотеке обычно фиксируется на срок действия кредита. Но есть случаи, когда банк может повысить ставку, причем в некоторых случаях рост может быть двукратным. Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова рассказала «РБК Недвижимости» о таких случаях:
Повышение ставки по льготным программам
— Большинство условий повышения ставки прописано в кредитном договоре. Но часть из них может находиться не в короткой версии договора, которую подписывает заемщик на сделке, а в общих условиях кредитования — а это отдельный многостраничный документ, который размещен банком в открытых источниках.
Если это льготная программа кредитования, то повышение ставки предусмотрено в постановлении об утверждении данной программы. Но такой документ нужно смотреть с привязкой к дате выдачи кредита. Это связано с тем, что условия и требования по льготным программам менялись, а значит, к договору применяются только требования, которые действовали на дату оформления кредита.
Например, по новым условиям по семейной ипотеке от 1 октября 2026 года повышенная ставка может применяться банками:
- на период регистрации объекта залога;
- если банк выявил повторное использование права на льготную ипотеку без имеющихся на то оснований;
- при невключении супруга в состав заемщиков;
- при отсутствии страхования или регистрации по адресу жилья — начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и до истечения пяти лет с даты выдачи кредита;
- при отзыве согласия на обработку персональных данных;
- при лишении родительских прав или отмене усыновления на дату заключения кредитного договора.
В большинстве случаев ставка вырастет до уровня ключевой на дату подписания кредитного договора плюс 2 п. п. То есть если кредитный договор подписан сейчас — до 16%, а в ИЖС до ключевой ставки плюс 2,5 п. п.
В случаях с отсутствием регистрации по адресу жилья или страхования, а также повышенной ставкой до регистрации залога банк вернет льготную ставку после того, как заемщик выполнит условия, в остальных случаях повышение ставки будет безвозвратным.
Нет страховки, зарплатной скидки и кредитные каникулы
— Банк может устанавливать свои правила и повышать ставку на определенный процент при непродлении страхования по рыночным кредитам. При отсутствии необязательной страховки рост ставки может быть на 0,5–2,75 п. п, при отсутствии обязательной — в 1,5 раза или до уровня ставок по потребительским кредитам. По семейной ипотеке за отсутствие страховки ставка может вырасти не более чем на 1 п. п.
Льготная ставка для зарплатных проектов, если она применялась, может быть отменена, если прекратились поступления на карту с нужным кодом или их размер ниже минимального уровня. Например, у одного из банков, если женщина-заемщик уходит в декрет, после достижения ребенком возраста 1,5 года поступления пособия прекращаются и банк может повысить ставку. Как правило, это рост на 0,5–1 п. п., а при возвращении зарплатного проекта — можно вновь рассчитывать на снижение.
Еще одной ловушкой часто становится повышение ставки в период каникул из-за непродления страховки. Заемщик думает, что ему предоставили льготный период на все платежи, а когда период заканчивается, то сумма невыплаченных процентов оказывается значительно больше, чем расчетная в начале каникул.
Повышение при просрочках
— Нарушение графика платежей по ипотеке вполне может быть основанием для роста ставки, когда это указано в условиях кредитования. В период действия просрочки ставка может повышаться. Размер повышения зависит от конкретного банка, в том числе ставка может быть в 1,5–2 раза выше той, по которой выдан кредит.
Были прецеденты, когда банк принуждал к заключению дополнительного соглашения с повышением ставки. Кредитная организация объясняла это тем, что заемщик нарушил условия договора и банк на этом основании готов требовать досрочного возврата кредита. В случае с ипотекой это грозит потерей жилья, и некоторые заемщики соглашались на ужесточение условий. Но на самом деле в подписании такого соглашения нет необходимости, особенно если заемщик погасил задолженность и продолжает платить по графику.
В случае со льготной ипотекой (например, по сельской ипотеке) прямо предусмотрено увеличение ставки при длительной просрочке более шести месяцев, а вот размер роста ставки указан в кредитном договоре. Все зависит от того, когда был выдан кредит. В случае такой просрочки ставка по кредиту, как правило, вырастает до уровня ключевой ставки, которая была на момент подписания кредитного договора.
Повышение ставки по ипотеке при росте ключевой
— По стандартным ипотечным кредитам ставка фиксирована и не может быть пересмотрена банком в сторону увеличения при росте ключевой ставки. Но существуют кредиты с переменной процентной ставкой. По ним ставка будет пересматриваться в зависимости от ключевой. Но это не обычная ипотека. Сумма такой ипотеки по требованиям закона не менее 200 зарплат, то есть сейчас это от 20 млн руб. Надбавка к ключевой составляет 5,5%, это 19,5% годовых на текущий момент.
Частично от ключевой ставки зависят новые кредитные договоры по семейной ипотеке, где срок субсидирования льготной ставки составляет не более 15 лет. По истечении этого срока ставка по кредиту будет меняться с учетом ключевой ставки, действующей на момент завершения периода субсидирования. Новый уровень ставки рассчитывается как минимум из двух значений — текущая ставка договора, увеличенная на 4 п. п., или ключевая ставка через 15 лет плюс 3 п. п. (или 3,5 п. п. для договоров по ИЖС).
Например, ставка на первые 15 лет составляет 6% и при ключевой 5% будет выбран второй вариант определения ставки, и ставка вырастет до 8%. Но если на первые годы ставка была 12%, то новая ставка 8% будет улучшением для данного кредита.
Есть варианты кредитования по семейной ипотеке, когда банк прописывает сохранение ставки не выше текущей по договору на весь срок до 30 лет. Как правило, такие варианты субсидируются застройщиками.
Как происходит повышение ставки
— Формат уведомления может быть разным. Заемщику необходимо уточнять в каждом конкретном случае, контролировать платежи в мобильном приложении банка или в личном кабинете и смотреть, какая процедура уведомления прописана в кредитном договоре.
Повышение ставки при потере льготы, непродлении страхования и по другим причинам, указанным в кредитном договоре, может пройти без оповещения, решение суда тоже не требуется.
Чтобы снизить риски повышения ставок, при подписании кредитного договора нужно уточнить у сотрудника банка, в каких случаях ставка возрастает, как об этом оповещает банк, можно ли снизить ставку или она остается повышенной на остаток срока. А также изучить эти пункты самостоятельно, чтобы ничего не упустить.
