Что надо знать русскоговорящим покупателям о рынке недвижимости в ОАЭ

Сегодня ОАЭ — одна из немногих стран, которая сохраняет нейтралитет по отношению ко всем государствам мира. Сюда по-прежнему можно беспрепятственно прилететь прямым рейсом из РФ, нет ограничений на покупку недвижимости и получение резидентской визы.

Будем честны, местный рынок недвижимости недавно пережил кризис. Однако сегодня в Дубае сформировалась уникальная в международной практике ситуация, когда цены на недвижимость мирового класса немногим выше себестоимости ее строительства, причем относится это и к премиум-сегменту. Одна из ключевых причин умеренности местного рынка жилья — пережитый страной в 2011–2014 годах непланомерный скачок стоимости после разрыва первого ценового пузыря.

Начиная с 2013 года предложение недвижимости в Дубае заметно превосходило спрос. Эта тенденция продолжает прослеживаться. Но даже в таких условиях благодаря росту популярности эмирата как международного инвестиционного и делового центра наблюдалась позитивная динамика стоимости аренды и продажи местного жилья. Пандемия подхлестнула интерес к направлению, и рост цен ускорился.

На протяжении 2021 года стоимость жилья в ОАЭ продолжала стабильно расти. Согласно данным Земельного департамента Дубая, в январе 2021 года совершено на 15% больше транзакций с недвижимостью, чем в январе 2020-го. А в январе 2022 года количество транзакций выросло на 75% по сравнению с январем 2021 года, притом общая стоимость сделок увеличилась на 145%.

По нашим данным, в марте спрос со стороны русскоязычных покупателей на недвижимость в ОАЭ вырос в несколько раз. Наибольшая активность заметна была в сегменте недвижимости от $250 тыс. до $500 тыс., количество сделок в котором лично у нас выросло в четыре раза.

Дубай входит в число развитых государств со стабильно растущим рынком недвижимости. Согласно оценке швейцарского финансового холдинга UBS Global Real Estate Index, эмират характеризуется самой низкой в мире вероятностью возникновения пузыря, то есть чрезмерного роста стоимости активов по сравнению с доходами населения и процентными ставками по ипотечным кредитам.

Помимо ценообразования, на популярность Дубая как международной инвестиционной юрисдикции влияет большое количество как внешних, так и внутренних факторов. К ключевым из них можно отнести комфортные условия проживания и лояльную налоговую политику. В стране нет целого ряда привычных для европейцев сборов, в числе которых налоги на:

• доходы физических лиц (НДФЛ);
• прирост капитала;
• наследование.

Дубай славится на весь мир своей многонациональностью, толерантностью и доброжелательным отношением ко всем народам, культурам и религиям: около 90% населения эмирата, как и ОАЭ в целом, составляют иностранцы.

По итогам 2021 года Дубай был отмечен наградой ООН как самый устойчивый город в мире и вошел в топ-5 лучших городов мира благодаря высокому уровню безопасности, развитой инфраструктуре, мировым достопримечательностям и диверсификации населения.

С точки зрения инвестиций в недвижимость Дубай предлагает ряд неоспоримых преимуществ, среди которых:

• стабильный доход в валюте за счет аренды до 7–8% (при этом можно находиться за пределами ОАЭ, оформив услуги по управлению недвижимостью);
• возможность удаленной покупки и дальнейшей сдачи недвижимости в аренду без приезда в страну;
• ипотечные кредиты по низким ставкам (для нерезидентов они составляют 5–7%);
• широкий выбор предложения по покупке недвижимости за криптовалюту;
• получение визы резидента за инвестиции в недвижимость (от 750 тыс. дирхамов, или $204 тыс.), что открывает много возможностей — от нулевых налогов до прямого доступа к местным биржам;
• отсутствие налога на прибыль для резидентов (в том числе на доход от сдачи недвижимости в аренду).

А что покупают россияне? Наибольшей популярностью среди русскоговорящих покупателей пользуются резиденции в закрытых прибрежных комплексах с частной территорией, собственным пляжем, отельным обслуживанием и высоким уровнем сервиса.

Дубай для наших соотечественников — в первую очередь солнце и море, и это один из главных критериев выбора при покупке жилья. Оттого в большинстве случаев предпочтение отдается комплексам на первой линии, а излюбленными районами являются Dubai Marina, JBR, EMAAR Beachfront, The Palm Jumeirah и La Mer.

Средняя стоимость жилья, приобретаемого клиентами из России, варьируется в диапазоне от $700 до $1,5 млн. В люкс-сегменте недвижимость обходится от $2 млн до $7 млн. Речь идет о прибрежных виллах, таунхаусах и пентхаусах на островах, которые пользуются большим спросом. Стоит отметить, что этот сегмент выигрывает по цене у многих мегаполисов, ведь Дубай предлагает роскошную недвижимость в четыре раза дешевле, чем, к примеру, Лондон или Вена.

До пандемии рынок делился поровну: на тех, кто приобретал недвижимость с целью инвестирования, и тех, кто планировал пользоваться недвижимостью лично. Пандемия заметно изменила ситуацию: клиенты стали больше покупать для себя (75%), а на долю инвестиций осталось только 20–25%.

Надо сказать, что местная инфраструктура более чем развитая и адаптированная под нужды русскоговорящего населения, которое все увеличивается: на сегодня община русскоговорящих в ОАЭ давно перешла рубеж в 200 тыс. человек. Разумеется, есть русские школы и детские сады, сегодня их все больше ввиду того, что желающих очень много, а места в группах ограничены.

К услугам наших соотечественников — русские салоны красоты и рестораны, русскоговорящий персонал есть во всех магазинах и моллах.

Если отдельно остановиться на рынке аренды, можно отметить, что за последние три месяца он вырос примерно на 10%. В прибрежных районах рост выше, но в среднем цифра варьируется в диапазоне 8–11%. Наши соотечественники выбирают виллы и квартиры либо у побережья, либо в закрытых комьюнити.

Что примечательно, запросов на краткосрочную аренду стало больше и в сегменте элитной недвижимости. Этот тренд настолько стремителен, что компания, держа руку на пульсе потребностей рынка, увеличила мощности в штате отдела краткосрочной аренды.