Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и нередко хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества.
Вместе с экспертами рассказываем об основных нюансах, которые нужно учесть при заключении договора.
Условия проживания
При сдаче квартиры в аренду необходимо обговорить условия проживания в квартире. «Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом», — подчеркнула старший юрисконсульт юридического центра «Миэль» «На Николоямской» Анастасия Захарова.
Проверка арендатора
Перед заключением договора также необходимо проверить арендатора. Можно посмотреть, не участвовал ли он в судебных спорах, не занимались ли его долгами приставы, подчеркнула Захарова. По ее словам, это помогает понять, насколько человек надежен и стоит ли ему доверять жилье. Для того чтобы проверить добросовестность жильца, эксперт «Миэля» рекомендует использовать:
- государственные сервисы
Подлинность паспорта можно проверить на портале госуслуг. Если с ним все в порядке, появится отметка «Действительный», если подлинный, но просроченный, то «Недействительный».
- Сведения о банкротстве
Стоит также проверить, не был ли квартирант банкротом. Информация об этом содержится в Федеральном реестре сведений о банкротстве. Так вы можете дополнительно удостовериться в платежеспособности будущего арендатора.
- Долги
На сайте ФССП есть электронный банк данных по исполнительным производствам, где можно увидеть сведения о том, есть ли у арендатора задолженности.
- Суды
Проверить, не является ли ваш квартиросъемщик активным участником судебных разбирательств, можно на сайте «Правосудие». Стоит учесть, что гражданские иски подаются по месту регистрации ответчика, а уголовные дела рассматриваются по месту совершения преступления.
Акт приема-передачи
Обязательно нужно подготовить и приложить к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу, уточнила заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Она отметила, что при наличии акта приемки в случае съезда арендатора из квартиры будет легче установить, все ли вещи на месте.
Фотоопись
Необходимо также обязательно делать фотоопись имущества, особенно если в квартире есть что-то ценное, говорит Анастасия Захарова. «Просто указать в договоре «кухонный гарнитур» — этого мало. Потому что один гарнитур может стоить 800 тыс. руб., а другой — 50 тыс. руб. Без фото сложно доказать, что именно находилось в квартире. Снимки помогут, если возникнут споры», — отметила Захарова.
Коммунальные платежи
Следующим шагом необходимо уточнить, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия, отметила Полякова. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам, подчеркнула эксперт.
Дополнительные расходы
Часто в договоре пишут только об оплате воды и света, однако стоит включать и другие услуги: интернет, консьержа и все, что оплачивается регулярно, подчеркнула Захарова. По ее словам, это поможет избежать лишних вопросов и недопониманий между сторонами.
Депозит в договоре
Необходимо включить в договор депозитный платеж, говорят риелторы. «В случае отсутствия депозита арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья», — говорит эксперт «Инкома».
Налоги
Зачастую собственник жилья уходит от налогообложения, подчеркнула Захарова. Она советует учесть, что соседи нередко любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду, поэтому рисковать не стоит.
«За неуплату налогов за сдачу квартиры придется заплатить штраф: 20% от суммы НДФЛ. А если инспекторам удастся подтвердить, что доход скрывали умышленно, его размер вырастет до 40% Кроме штрафа, налоговая может начислить пени. Для физических лиц и ИП они составляют 1/300 ключевой ставки Центробанка. Эту величину умножают на количество дней просрочки. Если вы не платили НДФЛ, то не подавали декларацию. За это тоже положен штраф: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но в общей сложности не больше 30% и не меньше 1 тыс. руб.», — уточнила Захарова.
Периодичность визитов
В договоре также необходимо указать периодичность визитов хозяина в квартиру. Это важный момент, как правило, поначалу договариваются о ежемесячных посещениях, подчеркнула заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». Она отметила, что практика показывает: если с жильем и имуществом все в порядке, оплата вносится в срок, взаимоотношения у сторон сделки сложились, то со временем необходимость наведываться у собственника пропадает. Если квартира сдается с закрытой комнатой, владелец квартиры обязан заранее оговаривать и указать в договоре свои визиты в эту комнату, уточнила эксперт.
Ограничения
Стоит также добавить пункт, что арендатор не может встать на регистрационный учет в этой квартире. «Это важно, особенно если владелец не хочет лишней бюрократии. Также бывает, что арендует один человек, а жить начинают вдвоем — например, арендатор приводит кого-то. Чтобы это не оказалось проблемой, стоит прописать, на какой срок гости могут оставаться и что для более длительного проживания нужно согласие», — говорит Оксана Полякова.
Отъезд арендатора и способ оплаты
Важно предусмотреть, что делать, если арендатор отказывается выезжать. Иногда люди не съезжают даже после окончания срока договора, уточнила Захарова. Чтобы не тратить время и нервы, она рекомендовала заранее прописать, что в таком случае делать — вплоть до обращения в суд. «В договоре также стоит указать точную сумму аренды, дату платежа и способ оплаты — перевод на карту, счет, наличные. Это важно, чтобы избежать недоразумений», — уточнила эксперт «Инкома».
Обязательные пункты при сдаче квартиры в аренду:
- Нужен только оригинал паспорта арендатора, копии даже не рассматривайте;
- Запишите контактные данные не только арендатора, но и его родственников или друзей на случай экстренных ситуаций;
- Пропишите в договоре сумму ставки найма и даты ее внесения;
- Укажите, на какой срок сдаете квартиру;
- Пропишите, какие коммунальные услуги оплачивает жилец, какие — владелец;
- Опись имущества: предметы и их состояние, нелишним будет сделать фото, чтобы потом можно было предъявить претензии о порче, износе или исчезновении каких-то вещей.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
