Документы и нюансы: как превратить садовый дом в жилой
Перевод садового дома в статус жилого дает множество преимуществ — у жилья появляется адрес, его можно продать или сдать в аренду, использовать в виде залога при оформлении ипотеки. Кроме того, после смены статуса собственник может воспользоваться правом на налоговый вычет по ранее уплаченному НДФЛ или воспользоваться льготами по оплате ЖКХ, перейдя на сельский тариф, который позволяет сэкономить до 30%.
Вместе с экспертами разбираемся, как поменять статус дома с садового на жилой.
Закон о садовых домах
С 1 января 2019 года вступил в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества...», который ввел само понятие садового дома: это «здание сезонного использования, предназначенное для бытовых и иных нужд граждан, связанных с их временным пребыванием в таком здании».
Документ устанавливает порядок перевода садового дома в жилой. «Процедура носит заявительный характер, соответствующее заявление надо подать в орган местного самоуправления, приложив к нему заключение по обследованию технического состояния дома», — рассказали в Росреестре. За заключением можно обратиться в компанию, состоящую в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и просто к инженеру-ИП.
Статус участка
Возможность перевести садовый дом в жилой зависит от вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится постройка. На участке, предназначенном только «для огородничества», это сделать не получится, на такой земле запрещено возводить капитальные строения. Но если градостроительные регламенты предусматривают возможность использования включенных в границы территории земельных участков как для ведения огородничества, так и для ведения садоводства, то можно подать в Росреестр заявление, чтобы изменить вид разрешенного использования участка на «ведение садоводства» (код 13.2 Классификатора видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).
Читайте подробнее: Какие категории земли бывают и что на них можно строить
Требования для жилых домов
Перед тем как подать документы на перевод садового дома в жилой, нужно обследовать его техническое состояние и подтвердить соответствие требованиям надежности и безопасности, рекомендуют эксперты Росреестра. Они уточнили, что эти работы проводит индивидуальный предприниматель или юридическое лицо — члены саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
К таким требованиям, по словам адвоката юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Ирины Каплун, относятся:
- расположение в жилых зонах согласно условиям градостроительного зонирования или на территории ведения садоводства и огородничества;
- отсутствие угрозы разрушения;
- оборудование инженерными системами;
- теплоизоляция дома.
Если дом технически соответствует статусу жилого, то можно подавать документы в местную администрацию или МФЦ. Выписка из ЕГРН запрашивается органом местного самоуправления самостоятельно (заявитель вправе представить такую выписку по собственной инициативе). «Чтобы узнать, администрация какого именно населенного пункта будет переводить ваш садовый дом в жилой, внимательно изучите ваш адрес. В нем указано, к какому административному району территориально относится садовый дом», советуют в Росреестре.
Документы и процедура перевода
В пакет документов, которые необходимы для перевода садового дома в статус жилого, по данным Росреестра, входят:
- заявление о признании садового дома жилым. Единой утвержденной формы такого заявления нет, но в нем нужно указать кадастровый номер садового дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты и способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (по электронной почте, лично в МФЦ или местной администрации);
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- заключение по обследованию технического состояния объекта;
- нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (при наличии у них прав на объект недвижимости).
Орган местного самоуправления, не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления, принимает решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Соответствующее решение не позднее, чем через три рабочих дня со дня его принятия направляется заявителю либо в МФЦ (для выдачи заявителю). Если решение положительное, в течении пяти рабочих дней с даты его принятия орган местного самоуправления направляет соответствующие сведения в орган регистрации прав для внесения изменений в сведения ЕГРН.
Если такая информация в орган регистрации прав в течении соответствующего срока не поступила, правообладатель может обратиться в него с соответствующим заявлением (при этом документы, необходимые для внесения изменений в сведения ЕГРН, запрашиваются органом регистрации прав в органе местного самоуправления самостоятельно). Государственная пошлина не уплачивается, объяснили в Росреестре.