Отчуждение имущества: кто и как может потерять право собственности
Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.
- Что это
- Что не является отчуждением имущества
- Физические лица
- Несовершеннолетние
- Принудительное
- Как проходит сделка
- Причины запрета
Эксперт в этом материале: Игорь Лут, юрист, «ТСН Недвижимость»
Что такое отчуждение имущества
Отчуждение имущества — законное прекращение прав собственности, после которого бывший владелец больше не может претендовать на вещи либо недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому человеку по воле бывшего собственника — в результате сделки. Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения — все они заключаются в письменном виде. Договоры регулируются, соответственно, 550-й, 567-й и 574-й статьями Гражданского кодекса РФ [1] [2] [3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4].
Что не является отчуждением имущества
К отчуждению имущества не относятся:
- предоставление его во временное пользование;
- прекращение права собственности по решению суда;
- отказ от прав (например, наследования);
- утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).
Отчуждение имущества физическим лицом
Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].
Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.
Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].
Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:
- заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
- если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).
В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее). Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ. «В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.
Принудительное отчуждение имущества
Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.
«Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут. — Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору». Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.
«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».
Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества
При заключении сделки нотариус должен:
- проверить личность и дееспособность физического лица;
- разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
- убедиться, что договор не противоречит закону.
Необходимые документы для регистрации сделки:
- паспорта участников договора;
- правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
- праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
- справка из Департамента городского имущества;
- единый жилищный документ;
- согласие супруга, если собственник состоит в браке;
- отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.
Причины запрета на отчуждение имущества
В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:
- задолженности по коммунальным платежам;
- просрочки по кредитам в банках;
- незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
- штрафов от ГИБДД;
- долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.
Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета. Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН. После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.