Что мешает перевести покупку жилья полностью в онлайн
Пандемия показала важность онлайн-сделок с жильем, дистанционного оформления ипотеки и регистрации сделок. В условиях локдауна это дало возможность решить свои жилищные вопросы не выходя из дома, а также привело к технологическому прорыву в сфере ипотечного кредитования.
Банк России весной этого года разрешил заключать ипотечные сделки онлайн. За время пандемии многие операции с недвижимостью перешли в цифру. Застройщики, банки и риелторы перевели продажи новостроек в электронный формат. Купить квартиру стало возможно не выходя из дома. Московские девелоперы один за другим внедрили онлайн-сервисы дистанционной продажи квартир. Банки в свою очередь наладили процессы по выдаче ипотеки онлайн.
Рассказываем, когда на рынке недвижимости появится возможность совершать бесшовные ипотечные сделки онлайн и готовы ли рынок недвижимости и покупатели перейти к онлайн-продажам.
Дорожная карта для онлайн-ипотеки
Во время пандемии банкам позволили открывать счета и вклады без личного присутствия клиентов, но с 30 сентября такой возможности уже нет. Возврат ограничений на дистанционное заключение сделок будет тормозить цифровизацию строительной отрасли, считают в бизнес-объединении «Деловая Россия», которое предложило сделать онлайн-ипотеку бессрочной. Этот вопрос уже обсуждают в кабмине.
В «Деловой России» предлагают разрешить открывать счета физлицам по видеосвязи — через учетную запись в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА), а также позволить физлицам подписывать документы простой электронной подписью, которая была получена лично после прохождения идентификации с использованием ЕСИА. По таким счетам можно будет проводить операции, связанные только с их назначением — заключение ипотечной сделки при покупке жилья.
Центробанк утвердил дорожную карту по цифровой ипотеке, которая предусматривает полный перевод в онлайн всех этапов взаимодействия на всех уровнях — от застройщиков до регистрационных органов. До середины 2021 года основная часть этих мероприятий должна быть завершена. «Мы сейчас вплотную подошли к переводу ипотеки в полностью цифровой вид, эпидемия тоже ускорила здесь нашу работу, и мы будем просить депутатов поддержать нас в том, что касается внесения необходимых изменений в регулирование», — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме.
Росреестр также планирует до конца 2021 года довести долю электронной регистрации ипотечных сделок в общем объеме до 80%. Сейчас этот показатель находится на уровне 40%, сообщил президенту Владимиру Путину глава ведомства Олег Скуфинский.
Что мешает продажам жилья онлайн
Для ввода бессрочной онлайн-ипотеки нужно внедрить процедуру дистанционного открытия банковского счета физического лица на постоянной основе. Упрощенная идентификация клиента и верификация документов, необходимых для оформления ипотеки, несет в себе риски — оформление кредита на подставное лицо. Поэтому нужно гарантировать безопасность граждан после внедрения этих возможностей. Это достаточно длительный процесс, поскольку требует внесения поправок в «антиотмывочный» закон (115-ФЗ), в том числе изменения ряда регуляторных требований и переход в онлайн госсервисов, задействованных в ипотечном процессе.
Пандемия, безусловно, стала катализатором перехода процесса продажи недвижимости в интернет. Но, несмотря на все разговоры, никакого единого понимания, что такое онлайн-продажи, не возникло. «Как они должны выстраиваться, из каких этапов состоять, по каким стандартам проходить — все это открытые вопросы, ответы на которые рынок будет искать в течение ближайшего года, вырабатывая лучшие практики. Сейчас для этой области (как и любой революционно меняющейся) характерен некоторый хаос. Но однозначный оптимизм вызывает тот факт, что локомотивами трансформации выступают не мелкие нишевые игроки, а крупнейшие девелоперы», — говорит директор по развитию «Сделка.рф» (платформа для продажи и покупки недвижимости онлайн) Борис Лепинских.
Масштабному внедрению онлайн-продаж, по мнению Лепинских, мешают несколько ключевых барьеров: готовность продавца, отсутствие единых подходов к онлайн-сделкам со стороны банков и госорганов, единообразия требований и подходов и маркетинговая составляющая.
Борис Лепинских, директор по развитию «Сделка.рф»:
— Надо понимать, что дистанционная сделка невозможна без автоматизации внутренних процессов застройщика, цифровизации его взаимодействия с банками, Росреестром, операторами ЭЦП. Покупатель и продавец должны действовать в одной среде, работать с одними сущностями и в похожих интерфейсах. Чтобы создать бесшовный опыт для покупателя, нужно сначала сформировать его внутри продавца.
У этого барьера есть и еще одна плоскость — маркетинговая. На рынке, например, нет сформированных практик создания контента и юзабилити сайта, позволяющих максимально упростить процесс выбора объектов и сподвигнуть людей принимать решения онлайн. Последние 10–15 лет девелоперы при создании интернет-продуктов главной целью ставили попадание людей в воронку, формирование лидов. Но очевидно, что пути клиента (customer journey map) в онлайн-покупке и поиске объекта покупки серьезно отличаются.
Наш опыт взаимодействия, например с «Брусникой», показывает, что маркетинговая трансформация проходит иногда даже более болезненно, нежели технологическая. Однако эта компания в своем стремлении создать действительно бесшовный опыт покупки квартиры дошла практически до самого конца.
Отсутствуют единые подходы к онлайн-сделкам со стороны банков и госорганов, практика дистанционного выпуска ЭЦП и подписания с ее помощью кредитных договоров. Также правила регистрации ипотечных сделок в Росреестре могут разниться в зависимости от региона. Повсеместный переход на онлайн-сделку станет возможным только при условии стандартизации процессов, установлении единообразия требований и подходов.
Впрочем, не во всех случаях ипотечным покупателям требуется посещение банка. Например, если заемщик уже является его клиентом и процедура идентификации была пройдена ранее, то всю сделку можно провести онлайн, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. По ее словам, посещение банка также требуется и для внесения на счет клиента первоначального взноса по ипотечному кредиту — без этого пока не обойтись. Если практически все крупные столичные девелоперы этот вопрос решили, то банкам пока мешают законодательные ограничения, отмечает Судакова.
Готов ли рынок недвижимости к онлайн-сделкам
Весной и летом этого года большинство девелоперских и риелторских компаний создали и запустили систему онлайн-продаж, проведение онлайн-консультаций, удаленное оформление сделок, безопасное подписание документов. Все эти стадии отработаны и готовы функционировать, бизнес-процессы с учетом удаленного формата работы уже наработаны.
По оценкам девелоперских компаний ГК «Пионер» и «Брусника», настоящая бесшовная сделка в техническом плане возможна уже сейчас — и девелоперы, и банки, и Росреестр располагают необходимыми техническими возможностями, но только при наличии у покупателя электронно-цифровой подписи (ЭЦП) и счета, открытого в нужном банке.
По оценке директора по продажам ГК «Пионер» Дианы Нилиповской, такие клиенты есть, но их крайне мало — ЭЦП владеют, например, сотрудники организаций, наделенные правом подписывать документы, или люди, недавно купившие квартиры по ДДУ с электронной регистрацией.
В ГК «Пионер» онлайн-сделки проводятся полностью бесшовно при условии 100%-ной оплаты, а также если жилье приобретается в ипотеку с участием Альфа-банка и ВТБ. При этом по факту в 2020 году доля электронной регистрации в московских проектах составила 90% — таким образом, большая часть шагов происходит уже удаленно, но есть еще ряд шагов, которые требуют передвижения клиента, отмечает Нилиповская.
В период строгих ограничений, к которым привела первая волна пандемии, «Брусника» взаимодействовала с клиентами исключительно онлайн. Сейчас в компании около 20% показов компании проходит дистанционно, дополнительно к ним 18–20% покупателей оформляют платную бронь квартиры через сайт. То есть примерно 40% потребителей потенциально готовы приобретать квартиры через интернет. Если говорить непосредственно о документальном оформлении сделки, в 75–80% случаев оно так или иначе сегодня проходит онлайн с использованием кабинета платформы «Сделка.рф».
Объем квартир, проданных ГК «Гранель» с использованием онлайн-сервисов весной 2020 года, составил практически 100%, а в среднем количество онлайн-сделок, без присутствия покупателя в офисе продаж, составляет около 20% от общего объема заключенных договоров.
«В условиях стремительного развития онлайн-сервисов в сфере госуслуг через какое-то время ЭЦП может выдаваться автоматически вместе с паспортом или при получении госуслуг. Органы власти при выдаче паспортов проводят идентификацию личности. Логично, если они и будут выдавать ЭЦП, чтобы не повторять этот процесс», — считает Нилиповская.
В компании MR Group активно развивали онлайн-направление задолго до начала пандемии. К началу пандемии доля электронного подписания и онлайн-регистрации составляла 99% по портфелю компании, рассказала заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Очевидно, что доверие покупателей к дистанционным инструментам за полгода существенно выросло. Сегодня свыше 80% клиентов MR Group пользуются приложением на том или ином этапе приобретения недвижимости. Доля сделок, заключаемых полностью онлайн, превышает 15%. До начала пандемии этот показатель составлял порядка 3–5%, отмечает Дзюба.
Онлайн-сделки в банках
Крупнейшие банки активно развивают различные сервисы по покупке квартир, оформлении ипотеки дистанционно. Но пока законодательство не позволяет банкам проводить идентификацию клиентов онлайн.
Например, в начале года Сбербанк запустил сервис оплаты недвижимости картой, который позволяет расплатиться за квартиру, машино-место или другие объекты недвижимости онлайн на сайте застройщика. Такая возможность уже реализована Сбербанком совместно с рядом крупнейших застройщиков, среди которых ПИК, «Эталон», А101 и другие компании, отметили в пресс-службе финансовой организации. Что касается ипотеки, то «ДомКлик» от «Сбера» активно развивает цифровую ипотеку: от подачи заявки на ипотеку до расчетов и электронной регистрации сделки.
Банк «Дом.РФ» запустил в промышленную эксплуатацию процесс электронной регистрации сделок. Количество сделок, проведенных банком в электронном виде с начала года, выросло кратно и по итогам октября составляет почти 20%.
«Данная технология обладает существенными конкурентными преимуществами как для кредитной организации (существенно снижаются операционные расходы, увеличивается продуктивность сотрудников, сокращается время сделки), так и для клиентов (более удобный и безопасный процесс проведения сделки, прозрачный процесс подписания документов, передачи их в электронном виде в Росреестр и контроль изменения статусов регистрации). Дополнительная скидка от банка за электронную регистрацию является сильным стимулом для заемщиков», — считает директор подразделения диджитал банка «Дом.РФ» Олег Комлик.
