Какую недвижимость покупали москвичи, чтобы спасти сбережения
В феврале россияне забрали из банков 1,2 трлн руб. Основной отток средств населения пришелся на последнюю неделю февраля, констатировал ЦБ. Это самый большой месячный показатель с 2008 года. А в марте, по данным ЦБ, граждане России сняли со своих валютных счетов и вкладов в банках более 800 млрд руб.
Один из возможных вариантов, куда они вкладывали накопленные деньги, — коммерческая недвижимость. Спросили у экспертов, в какие сегменты коммерческой недвижимости вкладывали свои сбережения частные инвесторы в Москве.
Частные инвесторы возобновили деловую активность
За последние полтора месяца все девелоперы отмечают увеличение количества сделок с частными инвесторами как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. «Именно частные инвесторы первыми возобновили деловую активность после наступления кризиса, быстрее, чем институциональные и корпоративные. Решения об инвестировании принимались очень быстро», — отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
Клиенты стали чаще вкладывать средства в коммерческие помещения на первых этажах зданий, в небольшие офисные блоки площадью 200–300 кв. м, стоимость которых составляет 30–40 млн руб., приводит примеры эксперт. Частные инвесторы с чеками в 100–1000 млн руб. также закрывали быстрые сделки в наиболее привлекательных объектах. Некоторые выбрали консервативную стратегию: покупали квартиры или апартаменты в построенных жилых комплексах или в проектах на высокой стадии готовности.
Активность розничных инвесторов связана с «желанием в нестабильной экономической ситуации вложить и сохранить сбережения, предотвратить их обесценивание, уменьшить риски, связанные с ограничениями, вводимыми в отношении российских банков», отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS. Валютные колебания также стали катализатором для тех, кто хранил сбережения в долларах или евро. Речь идет как об инвесторах, располагающих относительно небольшой суммой — до 25 млн руб., так и покупателей с бюджетом 100–150 млн руб., пояснил он.
С середины марта многие крупные частные инвесторы находятся в поиске дистресс-активов для покупки. В ближайшем будущем покупатели продолжат инвестировать в недвижимость, наиболее конкурентоспособными станут активы, которые можно будет приобрести по сниженной цене, считает эксперт.
Абсолютный рекорд вложений в недвижимость
По данным консалтинговой компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», в первом квартале 2022 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 105 млрд руб., что в 2,4 раза выше показателя аналогичного периода прошлого года (44 млрд руб.). Показатель в рублях стал максимальным для первого квартала за 20-летнюю историю наблюдений. На сектор коммерческой недвижимости пришлось 42,8 млрд руб. инвестиций. 13% этих сделок было совершено с торговой недвижимостью, 11% — с офисной, 9% — со складской, 6% — с гостиничной, 2% — с МФК.
Офисы в мелкую нарезку
Одним из востребованных сегментов среди частных инвесторов стали офисы мелкой нарезки, где порог входа в среднем начинается от 15 млн руб. По оценкам экспертов, доходность здесь может достигать 15% годовых. «Хотя в текущей ситуации многие инвесторы занимают выжидательную позицию, мы наблюдаем интерес части из них к офисным блокам небольшого формата в строящихся проектах», — рассказывает директор департамента продаж офисной недвижимости «Коллиерз Интернешнл» Кирилл Кутявин. По его словам, наиболее востребованы у инвесторов с небольшими суммами офисные лоты площадью от 50 до 150 кв. м. Порог входа в такого рода инвестиции начинается от 15 млн руб.
Росту интереса к офисным блокам способствует также сформировавшийся дефицит качественных площадей. «Сейчас девелоперы в результате текущей ситуации ставят на паузу некоторые проекты, в которых еще не начато строительство, либо пересматривают технико-экономические показатели проектов», — поясняет Кирилл Кутявин.
По его словам, на рынке сложилась ситуация, когда выбор строящихся объектов ограничен (такие проекты реализуют MR Group, Stone Hedge, «Пионер», Coldy). В многих из них уже распродано более трети предложения, хотя сами проекты находятся даже не на финальных стадиях строительства (например, срок ввода в эксплуатацию в 2024 году). «Дефицит новых проектов в сегменте офисной недвижимости сохранится и в среднесрочной перспективе, что делает покупку офисных блоков выгодной инвестицией с точки зрения последующей сдачи в аренду или перепродажи», — полагает эксперт.
Интерес частных инвесторов к небольшим офисным лотам отмечает и девелопер STONE HEDGE. Согласно данным компании, по итогам первого квартала в структуре спроса на рынке спекулятивных офисов класса А на блоки до 350 кв. м пришлось 90% сделок. Средний чек относительно четвертого квартала 2021 года вырос на 20% и сконцентрировался в диапазоне 15–30 млн руб.
В компании такую структуру спроса объясняют ростом активности частных инвесторов для сохранения рублевых активов и прогнозируют усиление сложившейся тенденции в ближайшей перспективе. «Спекулятивные объемы офисов небольших блоков (до 250–350 кв. м) всегда были востребованным активом. В условиях валютных колебаний и роста инфляции продукт привлек дополнительное внимание частных инвесторов, которые стремятся сохранить капитал. Доля повторных сделок в наших проектах достигла 42%», — отмечает управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.
Сервисные апарты и ЗПИФ
Еще один сегмент, который был интересен частному инвестору в первом квартале 2022 года, — сервисные апартаменты. По данным «Коллиерз Интернешнл», собранных на основе информации Росреестра, в первом квартале 2022 года число зарегистрированных ДДУ на рынке сервисных апартаментов Москвы составило 327 шт., или 17,1 тыс. кв. м (+25% к аналогичному периоду 2021 года). Прирост числа сделок пришелся на март — 159 сделок, или 8 тыс. кв. м.
«На фоне нестабильности доходов от банковских продуктов инвесторы обратились в сторону сервисных апартаментов, которые становятся привлекательным активом и высококачественным ликвидным продуктом», — пояснила директор департамента исследований по России «Коллиерз Интернешнл» Вероника Лежнева.
По данным компании, средняя площадь реализованного лота составила 57 кв. м. Наименьший бюджет предложения — 6,1 млн руб. Средний бюджет предложения на рынке сервисных апартаментов составил 26,5 млн руб. Доходность таких вложений может достигать 8–15% годовых. По словам Вероники Лежневой, преимуществом сервисных апартаментов является то, что профессиональная управляющая компания обеспечивает гостиничный сервис, а также эксплуатацию, продвижение апарт-отеля и поиск арендатора.
Часть небольших инвесторов также рассматривали ЗПИФ, доходность которых в последние несколько лет в среднем составляет около 5–15% годовых, добавила Вероника Лежнева. По ее словам, при выборе ЗПИФ стоит отслеживать, какие сегменты сейчас находятся в наиболее выигрышном положении. За последние два года наибольшую доходность показывают фонды, в управлении которых находится качественная производственно-складская недвижимость, приносящая арендный доход. «Более доходными, но также более рискованными являются ЗПИФ, сформированные для создания жилых девелоперских проектов. В этом случае прибыль распределяется ближе к окончанию проекта (в среднем три-четыре года) и доходность привязана с росту стоимости квартир», — отметила она.
Помещения на первых этажах ЖК
Обратная картина складывается с помещениями на первых этажах в ЖК — интерес к ним, наоборот, снижается. По данным SRG, за последние полтора месяца «ввиду сложной геополитической и экономической ситуации спрос на коммерческие помещения в московских ЖК, по сравнению с прошлым годом, снизился на 8–15%». Это связано с возможной приостановкой застройщиками ряда проектов по строительству ЖК, поясняет руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG Ирина Евдокимова. Еще один фактор, влияющий на спрос со стороны частных инвесторов, по ее мнению, — это заморозка проектов по развитию бизнеса на неопределенный срок со стороны некоторых федеральных ретейлеров и сетей общепита, вызванная сложной экономической ситуацией.
Похожую тенденцию отметили в риелторской компании «Бест-Новострой». Спрос на коммерческие помещения на первых этажах в целом является типичным для первого квартала, а вот количество сделок в Подмосковье и Новой Москве в марте начало заметно снижаться, говорит председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова. По ее словам, более стабильной ситуация остается в Старой Москве. В марте 2022 года было реализовано 67 помещений, что на два больше, чем в феврале (65 шт.). При этом мартовский показатель несколько ниже результатов марта 2021 года, тогда было продано 74 помещения.
По мнению Доброхотовой, частные инвесторы нечасто покупают коммерческие помещения на первых этажах новостроек. Это гораздо менее прибыльный актив, чем обычная квартира или апартамент. «В большинстве случаев коммерческие помещения в новостройках приобретают непосредственно предприниматели для собственного бизнеса. Как правило, многие из них живут в этой же новостройке или где-нибудь неподалеку, в одном и том же районе», — добавила она.