Цены стоят, комиссия снижается: как аренда жилья переносит спад спроса
В отличие от новостроек и вторичного рынка, сегменту аренды жилья в Москве коронакризис не принес никаких выгод. Спрос на съемные квартиры снизился из-за оттока приезжих сотрудников столичных компаний — кого-то сократили, кто-то теперь работает на удаленке из родного города.
Разбираемся вместе с экспертами, почему цены на аренду в Москве почти не снижаются и на чем сегодня может сэкономить квартиросъемщик.
Что происходит с ценами на аренду столичных квартир
Ставки аренды, как говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина, пока сопротивляются кризису. Средняя цена предложения самого востребованного типа съемного жилья — однушек — за год выросла на 8,8%. За последний месяц, впрочем, отмечено снижение на 1,3%, до 38,3 тыс. руб. за месяц. Двушки за год практически не подорожали (прирост составил 0,2%), а с начала 2021-го потеряли в цене 3%. Снижение за последний месяц составило 2,1%, сейчас средняя ставка — 52,1 тыс. руб. в месяц (подробная таблица с динамикой ставок по квартирам различной комнатности в разных округах Москвы — в конце материала).
В риелторской компании «Инком-Недвижимость» оценили среднюю ставку аренды жилья в Москве по всем типам комнатности. Без учета элитного сегмента показатель в середине мая 2021 года составил 47 тыс. руб. в месяц — это на 5–6% ниже, чем было до начала пандемии и сопутствующих ограничительных мер. «Вместе с тем с начала года в объявлениях об аренде цены предложения незначительно выросли, — говорит заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. — Мы считаем это следствием вымывания наиболее экономичных объектов. У тех же, что остаются в экспозиции, арендные ставки несколько завышены. Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам все равно в процессе экспозиции приходится снижать стоимость. Так что усредненные цены сделок на рынке остаются примерно на одном уровне».
Собственники начали предпринимать попытки повысить цены в январе-феврале, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «Часть сотрудников в начале года вернулись работать обратно в офисы, что должно было повысить спрос и ставки на арендное жилье, — отмечает Виктория Кирюхина. — С другой стороны, на рынке высокая конкуренция за счет инвесторов, сдающих жилье, приобретенное за последние полтора-два года. Наконец, рынок аренды сильнее других зависит от ситуации на рынке труда и от реальных доходов населения. На рынке аренды нет льготной ипотеки, которая способствовала бы росту цен. Поэтому сегмент стагнирует в отличие от других форматов недвижимости».
Реальный рост ставок произошел только в сегменте однокомнатного жилья, соглашается с коллегой из ЦИАН главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. «Мы видим в экономсегменте «громкие» цифры роста в 10%, но важно помнить, что для однокомнатной квартиры фактически это рост цены на 2–3 тыс. руб.», — говорит эксперт. В целом по рынку средние цены с начала года остались неизменными — с колебаниями в пределах 1 тыс. руб. в месяц.
Самые дорогие и самые доступные районы
Максимальные ставки традиционно отмечаются в центре города, минимальные — в Новой Москве, районах за МКАД и на востоке столицы. «Средняя стоимость однокомнатной квартиры на Арбате, в Тверском районе, Хамовниках, на Якиманке сейчас составляет 70,5 тыс. руб., двухкомнатной — 100–120 тыс. руб., — подтверждает Екатерина Бережнова. — Самый дешевый район Старой Москвы внутри МКАД — Капотня, здесь средняя ставка аренды однушки составляет 26 тыс. руб., двушки — 34 тыс. руб. В числе других районов с минимальными ставками — поселение Десеновское в Новой Москве (в среднем 25 тыс. руб. за однушку), район Восточный, а также Восточное и Западное Бирюлево — однушка здесь стоит примерно 26–27 тыс. руб.».
В ЦИАН составили рейтинг районов Москвы по минимальной и максимальной стоимости аренды жилья в мае 2021 года. Самый дорогой район, по статистике компании, — Арбат со средней ставкой в 83 тыс. руб. в месяц. Второе место занимает район Беговой (67,5 тыс. руб.), третье — у Пресненского района (66,4 тыс. руб.), в пятерку также входят Тверской (65,8 тыс.) и Хамовники (64,6 тыс.). Пятерку районов с минимальными средними ставками аренды однокомнатного жилья составили поселения Новой Москвы:
- Вороновское (19,5 тыс.);
- Роговское (21 тыс.);
- Щаповское (21,8 тыс. руб.);
- Новофедоровское (22 тыс. руб.);
- Силино (22,9 тыс. руб.).
Что будет с ценами на рынке аренды в 2021 году
Сейчас, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН, на рынке продолжается затишье, которое началось еще до длинных майских праздников. «В марте — мае 2021 года не было факторов, стимулирующих арендный рынок. Более того, из-за длительных майских каникул многих не было в городе, как следствие — сроки поиска арендаторов увеличились. Например, предложение в аренду для самых ликвидных однокомнатных квартир выросло за месяц на 17%, что не позволяет рантье наращивать ставки аренды из-за большей конкуренции», — отмечает эксперт.
До конца года в ЦИАН ожидают еще одну волну попыток со стороны собственников арендного жилья поднять ставки — но, скорее всего, она будет безуспешной. «Рынок аренды значительно отстает в ценовой динамике от первичного и вторичного рынков купли-продажи. Приобретая недвижимость фактически на четверть дороже, чем год назад, инвесторы сейчас рассчитывают на определенный уровень доходности при сдаче в аренду, — говорит Виктория Кирюхина. — Но в среднесрочной перспективе мы не видим предпосылок для роста рынка аренды. Впереди лето, в это время на рынок выходят дешевые варианты временной аренды со стороны тех, кто переезжает на дачи и сдает свои городские квартиры».
Рост предложения жилья в аренду весной 2021 года подтверждают и в «Авито Недвижимости». «Объем предложения в апреле вырос на 20% год к году, — говорит руководитель направления долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. — Более того, в апреле 2021-го количество объявлений о сдаче жилья в длительную аренду превысило показатели допандемийного марта 2020 года — рост составил 15%. Ожидаемо и дальнейшее появление на рынке инвестиционных квартир, но этот процесс, вероятнее всего, будет растянут во времени».
Рост предложения при невысоком спросе привел к тому, что риелторы стали зарабатывать меньше, отмечает руководитель департамента аренды московского агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «Средняя комиссия за услуги риелтора при сделках с арендой составляет 50% процентов от месячной арендной платы, — говорит эксперт. — Раньше риелторам удавалось зарабатывать больше, но незначительно: просто было больше сделок. За последние пять лет сделок с арендой стало меньше примерно на 30%, что приводит к снижению дохода».
Виктория Кирюхина обращает внимание, что работающие в сегменте аренды посредники стали снижать размер комиссии за свои услуги. «В среднем по всем объектам на рынке аренды в экспозиции в базе ЦИАН в мае 2021 года комиссия риелтора составила 21%, — говорит эксперт. — В мае 2020 года это был 51%, в мае 2019 года — 57%. В мае 2018 года — 85%».
Низкий спрос при росте предложения заставляет идти на уступки и самих собственников съемного жилья, отмечают в «Инкоме»: по статистике компании, 64% наймодателей готовы докупить мебель или технику по желанию жильцов, 38% согласны получить сумму залогового депозита по частям.
Как менялись ставки на арендное жилье в Москве за последний год