Покупки элитного жилья за пределами ЦАО обогнали сделки в центре Москвы
В сентябре 2026 года на рынке элитных новостроек Москвы было совершено 96 сделок с лотами стоимостью более 100 млн руб., 55 из которых пришлись на проекты за пределами ЦАО. Смещение предпочтений покупателей в пользу локаций за пределами центра лишь нарастает: за год индекс экспансии элитного жилья вырос с 1,10 до 1,34. Об этом «РБК Недвижимости» сообщили аналитики «Intermark Городская недвижимость».
Индекс экспансии элитного жилья
Индекс экспансии элитного жилья показывает, какие элитные новостройки Москвы покупателей интересует больше — расположенные в центре столицы или за ее пределами. Рассчитывается индекс как соотношение первичных сделок с бюджетами от 100 млн руб., совершенных вне ЦАО, к сделкам в пределах Центрального округа столицы.
- Если показатель ниже 1, основной спрос приходится на ЦАО.
- Если показатель выше 1, происходит экспансия спроса за пределы ЦАО.
- Если показатель равен 1, спрос между этими локациями находится в равновесии.
Индекс рассчитывается ежемесячно.
Элитное предложение по-прежнему превалирует в центре
Помимо ЦАО, элитные новостройки с лотами дороже 100 млн руб. представлены еще в шести округах Москвы. На начало сентября по столице в целом на продажу было выставлено почти 3,8 тыс. таких лотов.
Более 2,3 тыс. из них (или 62%) приходились на проекты, расположенные в центре Москвы, следует из данных аналитиков. Остальные находились за пределами ЦАО, в том числе:
- в ЗАО — 17% ото всего предложения;
- в СЗАО — около 8%;
- в ЮАО — почти 6%.
Активный рост предложения происходит вне ЦАО
За последние пять лет предложение лотов дороже 100 млн руб. в Москве выросло в 4,6 раза, сообщили аналитики. Активный его рост происходит за пределами центра столицы. Так:
- за последний год (по сравнению с сентябрем 2025 года) предложение в этом ценовом бюджете в ЮЗАО выросло в 3,3 раза, в САО — в 1,8 раза, а в ЗАО — 1,5 раза. Снижение аналитики отмечают только в СВАО — на 14,7%;
- а с начала 2026 года максимальный рост предложения пришелся на ЮЗАО (на 348%), САО (на 49,4%) и ЗАО (на 41%), подсчитали они.
Так девелоперы реагируют на смещение спроса на дорогие новостройки из центра Москвы в локации за его пределами.
Лоты от 100 млн руб. чаще покупают за пределами ЦАО, чем в центре Москвы
В сентябре 2026 года 57,3% ото всех сделок с элитными новостройками в бюджете от 100 млн руб. были совершены за пределами центра Москвы, подсчитали в «Intermark Городская недвижимость». Так, на Западный округ пришлось 26% ото всех сделок, а на Северо-Западный — 17%. При этом на юго-западе столицы за месяц не было продано ни одной первичной квартиры дороже 100 млн руб., уточнили аналитики, хотя именно там предложение выросло сильнее всего.
За последний год (по сравнению с сентябрем 2025 года) спрос на покупку элитных новостроек в бюджете от 100 млн руб. вырос в трех округах Москвы:
- в СЗАО — на 33,3%, до 16 сделок;
- в ЗАО — на 4,2%, до 25 сделок;
- в СВАО, где год назад не было ни одной продажи в бюджете от 100 млн руб., в этом сентябре было совершено две таких сделки.
А снизился спрос:
- в ЦАО — 18%, до 41 сделки в бюджете от 100 млн руб.;
- в ЮАО — на 20%, до восьми сделок;
- в САО — на 55,6%, до четырех сделок.
Емкость рынка дорогого жилья снизилась
Суммарная стоимость проданных лотов, стоимостью более 100 млн руб. каждый, за год снизилась на 26,7% — с 21,61 млрд руб. в сентябре прошлого года до 15,83 млрд руб. в первый месяц нынешней осени, уточнили аналитики. Основная причина — в сделках в центре Москвы, суммарный бюджет которых сократился на 42,5% — с 13,77 млрд руб. годом ранее до 7,93 млрд руб. в этом сентябре. При этом объем сделок в СЗАО, ЗАО и СВАО, наоборот, вырос.
Экспансия спроса на элитное жилье за пределы ЦАО усиливается
В 2025 году сделки с лотами дороже 100 млн руб. в элитных новостройках чаще совершались за пределами центра Москвы на протяжении лишь трех месяцев — в марте, мае и сентябре, следует из данных аналитиков. За прошедшие девять месяцев нынешнего года такое наблюдалось уже четырежды — в мае, а также на протяжении трех последних месяцев — с июля по сентябрь.
Причем в этом году во все месяцы, когда продажи дорогих лотов вне ЦАО были выше, чем в центре Москвы, доля таких сделок превышала любой аналогичный показатель прошлого года. Например, в сентябре 2025 года доля таких сделок составляла 52%, а в сентябре этого года — 57%. Таким образом, индекс экспансии элитного жилья за год вырос со значения 1,10 до 1,34, подсчитали аналитики. «Это подтверждает смещение предпочтений покупателей в пользу локаций за пределами центра», — поясняют они.
При этом сделок в бюджете от 100 млн руб. в этом году совершается несколько меньше, чем в 2025 году. «Несмотря на в целом стабильную положительную динамику по объему транзакций последние годы, в августе-сентябре этого года динамика незначительно уступила прошлогодней: 71 сделка в августе и 96 в сентябре против 98 и 105 сделок годом ранее», — уточнили в Intermark.
Как меняются цены на элитные новостройки
За последний год цены предложения на элитные новостройки сильнее всего выросли:
- в САО — на 15,9%;
- в ЮАО — на 10,3%;
- в СВАО — на 8,8%.
Во всех этих округах в сентябре 2026 года цены приближены в 1,1 млн руб. за кв. м.
Кроме того, за год подорожали элитные проекты в ЦАО (на 6,9%, более чем до 2,2 млн руб. за кв. м) и в ЗАО (на 2,9%, почти до 1,5 млн руб. за кв. м).
Снизились цены лишь в двух округах:
- в СЗАО — на 2,3%, до 974 тыс. руб. за кв. м;
- в ЮЗАО — сразу на 27,7%, до 798 тыс. руб. за кв. м. Напомним, что это единственный округ Москвы, где в сентябре 2026 года в бюджете от 100 млн руб. не произошло ни одной сделки.
С начала 2026 года рост цен на элитные новостройки аналитиками отмечен в трех округах — САО (на 11,5%), СВАО (на 11,3%) и ЮАО (на 3,5%). Во всех остальных локациях с элитными проектами цены за девять месяцев этого года снизились: в ЮЗАО — на 6,8%, в ЦАО — на 1,5%, в ЗАО — на 1,4%, в СЗАО — на 0,2%, подсчитали в Intermark.
На фоне роста цен доля элитных новостроек по цене до 50 млн руб. упала до абсолютного минимума. Такой антирекорд эксперты связывают в том числе с рекордным объемом предложения на первичном рынке столицы.
