Когда в России окончательно решат проблему обманутых дольщиков
Правительство России планирует решить проблему обманутых дольщиков в 2023 году. Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин (курирует строительный сектор России) в интервью программе «Познер».
«У нас в стране было 200 тыс. [обманутых] дольщиков. За прошлый год мы решили проблему 48 тыс., а за 2019-й — 16 тыс., то есть за прошлый год мы приняли в три раза больше решений. Я считаю, что в 2023 году основной объем всех дольщиков закончим», — спрогнозировал Хуснуллин. По его словам, проблемы обманутых дольщиков и достройки проблемных домов в Москве в основном решены.
В Счетной палате в свою очередь поставили под сомнение полное решение проблемы обманутых дольщиков за два-три года. В ведомство продолжает поступать много жалоб от пострадавших граждан, в некоторых регионах ситуация остается напряженной.
Амбициозная задача
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты допустили полное решение проблемы обманутых дольщиков в течение трех лет. «Сейчас насчитывается порядка 150 тыс. обманутых дольщиков, в прошлом году было восстановлено в правах 48 тыс., а скорость рассмотрения увеличилась в три раза», — отметил глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Даже если не форсировать работу Фонда, а просто сохранить текущие темпы разрешения вопросов, то получается, что трех лет как раз хватает, чтобы как минимум разрешить уже накопленные многими годами проблемы, полагает глава РАСК.
Депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский назвал задачу с полным решением проблемы обманутых дольщиков до 2024 года амбициозной, но не исключил ее достижения.
«За два последних года была сформирована законодательная база, которая закрепляет механизм восстановления прав обманутых дольщиков. Более того, мы регулярно совершенствуем законодательство. К примеру, сейчас внесли очередной свод поправок, чтобы у Фонда была возможность еще более оперативно привлекать федеральные средства и направлять их в том числе на достройку проблемных объектов. К примеру, уточняем правила аккредитации арбитражных управляющих, и так далее», — пояснил Александр Якубовский.
Дольщики и долгострои
Проблема обманутых дольщиков является одной из ключевых рынка жилищного строительства в стране. На ее решение были направлены реформа долевого строительства и переход на эскроу-счета. Чтобы урегулировать вопрос с дольщиками и защитить их права, в 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. О необходимости закрыть вопрос с обманутыми дольщиками не раз говорил и президент России Владимир Путин. Достройка проблемных объектов долевого строительства вошла в единый план по достижению национальных целей развития страны до 2024 года. Сейчас в единый реестр проблемных объектов включены 2,8 тыс. долгостроев жилой площадью 17,2 млн кв. м в 73 регионах. В 2021 году фонд планирует рассмотреть проблемы 257 долгостроев.
Риски новых банкротств сохраняются
Несмотря на переход на проектное финансирование, риски появления новых обманутых дольщиков сохраняются, а это может затянуть решение проблемы, признают эксперты. По словам Николая Алексеенко, риски появления новых обманутых дольщиков будут существовать, пока остаются объекты, которые строятся по старым правилам, — сейчас на них приходится до 35% строящихся объектов. «Даже исходя из нашего мониторинга банкротств застройщиков за 2020 год, только за прошлый год прибавилось как минимум 7,3 тыс. новых обманутых дольщиков. И это только по тем застройщикам-банкротам, по которым имеется такая информация — у большинства она отсутствует», — отметил эксперт.
Однако, по его словам, даже если произойдет банкротство застройщика, дольщик будет полностью защищен: он получит либо компенсацию, либо дом достроит другой застройщик. «В случае с эскроу-счетами все еще проще. Во-первых, само по себе получение проектного финансирования говорит о том, что застройщик и проект прошли множество проверок со стороны банка. Во-вторых, даже если происходит банкротство застройщика, то банку невыгодно держать недострой. Он либо привлечет нового застройщика, либо выплатит дольщикам средства с эскроу-счетов. В-третьих, если банкротится сам банк, то стоит помнить, что эскроу-счета подпадают под защиту АСВ», — отметил Алексеенко.
Безусловно, риск банкротств ряда застройщиков есть, согласился Александр Якубовский. Но благодаря законодательной реформе, которая ведется на протяжении почти пяти лет, сейчас банкротство строительной компании не приводит к появлению новых обманутых дольщиков. «Сейчас оно максимум приводит к тому, что цикл строительства может стать немного длиннее. В целом же средства сейчас можно расходовать только целевым образом. Даже если они привлекаются не по эскроу-счетам. Поэтому о мошенничествах и крупных хищениях теперь говорить нельзя», — добавил он.
В Фонде дольщиков также не исключают появления новых проблемных объектов. По мнению главы Фонда Константина Тимофеева, до конца перехода на эскроу-счета в стране могут появиться еще 10–15 тыс. новых обманутых дольщиков. Сейчас, по оценке организации, число обманутых дольщиков в стране составляет порядка 120 тыс. «Мы ожидаем, что за два года все старые объекты достроят, и новых (пострадавших дольщиков. — Ред.) в принципе не может появиться», — отмечал Тимофеев.
О чем говорят сами дольщики
В общественной организации Обманутых дольщиков России считают прогнозы решения проблемы обманутых дольщиков за три года «очень оптимистичными». «Сейчас в едином реестре проблемных объектов зарегистрировано свыше 2,8 тыс. проблемных дома. Согласно нашему опросу, почти каждый десятый (8,6%) респондент заявил, что его дом не зарегистрирован в Едином реестре проблемных объектов. Местные власти всячески скрывают проблемы, не публикуют их в едином реестре. Поэтому в реальности число проблемных домов и обманутых дольщиков больше. Объективно на решение проблемы может уйти до пяти лет», — рассказала координатор движения Обманутых дольщиков России, учредитель межрегиональной общественной организации «Жилье» (дольщик проблемного ЖК «Шишкин лес», который строится с 2011 года) Мила Рябова.
По ее словам, сейчас есть много открытых вопросов (рефинансирование ипотеки, выплата компенсаций, достраивание объектов), связанных с обманутыми дольщиками. При этом по судьбе многих проблемных объектов решение еще не принято, многие такие дома месяцами ждут принятия решения Наблюдательным советом Фонда дольщиков, говорит Мила Рябова. По ее словам, большое количество дольщиков в 2019–2020 годах получили компенсации, но за последний год цены на жилье сильно выросли и сегодня выплаты не соответствуют рыночной стоимости, хотя это закреплено законодательно.
«Если раньше эти компенсации были на 10% ниже рыночной стоимости, то сейчас разброс может доходить до 50%. Например, в Якутске было принято решение о выплате компенсации дольщикам из расчета 50–60 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя рыночная стоимость больше 100 тыс. руб. за «квадрат». Люди не могут купить себе аналогичное жилье, вынуждены обращаться в суд, чтобы восстановить свои права. Это связано с методами оценки региональными Фондами рыночной стоимости квадратного метра жилья. В Москве дольщиков лишили выбора, компенсация не предусмотрена Фондом города Москвы, хотя федеральное законодательство позволяет сделать выбор между компенсациями и завершением строительства», — рассказала Мила Рябова.
Еще одна проблема — невозможность рефинансировать ипотеку. Банки отказывают дольщикам в рефинансировании, поскольку залоговое имущество считается рискованным. «Согласно нашему опросу, 91,4% дольщиков проблемных объектов получили отказ в рефинансировании. При этом у многих дольщиков ипотека оформлена под 12–13% годовых (свыше 30%) и сроком на 15–20 лет (свыше 60%). Притом что сейчас ипотека на новостройке — на уровне 6–7%. Над этой проблемой мы работаем совместно с депутатом ГД РФ Александром Якубовским», — добавила представитель общественной организации.
Отдельная проблема касается самостроев. По оценке ОД Обманутых дольщиков, она актуальна для Сочи, Якутска, Краснодара. Это многоквартирные дома, которые строились на землях ИЖС, либо объекты, которые имели проблемы с документацией. Были случаи, когда местные власти выдавали разрешения на строительство, а после отзывали их, в результате дома признаны самостроем, приводят пример в общественной организации. Сейчас эти дома не признают проблемными: их либо сносят, либо какие-то решения принимаются на местном уровне (выплата компенсаций, предоставление альтернативного жилья, как в Екатеринбурге), говорит Мила Рябова.
Проблема обманутых дольщиков актуальна и для Москвы. Не все проблемные объекты подпали под действие московского фонда обманутых дольщиков. «Для трех объектов — ЖК «Шишкин лес», «Овражная 3» и Мостотреста-7 — в Новой Москве в январе 2018 года было принято решение о возведении компенсационного дома, строительство которого началось только летом 2020 года, с дольщиками пока не подписано никаких документов, юридически дольщики не имеют оснований на квартиры в новом доме. Для дольщиков ЖК «Мегаполис» строительство компенсационного дома еще не начато, документов на компенсационные квартиры у дольщиков также нет», — рассказала Мила Рябова. Хотя на законодательном уровне механизмы для решения проблемы обманутых дольщиков созданы, на местах они далеко не всегда работают, добавила она.