Стройка с приставкой «эко»: как санкции помогут создать зеленые стандарты
Беспрецедентные экономические санкции уже серьезно влияют на строительную отрасль, и самые масштабные перемены будут происходить на уровне обслуживающих ее сфер. От поставок стройматериалов из других стран и налаживания внутреннего производства, по сути, зависит будущее системообразующей индустрии, занимающей чуть меньше четверти ВВП.
Однако своевременно принятые меры могут не только подстегнуть представителей бизнеса и власти наращивать мощности в производственных секторах, но и стать отправной точкой для развития самых передовых технологий, которые только начали применяться в мире.
Не кризисом единым
Каждый из пяти кризисов, которые пережили россияне начиная с 2008 года, во многом служил импульсом для развития строительной отрасли. Если смотреть на ситуацию оптимистично, рынок недвижимости так или иначе прошел длинный путь эволюции: технологии и качество строительства, архитектура, культура производства — все претерпело изменения к лучшему.
В 2014-м году, когда из-за резкого скачка курса доллара строительные и отделочные материалы одномоментно подорожали почти на 40%, девелоперы, страховые компании, банки испытали шок. Однако именно возникший кассовый разрыв и ресурсный кризис обнажили те сегменты рынка стройматериалов, которым требовалось импортозамещение. Зависимость от импортных материалов (на уровне оборудования, комплектующих, сырья) по-прежнему сохраняется, но она значительно ослабла благодаря российскому производству.
Наибольший успех достигнут в сегменте стройматериалов для массового жилищного строительства. По мнению экспертов, потребность действующих строительных площадок может быть обеспечена отечественной стройиндустрией на 75%. Хуже обстоит ситуация в сегменте недвижимости повышенной комфортности, где сохраняется преобладающая доля экспорта.
«Сегодня мы фиксируем рост цен на продукцию стройиндустрии. По некоторым оценкам, удорожание за первый квартал составило 15%, однако есть позиции, которые выросли в цене на 70%, — отмечает председатель совета директоров компании COLDY Дмитрий Крючков. — Но мы видим и первые шаги регулятора, направленные на то, чтобы стимулировать деятельность российского производителя. Разорванные логистические цепочки доставки необходимых материалов для строительства подтолкнули к незамедлительной ревизии тех компонентов, от которых еще вчера была зависима стройотрасль. Оказалось, что во многих регионах страны уже давно локализованы нужные производства, которые готовы обеспечить требуемые объемы. Однако предстоит серьезная работа по адаптации отечественных материалов к выдерживанию уровня и качественных характеристик объектов строительства».
Зеленое строительство — это совокупность технологий, которые, как правило, называют с приставкой «эко». Главная цель их внедрения — снижение факторов рисков, негативно влияющих на экологию и энергоэффективность зданий. Но есть и другие задачи, которые решаются девелоперами уже сегодня: обеззараживание воздуха, биобезопасность, возможность улучшения качества жизни путем воссоздания среды, близкой к природной.
Скажи да экотехнологиям!
Рассмотрим перспективы такого направления, как зеленый девелопмент. Напомним, что в 2020 году Knight Frank фиксировал в России 177 сертифицированных по зеленым стандартам зданий.
«Тот факт, что за зеленым девелопментом будущее, уже осознали и девелоперы, и потребители, отказываться от него неэффективно, — рассказывает Дмитрий Крючков. — Прежде чем внедрять подобные технологии, мы анализировали спрос, но даже такая консервативная аудитория, как банки, проголосовала за этот продукт своей поддержкой. К примеру, TALLER, проект бизнес-пространства класса А, был спроектирован в строгом соответствии с международными зелеными стандартами. Именно это и позволило привлечь на улучшенных условиях специальное проектное финансирование Сбербанка. Для них это был первый мезонин, выданный на экологический объект коммерческой недвижимости».
Недвижимость, построенная с применением экотехнологий, обладает вполне исчисляемым экономическим эффектом. В среднем сметная стоимость строительства экологичного дома дороже обычного строительства на 10%, но в процессе эксплуатации такая постройка позволяет экономить на потреблении ресурсов примерно до 60%. Из расчетов приходится убрать такие нематериальные факторы, как здоровье жителей — в денежном эквиваленте эту пользу не измерить.
Как вырастить зеленое производство
До сих пор сертификация зданий, построенных по зеленым стандартам, осуществлялась по самым популярным схемам оценки — британскому BREEAM и американскому LEED. За прошедшие два года к ним добавились и американские WELL и FitWel. Ни одна технология не может быть реализована без разработанных критериев, по которым вырабатывались бы стандарты готового продукта.
Уход с российского рынка «главных технологов» вполне мог бы стать катастрофой несколько лет назад, но теперь зеленый девелопмент имеет высокие шансы в значительной степени перейти на отечественные технологии.
В июне планируется утверждение национального зеленого ГОСТа по классификации многоквартирных жилых домов. Его разработчиками выступили Минстрой России совместно с «Дом.РФ». Документ фактически станет отечественным аналогом LEED и BREEAM. Система должна оценивать объекты недвижимости по таким критериям, как доля озеленения, инклюзивность среды для маломобильных групп населения, а также организация сбора ТБО (сбор отходов в целях дальнейшей обработки, утилизации, обезвреживания и проч.). На экокласс также будет влиять показатель энергоэффективности здания в целом.
«Отечественный зеленый стандарт разрабатывается как ГОСТ добровольного применения, — комментирует инициативу Дмитрий Крючков. — Но в свете того, что даже обязательные требования отменяют, необходимы дополнительные стимулирующие меры для застройщиков, покупателей, а также для банков. Под такими мерами подразумевается комплекс финансовых инструментов, которые снизят нагрузку на девелопера. Сейчас рассматриваются различные варианты, в том числе гибкие банковские механизмы и налоговые льготы. Хорошей поддержкой могла бы стать специальная зеленая процентная ставка по проектному финансированию, различные мезонинные и иные спецпродукты, ориентированные на реализацию экологически устойчивых проектов».
Однако не стоит забывать, что девелопмент — это не только системообразующая отрасль в условиях удерживания экономики, но и бизнес, функционирующий по своим внутренним законам. А они просты: спрос рождает предложение и обеспечивает проектам будущее. Сами девелоперы при этом имеют возможности стимулировать развитие спроса на зеленые квадратные метры, и пока они находят ресурсы их реализовывать.
«Сегодня ЦБ заметно снизил ключевую ставку с 20% до 17%, что уже хорошо, учитывая по-прежнему сложные внешние условия для экономики. Однако острая необходимость альтернативы доступной ипотеки сохраняется. Поэтому мы осознанно пошли на рисковый для девелопера, но ожидаемый со стороны покупателей и инвесторов шаг — внедрили механизм беспроцентной рассрочки до конца строительства нашего зеленого проекта, то есть до 2024 года», — отмечает Дмитрий Крючков.
Строительная индустрия одной из первых приняла вызовы времени на оперативный поиск решений по сохранению заявленных характеристик качества для каждого сегмента недвижимости, выработки собственных стандартов оценки объектов при удержании темпов возведения квадратных метров.
Сегодня государство всесторонне пытается поддержать отрасль, запуская пакеты антикризисных мер, направленных на удерживание градостроительных и земельных отношений, а также решение вопросов государственной регистрации прав.
Конечно, все заинтересованы в сохранении динамики строительства, создании условий для запуска новых проектов в отрасли и поддержки граждан и застройщиков. Поэтому сейчас совместные действия девелоперов и государства очень важны, они в целом формируют фарватер, по которому предстоит двигаться этому рынку, вытягивая многие сектора экономики.