Баланс сместился. Что произошло с коммерческой недвижимостью в 2021 году

Руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев

Завершившийся 2021 год оказался временем серьезного смещения баланса во всех сферах коммерческой недвижимости. Там, где рынок привык к избытку предложения, сформировался дефицит, самый скучный и прогнозируемый сегмент внезапно стал горячим и непредсказуемым, а кажущийся консервативным стрит-ретейл вообще начал менять формат и эволюционировать в нечто новое.

В интервью РБК итоги 2021 года подвел руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. Эксперт выделил ключевые тенденции в торговом, офисном и складском сегментах, объяснил глубинные причины происходящих перемен и смоделировал, как дальше будет развиваться ситуация — и для девелоперов, и для арендаторов, и для собственников коммерческих помещений.

Офисы: как справиться с ажиотажем

— Начнем с итогов 2021 года. Многие говорят о том, что на офисном рынке Москвы образовался чуть ли не дефицит. Вы видите нехватку офисов в столице?

— Да. Несмотря на вводимые ограничения, развитие удаленной работы и организационные изменения внутри компаний, мы наблюдаем активный рост спроса и арендных ставок на офисные помещения — и речь не только о Москве. Аналогичную картину мы видим в большинстве крупных городов России.

Спрос на офисы вырос более чем на 20% в Воронеже, Омске, Самаре. Наибольшие показатели роста отмечаются в Нижнем Новгороде (40%), Екатеринбурге (39%), Ростове-на-Дону (39%) и Челябинске (32%). И это рост не только по отношению к карантинному 2020 году, но и к 2019-му, когда ни о какой пандемии мы не слышали.

В части городов выросли арендные ставки. В Казани стоимость аренды офисной недвижимости выросла на 8%, в Челябинске — на 7%, в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону — на 6%. Если же говорить только о Москве, то здесь в 2021 году заключили сделки с 1,5 млн кв. м офисной недвижимости — и 90% пришлось на аренду. При этом предложения активно вымываются с рынка.

— Что это значит?

— Что офисы заполняются быстрее, чем их успевают вводить в эксплуатацию. Согласно подсчетам JLL, в 2021 году чистое поглощение на рынке составило 400 тыс. кв. м — то есть арендаторы заняли больше площадей, чем успели освободить или построить за целый год. Получается, бизнес занимает даже те офисы, что прежде могли считаться неликвидом или не подходили по каким-то критериям.

— Почему так происходит?

— Свою роль в росте спроса сыграли накопленный отложенный спрос за 2020 год, ввод новых офисных объектов на рынок, а также рост требований к качественному офису. Теперь компании стараются сделать рабочие пространства более просторными и удобными для сотрудников — а это потребность в большем количестве квадратных метров. Удаленная работа не вызывает того ажиотажа, что два года назад: для части сотрудников этот вариант оказался неприемлемым. Согласно результатам опроса, проведенного «Дом.РФ» и ВЦИОМ, почти 60% россиян предпочитают работать из офиса.

— Как на это реагировать арендатору качественного офиса в Москве?

— На этот вопрос можно дать два ответа. Первый — оставаться там, где находится компания; всеми силами выбивать новый контракт с собственником, чтобы не оказаться в ситуации, когда компании буквально некуда переехать. Но этот ответ не сработает для растущего бизнеса, которому хочешь не хочешь потребуются новые площади.

Второй — проактивный — ответ: тщательнее отслеживать рынок и понимать, что в существующем ажиотаже хорошее предложение офиса в аренду может уйти буквально за пару часов. Для этого совершенно необязательно открывать «Авито» раз в час в поиске новых предложений — достаточно подписаться на обновления «Авито Недвижимости», чтобы оперативно получать уведомления о новых вариантах по заданным критериям.

— Разве такие варианты могут появиться?

— Да, конечно. Какие-то компании все же перешли на удаленную работу и отпустили всех по домам, освободив помещения в бизнес-центрах или даже целые здания. Другие решили перебраться в новое здание, чтобы объединить все подразделения воедино — и тоже оставили после себя офисы, иногда даже с неплохим ремонтом и мебелью. Если отслеживать и не упускать такие предложения, задача найти офис станет реальной.

Для тех, кто хочет найти помещение от конкретной компании — например, от проверенного девелопера или известного риелторского агентства, — существует сервис «подписаться на продавца». Эта кнопка теперь есть в профиле каждого продавца и арендодателя на «Авито»: нажав на нее, можно мгновенно узнать о новых объявлениях конкретной компании.

И есть еще третий вариант: подумать об офисе в другом городе. Предложение офисов в некоторых крупных городах России выросло вопреки всему — такой тренд мы видим в Омске, Новосибирске, Воронеже. Если для компании непринципиально держать всех сотрудников в Москве, сейчас самое время подумать о переводе хотя бы одного подразделения в областной центр с меньшими ставками аренды.

— Когда Москва сможет перебороть этот дефицит — и сможет ли?

— Не раньше чем через три года. Постройка офисного здания или целого бизнес-парка — длительный процесс. Всплеска нового строительства в краткосрочной перспективе не ожидается, о чем говорят аналитики компании Cushman & Wakefield в своем отчете. После рекордов 2021 года эксперты ожидают стабилизации рынка в 2022–2023 годах и заметного снижения объемов нового строительства в 2024–2025 годах.

Хорошая новость в том, что сейчас в разных районах Москвы строится множество офисных зданий класса А, ввод в эксплуатацию которых может произойти в ближайшие несколько лет. Плохая новость в том, что часть помещений в этих зданиях заранее выкуплена или арендована на долгий срок, поэтому шанс найти подходящий офис в таком объекте невелик.

Как изменились офисы в 2021 году

— Если говорить не о спросе и предложении, а о качественных характеристиках офисов: были ли здесь какие-то изменения в 2021 году?

— Да. Один из главных трендов: гибкие или, как их иначе называют, сервисные офисы, которые стали полноценным игроком рынка наряду с привычным форматом. В 2021 году спрос на такие офисы вырос на 25%.

Последние 25 лет сделка по аренде офиса обычно означала передачу помещения арендатору как есть — независимо от того, в каком оно было состоянии. Все услуги по обслуживанию такого офиса ложились на арендатора, и тот либо нанимал специалистов на аутсорс (например, обращался в клининговую службу), либо формировал у себя целый отдел, единственной задачей которого было поддерживать порядок в офисе.

В 2021 году на смену такой схеме пришли сервисные офисы, которые полностью готовы к въезду арендатора. В них уже есть мебель и оборудование, проведен интернет, налажена ежедневная доставка воды для кулеров, есть все расходники вроде бумаги для принтера и канцелярских товаров. Арендодатель делает это сам — и просто включает в ежемесячную арендную плату расходы на уборку, интернет, охрану, мелкий ремонт и все остальные административные задачи.

Тренд настолько упростил работу, что крупные компании начали переходить на такой формат одна за другой. Среди тех, кто пользуется сервисным офисом, уже есть Ozon, Сбербанк, X5 Retail Group, ФСК, «Ситимобил» и другие.

Гибкость проявляется и в условиях аренды таких офисов. Срок аренды может быть небольшим, от полугода, что особенно удобно в период, когда очередной локдаун может случиться в любой момент. Арендатор может уменьшить или увеличить размер занимаемой площади в зависимости от того, сколько рабочих мест в настоящий момент требуется компании.

Например, в open space обустроено 70 рабочих мест при 110 сотрудниках. Каждый день не менее 40 человек находятся либо в отпуске, либо на больничном, либо на удаленке — и компания не переплачивает за то, что отведенные им квадратные метры пустуют. В этой схеме у работников зачастую нет зарезервированных за ними мест, а благодаря гибкости самой планировки таких пространств работать можно в любом удобном месте: как в отдельном кабинете или переговорной, так и в мягкой рабочей зоне, не ограниченной перегородками.

Гибкие офисы удобны не только для бизнеса, который экономит на этом деньги, но и для сотрудников, которые могут получить гибкий график с возможностью два дня в неделю работать из дома. Такой формат нравится людям намного больше, чем 100%-ная удаленка или жесткая привязка к офису в режиме 5/2.

— Помимо классических офисов, в нашу жизнь прочно вошли коворкинги. Это краткосрочный всплеск или тенденция, которая с нами надолго?

— Это долгосрочный тренд. Мы видим рост интереса к сегменту коворкингов на «Авито Недвижимости» — и объясняем это удобством формата, а также развитием культуры предпринимательства в России. За последний год число субъектов малого и среднего бизнеса (МСБ) в России увеличилось на 3,2%. Сейчас их 5,8 млн: сюда входят и индивидуальные предприниматели, и небольшие ООО.

Коворкинги чаще всего выбирают небольшие стартапы, индивидуальные предприниматели, фрилансеры. Обычно они не готовы к аренде отдельных кабинетов в бизнес-центрах: небольшим предпринимателям не нужно столько площади, нет необходимости присутствовать в офисе ежедневно.

Такой гибкий вариант, как коворкинг, идеальный для ИП или самозанятого. Кстати, число самозанятых тоже возросло — их уже больше 3,7 млн. Таким людям тоже подходит коворкинг. Неудивительно, что и в Москве, и в других городах появляется все больше специально оборудованных коворкингов, а в наиболее раскрученных заканчиваются свободные места.

— Что насчет тенденций на будущее: какими станут офисы послезавтрашнего дня?

— Если на заре офисного рынка из рабочих помещений исчезли стены и мы стали работать в больших open space, то теперь офисный рынок готов сделать следующий шаг: вслед за стенами убрать персональные столы. Офис завтрашнего дня — полностью гибкий, с большими зонами для совместной работы. Не будет никакого смысла приезжать в офис, чтобы в одиночестве посидеть там за компьютером, это можно сделать из дома. Зато имеет смысл приехать, если вам нужно обсудить что-то с коллегами или сделать что-то в коллаборации. Для таких целей в офисах обустраивают большие переговорные комнаты и даже помещения свободного назначения. Со временем их будет только больше, а площадь в пересчете на человека увеличится.

Другая большая тенденция — экологичность офисных пространств. В Европе, Японии и Австралии уже просто не строят неэкологичных офисов: все новые проекты в этих странах собирают дождевую воду, пользуются солнечной энергией и экономят ресурсы на охлаждение летом за счет инновационных технических решений. Эти тенденции проникают и в Россию: среди офисов-новостроек мы видим все больше объектов, получающих сертификаты BREEAM и LEED за экологичное строительство.

Ретейл: чем ближе к дому, тем лучше

— Как пережили 2021 год помещения свободного назначения на первых этажах?

— В этом сегменте заметны сильные перемены, причина которых — новая реальность, пришедшая к нам вместе с пандемией. Стрит-ретейл расцвел в первую очередь в спальных районах, а также в переулках между ключевыми улицами. Спальные районы получили толчок благодаря удаленке и развитию электронной торговли: те, кто перешел на работу из дома, больше не ездят в центр города, а потому ищут привычные для себя услуги в шаговой доступности от дома. Это позволило магазинам экопродуктов, салонам красоты и другим арендаторам стрит-ретейла увеличить проникновение в отдаленные районы.

Что касается переулков между ключевыми торговыми коридорами, то здесь пробуют свои силы начинающие предприниматели. Помещения в премиальных локациях для них чересчур дороги, поэтому они ищут более доступные варианты. Эти же зоны популярны у компаний, которые в основном работают на доставку: им не так важна высокая проходимость.

Отдельная тенденция — переход торговых сетей в мини-форматы там, где помещений отчаянно не хватает. К примеру, в Краснодаре и Шереметьеве открылось несколько киосков «Магнит Go» с ограниченным ассортиментом продуктов и напитков. По такому же пути пошла Billa, открывшая несколько магазинов-контейнеров в деревнях Австрии.

Шведская IKEA, традиционно работающая только в гипермаркетах, специально для России освоила магазины площадью от 30 до 75 кв. м — в несколько раз меньше своей типичной площади. Мебельная сеть Hoff превратила физический магазин в онлайн-витрину: вместо того чтобы выставлять образцы товаров, ретейлер позволил покупателям совершать покупки с цифровых панелей в торговом зале. Это помогло уместить целый мебельный центр на умеренной площади.

В спальных районах и переулках наблюдается еще один тренд — рост популярности субаренды. Компании разного профиля начали договариваться и арендовать помещения совместно. Одна из сторон становится арендатором, другая субарендатором, причем их роли могут меняться. Такой формат отлично работает на привлечение клиентов.

Например, открывая в салоне сотовой связи точки с едой навынос, мобильный оператор привлекает дополнительный трафик голодных прохожих — кто-то из них может конвертироваться в покупателя телефона. А если кофейне достается слишком просторное помещение, она пускает к себе мастера по ремонту ноутбуков или продавца зонтов.

В результате помещения свободного назначения стали самым востребованным типом коммерческих помещений на «Авито Недвижимости»: за последний год спрос на их аренду подскочил на 46%, на покупку — на 11%.

— Большой ретейл остается на наиболее проходимых улицах?

— Нет, он тоже постепенно перемещается с магистральных улиц на более компактные: там удобнее ходить пешеходам — основным клиентам любого стрит-ретейла. Никто не будет прогуливаться вдоль многополосного шоссе, чтобы время от времени заходить там в магазины. Зато прогулка по узкой улице — в идеале пешеходной, без автомобильного движения — порадует любого. И это еще один свежий тренд: появились арендаторы, которые специально выбирают помещения на пешеходных улицах.

Важную роль в развитии этого тренда сыграла программа комплексного благоустройства «Моя улица». Пешеходные зоны в столице расширились, появились красивые фасады, клумбы, освещение, места для отдыха. Бизнес, конечно, не остался в стороне: на улицах разместились павильоны с едой и напитками, продуктовые магазины. Многие локации стали более привлекательными для горожан и туристов, что и предоставило ретейлу новые территории роста.

— Как в баланс спроса и предложения между стрит-ретейлом и торговыми центрами вмешивается онлайн-торговля?

— Она проникает всюду — и помогает собственникам быстрее сдавать любые помещения. Пункты выдачи заказов открываются буквально везде, но наиболее востребованы здесь небольшие помещения на первых и даже вторых этажах с отдельным входом с улицы и желательно с пандусом — то есть без лестниц и прочих неудобств, которые затрудняют проход клиентов внутрь.

Причина в том, что такие пункты выдачи чаще всего открывают индивидуальные предприниматели, а для них критичен размер ежемесячного арендного платежа. Стрит-ретейл на второстепенных улицах часто бывает дешевле помещений в ТЦ, а выбор делают в пользу более доступного варианта. Другой фактор — близость к клиенту. Это значит, что идеальный пункт выдачи онлайн-заказов расположен глубоко в спальном районе, откуда долго ехать в торговый центр.

Не менее важный фактор — низкая концентрация конкурентов. Предприниматель с большей вероятностью отдаст предпочтение локации, где по соседству нет парочки других пунктов выдачи заказов.

— Каждый раз кажется, что российским мегаполисам достаточно торговых центров — но ежегодно новые объекты продолжают появляться. Или это обманчивое впечатление?

— Картина сильно зависит от города. Если говорить о Москве, то с ее постоянным приростом численности населения можно говорить, скорее, о нехватке торговых центров в определенных районах столицы. К примеру, в 2021 году в столице открыли 14 новых ТЦ совокупной арендопригодной площадью 360 тыс. кв. м.

Больше половины из них — скромные районные ТЦ умеренной площади. Именно таких объектов не хватает части спальных районов Москвы: горожане больше не готовы тратить 40 минут на дорогу до суперрегионального объекта. Вместо этого люди хотят спокойного шопинга рядом с домом. От этого выигрывают и девелоперы, разглядевшие такой запрос, и бизнес, успевший занять локации в районных торговых центрах.

Значительную часть из запущенных в прошлом году ТЦ начали строить несколько лет назад, о чем говорят эксперты Cushman & Wakefield. В ближайшем будущем будет завершаться реализация торговых объектов, начатых еще до 2020 года. Из этого следует, что фокус смещается от запуска нового к улучшению текущего. И как долго ждать появления новых крупных точек ретейла, пока неясно: новые проекты анонсируют, но сроки их ввода в эксплуатацию не определены.

По нашим данным, в 2021 году спрос на торговые площади с учетом и стрит-ретейла, и ТЦ вырос на 12%. Но это усредненный показатель, который не учитывает кризис крупного формата — тех самых суперрегиональных торговых центров. В таких объектах действительно образуются вакантные площади.

Склады: большая миграция

— Наконец, склады. За последние пару лет они превратились в одно из самых интересных вложений на рынке. Как складская недвижимость чувствует себя сейчас и продолжит ли приносить рекордную выручку в 2022-м?

— Несомненно продолжит. Этому способствует то самое развитие онлайн-торговли, о котором мы говорили. По оценке агентства INFOLine, на сегодняшний день доля онлайна в российской торговле составляет 11% от общей массы товарооборота. Предполагается, что через три года этот показатель вырастет вдвое.

Развитие электронной торговли стимулирует взрывной спрос на склады по всей России. По итогам года объем сделок на складском рынке превысил 2 млн кв. м. Склады покупают как крупные игроки, так и стартапы.

В условиях роста популярности доставки склады останутся горячей темой, поэтому здесь мы ожидаем сохранения рынка арендодателя, когда собственник может диктовать свои условия по цене и срокам договора на аренду. За последний год спрос на склады прибавил 17%, и даже обилие новых проектов не остановит рост ставок: одновременно с востребованностью цены разгоняет возросшая стоимость строительства, связанная с удорожанием стройматериалов.

— Девелоперы сейчас все чаще выбирают концепцию built-to-suit, когда здание проектируют под конкретного клиента. Почему так произошло? Не останется ли на рынке исключительно built-to-suit?

— Причина — бурное развитие сегмента, который долго считался самым скучным на рынке коммерческой недвижимости. Теперь здесь никакой скуки: объемы заключенных сделок обновили исторические максимумы, свободных площадей на рынке почти не осталось.

Хотя профессиональные девелоперы действительно чаще занимаются проектами built-to-suit, но этот формат никогда не займет 100% или хотя бы 80% рынка: конкуренция настолько высока, что создание складского комплекса, рассчитанного на весь рынок сразу, ничуть не менее выгодно, чем возведение объекта под заказ.

— Как долго продлится нынешний бум?

— Как минимум до конца 2022 года остается проблема дефицита качественных площадей. К 2023 году складской рынок может выйти на плато — и пока этого не произошло, особенно важно разобраться с аналитикой, чтобы она помогла продолжать продажи в условиях не столь интенсивного спроса.

— Отличаются ли тренды для складской недвижимости классов А, B и С?

— Да, сейчас происходит интересное изменение структуры рынка. Маркетплейсы-гиганты бурно развиваются и захватывают все новые доли рынка. Крупные торговые сети тоже расширяются. Например, «Магнит» купил торговую сеть «Дикси», «Лента» стала новым собственником магазинов Billa и «Семья», а торговые точки волгоградской сети «Радеж» равномерно распределились между разными ретейлерами.

Крупные сети поглощают мелких частных ретейлеров, ранее арендовавших площади в индустриальных объектах класса C. Так у локальных игроков появляются бюджеты и возможности переехать в помещение получше — и на деньги новых инвесторов те съезжают с устаревших складов C-класса сразу в помещения категории А. B-класс здесь просто не рассматривается.

С одной стороны, это еще один кирпичик в стену спроса на современные склады. С другой стороны, это окно возможностей для микробизнеса, которому достаточно склада класса С. Специально для таких арендаторов на «Авито» существуют списки сравнения, где можно сопоставить несколько объектов по заранее выставленным параметрам — и выбрать тот, что подходит больше.