Лимиты и надбавки: какие ограничения заработают в ипотеке осенью
Этим летом заработали несколько нововведений по ипотеке. Например, с 1 июля банки не смогут взимать комиссии с ипотечных заемщиков за снижение ставки по ипотеке. Этот запрет включен в ипотечный стандарт, который вступил в силу 1 января 2025 года.
Какие еще нововведения вступили в силу летом и планируются к введению осенью — читайте в нашем материале.
Снижение выплаты банкам по льготным программам
В рамках программ с господдержкой правительство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты. На фоне роста ключевой ставки власти в этом году повысили уровень возмещения банкам. Речь идет о семейной, дальневосточной и арктической программах. Так, с 7 февраля по 6 августа по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах показатель составлял 3 п.п., а на индивидуальное жилищное строительство — 3,5 п.п.
В августе Минфин продлил меру, немного снизив уровень возмещения. По новым правилам, с 7 августа по 1 ноября 2025 года будут действовать новые ставки возмещения: 2,5 п.п. по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах и 3 п.п. — на ИЖС. «Это означает, что в рамках действующих льготных ипотечных программ государство снижает компенсацию банкам за разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты», — пояснили в пресс-службе Сбербанка. «С 1 ноября ожидается повторное снижение возмещения в рамках льготных ипотечных программ с господдержкой, включая уже IТ-ипотеку», — добавили там.
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, эта мера позволит упростить условия выдачи субсидированных займов в ближайшие месяцы. «В то же время в результате снижения ключевой ставки льготные программы автоматически становятся менее обременительными для банков. Поэтому механизмы поддержки начинают носить более сдержанный характер. Так что замедления выдач кредитов на этом фоне ждать не следует», — считает эксперт.
Повышение первого взноса по льготным программам
К снижению ипотечных выдач в ближайшие три месяца может привести другая мера, на которую пошли банки. Речь идет о повышении размера минимального первоначального взноса по льготным кредитам с 20,1% до 30,1%, считают в «Дом.РФ».
Среди банков, которые пошли на этот шаг, — ВТБ, Альфа-банк. Сбербанк повысил размер минимального первого взноса до 30,1% еще в середине мая, когда была отменена комиссия для застройщиков по программам льготного ипотечного кредитования.
Таким образом, с увеличением первого взноса взять льготный кредит станет сложнее, поскольку придется вносить бóльшую сумму или дольше копить. По оценке «Дом.РФ», повышение первого взноса по льготным программам может привести к снижению таких выдач в среднем на 10–15% в месяц.
Надбавки по ипотеке в новостройках
С 1 сентября Банк России снизил макропруденциальные надбавки (они требуют, чтобы банки создавали дополнительные резервы под рискованные кредиты) по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья с первоначальным взносом 20–30% и показателем долговой нагрузки (ПДН, это отношение ежемесячных платежей по всем действующим кредитам) 50–70%. «Соответственно, теоретически заемщику получить кредит в такой категории станет несколько легче», — отметил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «В то же время на такую категорию приходится лишь 16% выдач в сегменте нового жилья, так что в целом влияние на ипотечный рынок, думаю, будет небольшим», — добавил эксперт.
При этом регулятор продолжит ограничивать выдачу высокорискованной ипотеки, но уже с помощью макропруденциальных лимитов (МПЛ), которые были введены с 1 июля в том числе на новостройки, добавил Игорь Додонов.
Позиция ЦБ
Высокий уровень макропруденциальных надбавок, поддерживаемый с весны 2024 года, позволил банкам снизить долю рискованных кредитов, отмечал ЦБ. По данным регулятора, за два года доля ипотечных выдач с ПДН более 80% снизилась с 42% во втором квартале 2023 года до 6% во втором квартале 2025 года, а доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% — с 52 до 5% соответственно. Кроме того, банки смогли сформировать макропруденциальный буфер капитала по ипотечным кредитам в размере 1,8% от портфеля за вычетом резервов на возможные потери на 1 июля 2025 года.
Количественные ограничения в ИЖС
С 1 октября Центробанк впервые вводит прямые ограничения на выдачу (макропруденциальные лимиты) заемщикам с высокой долговой нагрузкой ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости.
Макропруденциальные лимиты (МПЛ) — это ограничения на выдачу рискованных кредитов. МПЛ представляют собой максимальную долю рискованных кредитов, которую банк может выдать от общего объема всех выдаваемых им кредитов этого типа. С 1 июля МПЛ применяются при выдаче ипотеки на новостройки и готовое жилье.
Свое решение регулятор объяснил тем, что в указанных сегментах существенная доля выдач приходится на кредиты заемщикам с высоким уровнем предельной долговой нагрузки (ПДН), которые чаще допускают просрочки. По оценкам регулятора, во втором квартале 2025 года:
- в ИЖС доля выдач кредитов с ПДН выше 80% составила 30% (с ПДН от 50 до 80% — 28%);
- в потребительских кредитах под залог недвижимости — 46% (с ПДН от 50 до 80% — 28%).
Чтобы ограничить выдачи таких кредитов наиболее рисковым заемщикам, ЦБ установил количественные ограничения на уровне «ниже среднерыночных значений, сложившихся во втором квартале 2025 года». Но затем регулятор планирует ужесточить это регулирование.
«Установление МПЛ означает, как и в случае любых других лимитов, что доля выдач ипотечных кредитов на ИЖС с определенными уровнями ПДН и доли первоначального взноса у конкретного банка не может превышать определенной величины», — пояснил аналитик «Финама». «То есть, если заемщик обратится в банк на получение ипотечного кредита, а у последнего уже выбран лимит по выдачам кредитов соответствующей категории, банк будет вынужден отказать, хотя по его кредитной политике выдача такого займа могла бы быть допустима», — пояснил он.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
