Что выгоднее: взять кредит на квартиру или снимать жилье
Ежемесячная выплата по ипотеке на среднюю московскую квартиру в новостройке сократилась в среднем на 25% и стала выгоднее аренды сопоставимого жилья. Такие данные содержатся в исследовании компании «Метр квадратный» (входит в группу ВТБ).
Несмотря на падение спроса на аренду, цены на съемное жилье почти не изменились — снижение составило лишь 3–5%. В то же время ставки по ипотеке заметно уменьшились. По данным ЦБ, средняя ставка по жилищным кредитам снизилась с 9,9% годовых в 2019-м до 7,8% в 2020 году. В результате, согласно данным ВТБ, размер ежемесячных платежей снизился с 30% до 25% общего дохода среднего заемщика.
В качестве примера аналитики взяли квартиру в московской новостройке площадью 52 кв. м, в пешей доступности от метро и стоимостью 11 млн руб. При первоначальном взносе 15% (средний для рынка новостроек), сроке действия кредита 18 лет и ставке 6,1% годовых ежемесячный платеж составит 40 тыс. руб. (вместо 53 тыс. руб. до запуска льготной программы). За аренду аналогичной квартиры, по оценке экспертов, придется платить по 52–55 тыс. руб. в месяц.
«Рынок жилья в столице неоднороден, и квартиры, расположенные в соседних домах одной и той же локации, могут серьезно отличаться по стоимости. Однако общий тренд на удешевление ипотеки и некоторую стагнацию арендного фона в 2020 году был очевиден. Мы видим, что по целому ряду программ обслуживание процентов по ипотеке стало значительно выгоднее арендной платы», — прокомментировал заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Что выгоднее: аренда или льготная ипотека
Программа льготной ипотеки на новостройки в массовом сегменте действительно приблизила ежемесячные платежи по кредиту к ежемесячным платежам за аренду квартир. Но произошедший по итогам 2020 года рост цен на новое жилье (до 20%) нивелировал данную выгоду. Об этом говорят эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
По словам руководителя направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Руслана Закирьянова, в июле 2020 года ипотека в некоторых случаях была более выгодной. «Однако на текущий момент рост цен компенсирует снижение ипотечных ставок как на первичном, так и на вторичном рынке. Учитывая, что платеж по ипотеке снизился несущественно, а арендные ставки, напротив, стали более доступными для населения, можно утверждать, что ипотека все же выгоднее не стала», — отметил он.
По оценкам компании «Бест-Новострой», средний бюджет покупки по Москве составляет 13,8 млн руб. по новостройкам всех классов. За год траты увеличились более чем на 18%. В комфорт-классе средний бюджет покупки увеличился с 10,5 млн руб. до 11,4 млн руб. То есть из-за роста цен покупателям новостроек при наличии минимального взноса в 20% необходимо брать бóльшую сумму в кредит. В итоге выгода от снижения ставок была менее заметной.
Об этом свидетельствует и увеличение среднего размера кредита по ипотеке в целом по стране. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), он начал расти в мае-апреле и к ноябрю достиг суммы в 2,73 млн руб. вместо 2,37 млн руб. в начале весны.
Пример
По данным «Бест-Новостроя», в марте 2020 года минимальный бюджет покупки в Москве составлял 8,8 млн руб. При первоначальном взносе в 20%, или 1,7 млн руб., сумма кредита составила бы 7 млн руб. При сроке кредитования 25 лет по ставке в 7,5% годовых ежемесячный платеж составил бы 67,6 тыс. руб.
В декабре 2020 года минимальный бюджет покупки увеличился до 10 млн руб. При первоначальном взносе в 20%, или 2 млн руб., сумма кредита выросла до 8 млн руб., но ставка уменьшилась до 5,85%. При сроке кредита на 25 лет ежемесячный платеж составляет 66 тыс. руб.
По данным портала «Мир квартир», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 37,9 тыс. руб., двухкомнатной — 45,4 тыс. руб., а трехкомнатной — 55,1 тыс. руб. Таким образом, снимать квартиру выгоднее, чем брать в ипотеку.
Вторичный рынок: аренда или ипотека
В целом выгодность аренды или ипотеки зависит от стоимости жилья, ставки аренды, суммы первоначального взноса и возможности его накопить, условий по ипотеке (ставка, срок) и конкретного города, отмечают эксперты. «При этом если платежи по ипотеке на новостройку могут быть сопоставимы с платежами за аренду, то на вторичном рынке ситуация иная. Ипотечные ставки на вторичном рынке выше и больше ежемесячный платеж, — добавил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Также нужно учитывать наличие первоначального взноса и ставку по ипотеке, добавил он. Чем выше сумма первоначального взноса, тем ниже ежемесячные платежи.
Более того, ситуация может меняться от региона к региону. В качестве примера главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина рассматривает однокомнатные квартиры на вторичном рынке крупнейших городов.
По ее расчетам, при среднем первом взносе в 30% от стоимости однушки и ипотеке под 7,3% на вторичном рынке сроком 20 лет расходы на аренду оказываются ниже среднего ипотечного платежа в Москве, Санкт-Петербурге и Казани. В Новосибирске платеж по ипотеке и ставка аренды сопоставимы — логично в такой ситуации платить за собственное жилье, а не аренду. Только в Екатеринбурге в среднем оказывается выгоднее ипотека. «В целом чем меньшую долю годовая ставка аренды составляет от стоимости квартиры, тем выгоднее аренда в сравнении с ипотекой», — отмечает Виктория Кирюхина.
Пример расчетов при 20-летней ипотеке в пяти крупнейших городах России