Платеж в 70–90% дохода: где ипотека станет недоступной в 2022 году
Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 9,5%, в базовом сценарии ЦБ не исключает ее дальнейшего повышения — вплоть до 11% в 2022 году. По прогнозам опрошенных «РБК-Недвижимостью» аналитиков, ставки по базовым ипотечным программам в этом случае могут увеличиться до 12–15% годовых.
Аналитики ЦИАН специально для «РБК-Недвижимости» подсчитали, как сильно вырастет платеж по типовому ипотечному кредиту на покупку двушки в новостройке в российских городах-миллионниках при ставке по кредиту 12% и в 14% годовых. Кредиты станут практически неподъемными для жителей Москвы, Казани и Санкт-Петербурга, доступность ипотеки окажется под вопросом и в других мегаполисах.
Платежи в крупных городах сильно выросли еще при старых ипотечных ставках
В ЦИАН обращают внимание, что доступность ипотеки существенно снизилась по всем городам-миллионникам еще до начала роста ставок по базовым программам — причиной стал рост цен на новостройки. За год средний платеж по ипотеке в российских мегаполисах вырос на 32% (до 36,3 тыс. руб.) даже с учетом льготных программ. Сильнее всего показатель вырос в Краснодаре — на 88%, до 38,3 тыс. руб.
«В среднем стоимость 1 кв. м составляет в городе сейчас 125,1 тыс. против 66,8 тыс. всего год назад, — поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. — По остальным городам прирост меньше. Минимальная корректировка — в Уфе (+12%, до 29,3 тыс. руб.)».
По остальным миллионникам изменения следующие:
- Омск: +57%, до 34,1 тыс. руб.;
- Ростов-на-Дону: +43%, до 29,8 тыс. руб.;
- Волгоград: +39%, до 24,2 тыс. руб.;
- Новосибирск: +36%, до 33,8 тыс. руб.;
- Челябинск: +34%, до 21,8 тыс. руб.;
- Казань: +33%, до 43 тыс. руб.;
- Москва: +31%, до 93,6 тыс. руб.;
- Красноярск: +29%, до 29,2 тыс. руб.;
- Воронеж: +29%, до 24,7 тыс. руб.;
- Пермь: +28%, до 28,4 тыс. руб.;
- Санкт-Петербург: +23%, до 55 тыс. руб.;
- Самара: +23%, до 24,7 тыс. руб.;
- Нижний Новгород: +22%, до 36,5 тыс. руб.;
- Екатеринбург: +21%, до 34,3 тыс. руб.
Как считали
В ЦИАН проанализировали ситуацию, когда семья из двух человек, где оба супруга со средней для города зарплатой (по данным Росстата за 2021 год, за вычетом подоходного налога) берут ипотеку на двухкомнатную квартиру в новостройке сроком на 20 лет и первым взносом в размере 20%. При прогнозе не учитывались льготные госпрограммы и спецпредложения от застройщиков с субсидированными ставками, ретроспективные оценки прироста суммы платежа в 2021 году даны с учетом госпрограмм. Стоимость квартиры рассчитывалась как средняя для этого типа жилья в каждом городе в базе ЦИАН. Прогноз дается без учета инфляции и возможных изменений цен на жилье.
При ставке 12% рост среднего ипотечного платежа по всем миллионникам относительно начала 2022 года составит 55% — с 36,3 тыс. до 56,3 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН. При ставке 14% — 75%, до 63,6 тыс. руб.
Показатели существенно различаются от города к городу, но во всех миллионниках платеж превысит рекомендованные 30–35% семейного дохода, а в некоторых окажется на уровне 70%, 80% и даже 90%. «По отдельным городам со средней заработной платой при ставке 14% и даже 12% покупка квартиры будет фактически недоступна», — заключает Виктория Кирюхина.
В каких городах ипотека станет недоступной при ставках 12% и 14%
Уже при ставке 12% уровень ежемесячного платежа для семьи, живущей на две средние для своего города зарплаты, станет заградительным в Москве (81%), Казани (70%) и Санкт-Петербурге (68%). Опасно мало останется на жизнь ипотечникам из Омска, где ежемесячный платеж составит 64%, а также из Краснодара (62%) и Нижнего Новгорода (59%). Половину или чуть больше семейного дохода придется тратить на ипотеку при такой ставке семьям из Новосибирска (54%), Ростова-на-Дону (51%), Волгограда и Екатеринбурга (оба города — по 50%).
В остальных шести миллионниках доля ипотечного платежа при 12% будет меньше половины суммы двух средних зарплат. Но более или менее близким к рекомендованному для комфортного обслуживания ипотеки уровню (треть дохода) показатель будет только в Челябинске: 40% заработка семьи.
При ставке по кредиту в размере 14% условной московской семье, живущей на две средние зарплаты, придется отдавать на погашение ипотеки 91% дохода. Аналогичные показатели для Казани и Санкт-Петербурга составят 79% и 77% соответственно. В других регионах с рискованно большой долей платежей в доходах картина будет следующей:
- Омск — 73%;
- Краснодар — 70%;
- Нижний Новгород — 66%;
- Новосибирск — 61%;
- Ростов-на-Дону — 57%;
- Волгоград — 56%;
- Екатеринбург — 56%.
Челябинцам при таком уровне ставки по кредиту придется тратить на ипотечный платеж 45% семейного дохода. «Только в Челябинске, Красноярске и Самаре платеж по ипотеке по 14% годовых займет меньше половины бюджета семьи», — подчеркивают в ЦИАН.