Почему Петербург опережает Москву по спросу на жилье. Аналитика
В течение нескольких лет рынок жилой недвижимости в России показывал уверенный рост, продиктованный желанием покупателей воспользоваться льготной государственной ипотечной программой и сохранить накопленные средства, вкладывая их в понятный инструмент инвестирования в условиях мало предсказуемой экономической ситуации, в том числе связанной с пандемией. На этом фоне одними из самых интересных и динамично развивающихся рынков за пределами Московского региона стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где цены на новые квартиры уверенно росли, а ведущие местные девелоперы активно наращивали объемы строительства. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании JLL, эксперты которой изучили ситуацию на рынке новостроек северо-западных регионов России, а также аналитических материалах КЦ «Петербургская недвижимость».
Рассказываем о перспективах развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Рост объемов предложения: новые возможности региона
Объем предложения в Санкт-Петербурге показал значительный прирост еще в 2017 году (+25%), после чего в течение двух лет удерживал этот уровень. В 2020 году в связи с замедлением экономики в условиях пандемии показатель упал ниже уровня 2016 года, но уже за первое полугодие 2021 года смог компенсировать падение и вырос на 12% — застройщики начали восстанавливать уровень предложения в ответ на возросший спрос в результате мер стимулирования в виде льготной государственной ипотеки, говорится в исследований КЦ «Петербургская недвижимость».
«В последние несколько лет мы наблюдаем уверенный рост практически во всех секторах рынка жилищного строительства, особенно в сегменте качественного жилья массового сегмента. Средние темпы роста цен в этом сегменте в период с 2018 года составили 15%. Мы росли еще большими темпами — на 17,4%. При этом почти все наши проекты реализуются как раз в наиболее востребованном и перспективном на сегодняшний день сегменте массового спроса высокого качества, и мы ожидаем, что рынок здесь продолжит уверенно расти», — объясняет генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
С учетом сокращения объемов предложения на рынке в ответ на повышенный спрос в 2020 году застройщики стремились активно пополнять свой земельный банк для вывода новых проектов на рынок. «Существенно выросла цена земельных участков под жилищное строительство, что связано в первую очередь с вымыванием наиболее ликвидных и интересных для застройщиков участков и, как следствие, с ограниченным предложением на рынке земли», — отмечает Екатерина Заволокина, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.
Как растет стоимость новостроек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Средние цены в сегменте массовой жилой недвижимости в Санкт-Петербурге показывают уверенный рост с 2018 года: новостройки стандарт-класса за три года подорожали на 58%, комфорт-класса — на 55%. Особенно активный рост стоимости 1 кв. м в Ленинградской области начался с 2020 года, а в целом за период он составил 42% в классе стандарт и 58% в комфорт-классе. При этом только за первое полугодие 2021 года жилье массового сегмента в Ленобласти подорожало примерно на 15%, свидетельствуют данные JLL.
Дефицит ликвидных лотов под жилищное строительство в наиболее привлекательных точках Санкт-Петербурга привел к высокой конкуренции за участки среди застройщиков и к росту цен. В итоге интересы застройщиков расширяются на весь город и составляющие с ним единую агломерацию районы Ленинградской области — тенденция усилилась в течение 2020–2021 годов, когда на фоне существенного роста цен на жилую недвижимость стала более привлекательна финансовая модель таких проектов, уточняют в JLL.
В центральных районах города застройщики в основном рассматривают участки бывших промышленных предприятий, однако освоение таких территорий сопряжено с многими сложностями, как административными, так и временными, для перевода категории земель в жилую, объясняют в ЦДС.
Предложение в центральных районах города достаточно ограничено, и новое звучание приобретают проекты, развивающиеся в рамках большой городской агломерации, в том числе с включением районов Ленинградской области, согласились с тезисом JLL в Группе ЦДС. Зачастую это более зеленые, экологически привлекательные места, перспективные с точки зрения реализации концепции комплексного развития.
«В наших проектах мы стремимся максимально раскрыть потенциал этих мест застройки и учесть в полной мере запросы наших покупателей на качественное и комфортное жилье с социальной инфраструктурой, использованием наиболее современных технологий в строительстве, зеленым окружением. Стоит отметить, что земельные активы компании — это участки, которые абсолютно понятны, перспективны и не несут в себе никаких рисков для будущей застройки», — подчеркивает Медведев.
Спрос на массовый сегмент
Динамика последних семи лет показывает, что на рынке Санкт-Петербурга массовое жилье имеет стабильную долю более 70% в объеме лотов в активном предложении и 85–90% в объеме спроса в лотах. В Ленинградской области в целом представлены проекты исключительно массового сегмента, говорится в исследовании КЦ «Петербургская недвижимость».
Несмотря на пересмотренные условия по программе субсидированной ипотеки в середине 2021 года, резкого сокращения спроса не произошло, так как банки, активно работающие в проектном финансировании строительства, смогли предложить интересные условия и вместе с застройщиками разработать для рынка новые предложения по ипотеке. Ожидается, что реализация программы семейной ипотеки продолжит и далее стимулировать спрос на жилье, в первую очередь в массовом сегменте.
Лидеры рынка и конкурентные преимущества
Рынок застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области менее конкурентный, чем Московский регион, причем общая доходность проектов массовой застройки остается более высокой, чем для аналогичных проектов в других частях страны (в том числе в прочих городах-миллионниках), что связано с разницей в уровне цен. При этом себестоимость строительства жилья в Санкт-Петербурге заметно ниже, чем в столице. Все это делает Санкт-Петербург и Ленинградскую область привлекательными с точки зрения вложений в недвижимость, говорят опрошенные редакцией эксперты.
В настоящее время на топ-10 застройщиков в Санкт-Петербурге приходится около 65% рынка, в Ленинградской области — порядка 60%. К 2025 году, по оценкам экспертов JLL, доля рынка крупнейших десяти застройщиков увеличится в Санкт-Петербурге до 70%, в Ленобласти — останется стабильно высокой на уровне порядка 60%.
Среди десяти крупнейших застройщиков по объему вводимого жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за последние три года лидирующие позиции занимают компании Setl Group, Группа ЛСР и Группа ЦДС. «На фоне прогнозируемой динамики спроса и цены, а также с учетом сокращения свободного земельного фонда под застройку, в первую очередь в Санкт-Петербурге, в выигрышной позиции оказываются игроки, обладающие собственным крупным и качественным земельным банком, такие как группы ЦДС и ЛСР. При этом вертикальная интеграция позволяет таким компаниям использовать гибкую бизнес-модель, что дает им возможность формировать портфель высокорентабельных проектов, пользующихся спросом у покупателей», — отмечает Екатерина Заволокина из JLL.
«Наш земельный банк находится в прямой собственности компании и обеспечивает нам растущий объем ввода жилья. Так мы избегаем рисков, связанных с использованием стороннего, привлеченного на партнерской основе земельного банка, что зачастую практикуют другие девелоперы», — рассказывает Михаил Медведев. «По нашим оценкам, земельный банк компании в 25 раз превышает объемы ввода за последний год», — добавляет он.
Изменение подхода к финансированию строительства
Основными факторами, оказывающими влияние на игроков рынка недвижимости, стали обязательный переход рынка к реализации первичного жилья через эскроу-счета и развитие практики проектного финансирования крупнейшими банками. Выиграть в этой ситуации способны крупные и ответственные девелоперы, обладающие значительными финансовыми ресурсами и демонстрирующие устойчивое финансовое положение. «Сегодня мы можем с уверенностью сказать, что переход жилищного сектора на новую модель финансирования успешно состоялся, а опасения и апокалиптические прогнозы — не реализовались. С использованием проектного финансирования сегодня уже строится 56% жилья в стране, а к концу 2022 года эта цифра достигнет 90–95%», — рассказал в ходе 9-го форума финансовых директоров строительной отрасли один из топ-менеджеров «Дом.РФ».
По его словам, изменения пруденциального регулирования, реализованные Банком России в 2019 году, позволили кредитным организациям перейти на принципиально новую модель оценки риска при проектном финансировании жилищного строительства. А решения правительства в отношении завершения части проектов по старым правилам обеспечили отрасли плавный переход на новую модель финансирования как для банков, так и для застройщиков. Он отметил, что на сегодня около 40 банков кредитуют проекты строительства жилья, в том числе семь из них обладают портфелем свыше 1 млн кв. м.
Проекты на условиях проектного финансирования реализует в том числе Группа ЦДС. В августе 2021 года банк «Открытие» предоставил компании кредитные средства на сумму 11,5 млрд руб. для строительства жилого квартала «Новые Горизонты» совокупной площадью 185 тыс. кв. м. «Это уже вторая сделка нашего банка с Группой ЦДС — первую, с лимитом финансирования в 3,9 млрд руб., мы реализовали еще в прошлом году. Средства на строительство нового квартала будут поэтапно выделяться в течение ближайших лет. Таким образом, наше взаимовыгодное сотрудничество вышло на уровень долгосрочного финансового партнерства», — отмечает старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе. «Вместе с использованием кредитных средств мы сохраняем высокий уровень финансовой устойчивости, — поясняет Михаил Медведев. — Чистая финансовая позиция у нас положительная, накопленный объем средств позволяет с легкостью проходить периоды нестабильности на рынке. А использование современных технологий в строительстве позволяет обеспечивать высокое качество реализуемых проектов».
Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года, несмотря на экономические факторы, население России считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств (50% опрошенных). Ожидается, что тренд сохранится в перспективе трех — пяти лет, отмечают эксперты.