Таблица: Knight Frank
В целом на первичном рынке жилья Москвы бюджетом от $1 млн с начала пандемии (с марта 2020 года) остаток квартир и апартаментов сократился примерно вдвое, говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Пока в демократичных сегментах фиксируется значительное снижение метражей, высокобюджетная недвижимость демонстрирует совершенно другие тенденции, отметил Соловьев. По его словам, на московском рынке элитной недвижимости средняя площадь предложения на конец 2021 года достигла 146 кв. м, что на 17% превышает аналогичный показатель 2020 года — 125 кв. м.
Предложение элитного жилья в 2022 году восстановится, утверждают эксперты. «Новые проекты в этом году будут выходить активнее. По предварительным данным, в высокобюджетном сегменте мы ожидаем выход от 12 до 15 новых проектов. Это подогреет спрос, но ценник останется на том же высоком уровне. Поэтому часть спроса перейдет на вторичный рынок», — прогнозирует управляющий партнер Savills.
По данным «Метриума», на 2022 год запланирован выход ЖК Betskoy (реконструкция Императорского воспитательного дома); ЖК в Брюсовом переулке, 2/14, стр. 10 (девелопер Vos’hod); ЖК в Соймоновском проезде, 3; ЖК Level Саввинская (Саввинская набережная, 27); ЖК «Тружеников 12», ЖК «River Park Кутузовский»; ЖК «River Park Рублевский»; ЖК на Фрунзенской набережной, 30, стр. 2 («Самолет» и «Интеко»); а также ЖК на Саввинской набережной, 17 (лофт-комплекс от Level Group).
Рекордный спрос
Спрос на квартиры в премиальных жилых комплексах столицы в 2021 году был на высоком уровне, утверждают эксперты. В элитных новостройках по итогам года заключено порядка 200 договоров долевого участия (ДДУ), что почти в три раза больше, чем в 2020 году, рассказала Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). Однако, по ее словам, реальные показатели спроса несколько отличаются, так как некоторые проекты элитного сегмента уже введены в эксплуатацию и лоты в них реализуются по договорам купли-продажи.
Данные «Метриума» подтвердил аналитик Knight Frank. «Весь год мы наблюдали высокую активность покупателей элитной жилой недвижимости Москвы. В 2022 году под давлением стремительного роста цен и существенного сокращения предложения в сегменте ожидается некоторое охлаждение спроса», — отметил Соловьев. По его словам, геополитические риски и высокая турбулентность, которые сейчас присутствуют на рынке капиталов, в краткосрочной перспективе могут повлиять на рынок жилой недвижимости и покупательную способность.
«Среди основных тенденций стоит отметить влияние сохраняющихся ковидных ограничений, в связи с чем вектор покупательского интереса в большей степени будет направлен именно на внутренний рынок, в том числе и для инвестирования, что определит высокую долю покупок такого формата. При инвестициях в дорогую недвижимость зачастую речь идет не об извлечении краткосрочного спекулятивного дохода, а, скорее, о долгосрочном владении активом», — отметил Соловьев.
Цены продолжат расти
Стоимость высокобюджетных новостроек в Москве достигла небывалых значений, отмечают аналитики. Средневзвешенная цена «квадрата» в элитных жилых комплексах в декабре 2021 года достигла 1,43 млн руб., рассказала Раджабова. По ее словам, за год показатель увеличился на 46,4%, что стало рекордом для всех сегментов первичного рынка Москвы. «Такая динамика вызвана сразу несколькими факторами. Стабильно высокий спрос, наблюдаемый с весны 2020 года, повлек за собой вымывание наиболее ликвидных вариантов. А выход новых проектов на рынок осложняет минимальное количество пригодных для нового строительства участков. Все это привело к образованию дефицита предложения и росту стоимости элитных лотов», — отметила эксперт «Метриума».
По итогам 2021 года средняя цена 1 кв. м в элитных новостройках превышает 1 млн руб. во всех районах столицы, уточнила директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Гурцева. По ее словам, самый высокий показатель зафиксирован в Мещанском районе, где средняя цена «квадрата» составила 2,7 млн руб., а самый бюджетный метр обойдется в 1 млн руб. в Хорошево-Мневниках.
Скорее всего, в 2022 году рост цен на элитную недвижимость продолжится, что обусловлено наличием значительного платежеспособного спроса (который отличается устойчивостью и менее подвержен влиянию дорожающей ипотеки), вымыванием предложения, а также повышением строительной готовности ряда проектов, считает Раджабова. По ее словам, темпы увеличения цен могут замедляться пропорционально выходу нового объема лотов.
«После резкого скачка цен на премиальные новостройки в прошлом году в этом году мы ожидаем постепенной стабилизации. Девелоперы не спешат поднимать цены, скорее, если рынок будет очень активным, они станут сворачивать другие предложения — например, откажутся от длительных рассрочек. Мы ожидаем, что рост рублевых цен в этом году составит порядка 7%», — заявил управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
В краткосрочной перспективе элитная недвижимость продолжит дорожать, но не столь быстро, поскольку баланс спроса и предложения будет восстанавливаться, согласился Соловьев из Knight Frank. По его прогнозу, на 2022 год серьезных рисков для появления и реализации новых проектов не предвидится, к выходу заявлены новые качественные объекты, поэтому у состоятельного покупателя есть выбор для покупки недвижимости как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях.
