От Батуми до Пхукета: где россияне покупают недвижимость после санкций
Спецоперация на Украине, девальвация рубля и нестабильная политическая ситуация подтолкнули многих россиян к переезду в другие страны. Однако сегодня остается не так много мест, куда можно улететь из нашей страны и приобрести квартиры и дома.
Эксперты рассказали, в каких странах и за сколько российские граждане сейчас могут купить жилую недвижимость.
Турция
Самой популярной у россиян страной для покупки жилья сегодня является Турция, единогласно утверждают эксперты. «С Турцией не прерывается авиасообщение, в стране можно получить ВНЖ при покупке любой недвижимости (она выдается на два года с продлением) и даже при наличии договора аренды — такой ВНЖ с начала февраля выдается на полгода. Обеспеченным клиентам интересна программа гражданства при покупке недвижимости оценочной стоимостью более $250 тыс. Турция не вошла в список недружественных стран, сюда по прежнему можно перевести деньги по договору купли-продажи. До середины марта россиянам без проблем открывали счета в турецких банках — правда, сейчас с этим иногда возникают проблемы. Сейчас около трети запросов россиян приходятся именно на Турцию», — рассказала главный редактор портала о недвижимости за границей Prian.ru Филипп Березин.
Цены в Турции растут практически с начала пандемии. В лирах рост превышал в прошлом году 40%, в долларах и евро он умеренный — 5–7%, а в последние недели рост продолжился, особенно в районах, традиционно популярных у иностранцев, в первую очередь россиян, отметил Березин. По его словам, эти районы — город Аланья и его окрестности, города Анталья и Стамбул.
«Сейчас в окрестностях Аланьи однокомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована можно купить за €40 тыс., квартиру на вторичном рынке — минимум за €35–40 тыс. Квартиру с двумя спальнями в строящемся доме можно приобрести от €55 тыс., в только что сданном доме — от €70 тыс. Цены в Анталье схожи, на окраинах, в кварталах, где возводятся дома для турок, они могут быть чуть ниже. В Стамбуле, напротив, выше — на этапе строительства можно ориентироваться на сумму от €1 тыс. за 1 кв. м. По-прежнему возможно приобретение в рассрочку до конца строительства. Первый взнос обычно от 30%», — резюмировал аналитик Prian.ru.
Однако вложения в Турцию сейчас довольно опасны. «Во-первых, из-за политических рисков. Турция находится в НАТО и в случае усиления конфликта россиян могут лишить недвижимости и заморозить счета. Во-вторых, в Турции уже не очень позитивно относятся к русским, какую-то информацию могут недоговаривать. Например, обязательно нужно помнить, что за недвижимость в стране нужно платить налоги (в отличие от Дубая). И в-третьих, здесь есть графики роста цен, но обычно их показывают не полностью. Сейчас уже цены сильно перегреты, и если купить недвижимость на пике, то можно сильно потерять в валюте», — резюмировала инвестор, предприниматель, эксперт по зарубежной недвижимости Ксения Аверс.
ОАЭ
В последние три недели резко — более чем в два раза — вырос спрос на недвижимость в ОАЭ, точнее — в Дубае, отметил Березин. «Причины популярности — возможность провести сделку, перевести деньги агентству или застройщику, возможность получить вид на жительство при покупке чуть дороже $200 тыс. К тому же даже во время COVID-локдаунов страна не закрывала границы, усилив свой статус курортного и инвестиционного направления. В связи с проведением всемирной выставки ЭКСПО и ажиотажным спросом в последние месяцы цены росли — но до этого они снижались на протяжении семи лет и по прежнему минимум на 20% отстают от максимумов 2013–2014 годов», — рассказал эксперт.
Минимальные цены в Дубае, по данным Prian, начинаются с $75–80 тыс. ($2 тыс. за 1 кв. м) за квартиру или студию в доме на этапе строительства со сдачей в 2023–2024 годах, готовые апартаменты стоят от $100 тыс. В ОАЭ популярны дорогие покупки — виллы от €1 млн, их выбор очень велик, однако чаше всего среди россиян пользуются популярностью проекты в лучших районах Дубая, отметил Березин. «Средний бюджет сделок с недвижимостью россиян в Дубае варьируется от $500 тыс. до $2,5 млн. Наиболее популярны здесь такие локации, как Дубай Марина, Джумейра Бич Резиденс, Пальма Джумейра, Бизнес Бэй», — рассказала генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
До начала спецоперации на Украине русские скупали в ОАЭ в рассрочку любые строящиеся объекты, так как условия были — 50% сразу и 50% в рассрочку, а на росте цен во время строительства зарабатывали до 30–40%, комментирует Ксения Аверс. «Сейчас все резко переключились на готовое жилье, чтобы сдавать его в аренду и пользоваться ипотекой. Если есть ВНЖ, то в ипотеку можно взять до 80% от стоимости квартиры. Ипотека — 2–4%. Платеж от аренды перекрывает ипотеку и еще приносит неплохую прибыль от $1 тыс. Окупаемость составляет 8–10% в валюте. Люди зарабатывают и на росте цен недвижимости, и на арендных платежах. Но русским без ВНЖ недавно отменили ипотеку, а брать в рассрочку довольно опасно, так как можно упасть в курсовой разнице, если человек зарабатывает в рублях, а платит в валюте. Цены на квартиры, которые стоит покупать, начинаются от $200–250 тыс. Хорошая квартира стоит порядка $1 млн», — резюмировала эксперт.
Грузия
Грузия — это еще одна страна, которую россияне выбирают для переезда. «Она привлекает граждан транспортной доступностью — сюда можно прилететь, хоть и с пересадками. Здесь невысокие цены, хотя за год они увеличились более чем на 10%. Важный аргумент — многие говорят по-русски. Кроме того, как и в ОАЭ, здесь россияне могут покупать недвижимость без ограничений, связанных со статусом «недружественных государств». Также в Грузии при покупке недвижимости от $100 тыс. можно получить ВНЖ. Больше всего российских покупателей интересуют новые объекты в Тбилиси и Батуми», — отметил Березин.
В грузинской столице можно приобрести квартиру в новостройке дешевле €30 тыс., стоимость квадратного метра в центральных районах превышает €1 тыс., отмечает главный редактор Prian.ru. По его словам, в Батуми можно приобрести студию менее 30 кв. м дешевле €20 тыс. — правда, большинство самых недорогих предложений расположены в строящихся проектах, однако можно найти даже квартиры дешевле €500 за «квадрат».
«Грузии и Армении отдает предпочтение средний класс, ведь здесь проще адаптироваться. Я знаю пример одного из крупных IT-специалистов по покупке-продаже доменов, который уехал именно в Грузию. Однако не стоит забывать, что в каждой из этих стран есть «спящий» локальный конфликт. Карабах в Армении, Абхазия в Грузии — в любой момент там может вспыхнуть ситуация, подобная украинской. И недвижимость будет труднодоступной или малоприятной для проживания», — отметила ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Таиланд
Еще одно направление, где россияне сегодня могут беспрепятственно приобрести жилую недвижимость, — это Таиланд. «Переводы из российских банков идут без проблем, основания для перевода — договор и счет. Кроме того, сюда есть регулярные рейсы. Сделки в Таиланде идут более чем активно, основное направление, где покупают жилье наши соотечественники, — это остров Пхукет. Общее число запросов от зарубежных покупателей ежедневно исчисляется сотнями, крупные агентства и застройщики проводят по одной-две сделки с россиянами в день», — комментирует Березин.
Апартаменты в комплексах под сдачу в аренду на Пхукете можно купить по цене от $90 тыс., уточнил аналитик Prian.ru. По его словам, покупатели из России, как правило, выбирают варианты в проектах, имеющих туристическую лицензию, или новые квартиры для собственного проживания примерно по той же цене.
«Однако россиянам нужно осторожно относиться к завышенным обещаниям по программам гарантированного дохода и особенно внимательно отслеживать историю и репутацию застройщика. Эти советы всегда были актуальны, а сейчас особенно. Рынок еще не до конца восстановился после пандемии», — резюмировал эксперт.
Что с Европой
Покупки в европейских странах для большинства россиян затруднены, если не сказать невозможны. «Сегодня запросы на объекты в Италии, Испании, Болгарии, Германии по-прежнему есть, в частности со стороны тех, кто имеет вид на жительство или гражданство в других странах. Но сделку, находясь в России и не имея заграничных счетов, провести очень сложно», — комментирует Березин.
Со стороны России основная проблема — невозможность перевести средства на свои счета или на счета застройщиков в «недружественных» странах, а со стороны Европы — запрет на получение ИНН и невозможность открыть счет гражданам с российским паспортом, отметил аналитик Prian.ru. Шанс на сделку, по его словам, имеет россиянин с ВНЖ или вторым гражданством. Дистанционные сделки с европейским жильем популярностью не пользуются, их заключают в основном с ОАЭ и Турцией — за месяц эта активность значительно выросла, резюмировал эксперт.
Действительно, большинство сделок с недвижимостью в Европе сейчас приостановлены, а эксперименты с криптовалютой являются высокорисковыми, подтвердила эксперт BuyBuyHouse. Она подчеркнула, что поэтому решение о покупке жилья в европейских странах стоит принимать взвешенно, понимая, что рисков гораздо больше, чем возможной выгоды.