Рынок новостроек лихорадит: спрос упал, как застройщики его реанимируют
Февральские последствия роста ключевой ставки, подорожания ипотеки и общей ситуации в стране рынок новостроек стал заметно ощущать в апреле. В марте еще продолжали заключаться сделки по ранее одобренным заявкам, а сама недвижимость становилась средством сохранения накопленных сбережений в период неопределенности. Например, в Москве по итогам первого квартала был установлен исторический рекорд по сделкам с новостройками. Но затем на рынок пришло затишье.
Насколько упали продажи и чего ожидать покупателям жилья от его продавцов, редакция «РБК-Недвижимости» спросила у застройщиков. Опрос проводился на отраслевом форуме по недвижимости «Движение», в котором участвовали более 1500 девелоперов, риелторов и других компаний сферы недвижимости и строительства из более чем 60 регионов.
Спрос рухнул
После мартовских рекордов в апреле ситуация изменилась, спрос стал стремительно падать. Например, по данным Росреестра, в Москве продажи снизились на треть относительно марта. «После поднятия ключевой ставки до 20% спрос резко снизился ввиду удорожания стоимости ипотеки. В бизнес-сегменте ипотечные сделки составляют около 40% от всех продаж. Примерно так же произошла просадка продаж», — рассказал директор по девелопменту MR Group (Москва) Александр Сурменев. Подмосковный девелопер 3-RED сообщил о многократном падении спроса. «После мартовского бума в апреле настало затишье. Звонков стало меньше в четыре-пять раз, сделок — еще меньше», — привела данные директор по маркетингу компании Мария Хурамшина.
Серьезное падение продаж ощутили и региональные девелоперы. После рекордных продаж марта ожидаемо последовал ощутимый спад спроса в апреле-мае, рассказал управляющий партнер «Vitamin +1 девелопмент» (Курганская область) Артем Бер. Одним из самых значимых факторов, отрицательно влияющих на продажи, он назвал затянутое снижение ключевой ставки (соответственно, и ипотечных ставок). По его словам, клиенты замерли в ожидании более выгодных условий по ипотеке, понимая, что ажиотажного спроса нет. «Если общеотраслевое падение продаж по Курганской области составило порядка 70% по сравнению с предыдущим месяцем и около 62% от года к году, то в нашей компаний падение продаж составило практически 95%. В первую очередь это связано почти с полным вымыванием ассортимента за февраль-март», — пояснил курганский застройщик.
Снижение спроса питерские застройщики начали чувствовать во второй половине марта. «Покупательная способность снижалась каждый день с огромной скоростью. И в апреле мы получили обвал спроса на 90% по сравнению с февралем-мартом», — сказала директор по продажам ИСГ «Мавис» (Санкт-Петербург) Лия Аркания. Об обвале спроса рассказали застройщики из Ижевска и Волгограда. «Падение мы почувствовали резко и сильно. С начала апреля, имея пять объектов экономсегмента, мы месяц сидели без продаж вообще — подписали всего три ДДУ», — дополнила руководитель отдела продаж NONAMEGROUP (Ижевск) Анна Пинчук. «После агрессивно взрывного марта — резкое падение в апреле и почти полный ноль в мае. Итоговое падение от марта на 70%», — добавила руководитель отдела маркетинга в «Ваш выбор» (Волгоград) Татьяна Алимова.
Падение продаж в новостройках наблюдалось и на Черноморском побережье. «В Анапе из-за закрытого аэропорта продажи встали. Некоторые застройщики полностью остановили стройки и продажи», — привел пример коммерческий директор «РКС Девелопмент» (федеральный девелопер, работает в разных регионах) Александр Коваленко. По его словам, в Пензе и Твери большинство покупателей заняли выжидательную позицию. «В марте в Москве было 8200 сделок, в апреле не набрали и 2000», — констатировал он.
Причем сам спрос стал другим, говорят застройщики. «Клиенты пересматривали свои потребности с учетом экономической ситуации в стране (ставок по ипотеке в том числе). Спрос стал другим, время принятия решения о сделке увеличилось втрое», — пояснила руководитель отдела продаж «Инко и К» (Тюмень) Ольга Гасанова.
Читайте также
Что делали застройщики, чтобы реанимировать спрос
В ситуации, когда продажи новостроек практически встали, застройщики начали действовать, чтобы вернуть спрос. Многие из них запустили субсидированную ипотеку по ставке ниже рынка. В ход также пошли акции, скидки и реклама. Но стоимость квадратного метра девелоперы не снижали и не планируют. «В нашей финансовой модели не заложено снижение стоимости квартир. Думаю, что рост спроса произойдет, нужно проявить только чуточку терпения. Застройщики сейчас делают все, чтобы купить квартиру мог каждый», — рассказала руководитель отдела продаж NONAMEGROUP из Ижевска. «Мы даже начали выделять деньги на субсидирование ставок, хотя изначально не планировали финансировать такие программы. Скидок не планируем», — добавила она Анна Пинчук.
О похожих мерах рассказал курганский застройщик «Vitamin +1 девелопмент». «Из конкретных мер: субсидирование ипотеки, акция «кладовка в подарок», работа в ручном режиме с рассрочкой, агрессивная закупка рекламных площадок», — поделился своим опытом Артем Бер. При этом дисконты застройщик не рассматривает, поскольку в регионе исторически низкомаржинальный рынок. «Скидки деструктивно могут повлиять на развитие отрасли», — убежден он.
Тюменский застройщик «Инко и К» ожидает активизации спроса в июне и готовит дополнительные меры поддержки для покупателя. «Разрабатываем акции каждый день в ручном режиме, предусматриваем скидки для определенного параметра покупки», — сказала представитель компании Ольга Гасанова. Похожей стратегии придерживается девелопер из Владивостока EDELWEISS development. «Мы разрабатываем программу лояльности, предлагаем индивидуальные условия для клиентов. Акцентируем внимание на этапах и темпах строительства», — отметила маркетолог компании Елена Волкова.
Крупнейший московский застройщик компания MR Group, чтобы поддержать спрос, ввела субсидированную ипотеку под 0,1% и рассрочку. «С первых дней текущей ситуации наша компания начала работать над стимуляцией спроса: мы объявили спецусловия на выделенный пул квартир, что поддержало продажи в самый сложный период марта-апреля», — поделился своим опытом директор по девелопменту MR Group. «Также мы разработали программу беспроцентной рассрочки на год. После снижения ключевой ставки и субсидирования ипотеки со стороны государства мы добавили субсидирование ставки ипотеки со стороны застройщика. Одна из программ — ипотека под 0,1% на весь период финансирования», — добавил Александр Сурменев.
Субсидированную ипотеку предлагает «Первый Строительный Трест» (Москва). «Чтобы поддержать спрос, мы совместно с банком разработали ипотечные программы, удобные для наших покупателей. По ним ежемесячный платеж за квартиру не превышает 50 тыс. руб.», — отметил гендиректор компании Алексей Демьянчук. В «РКС Девелопмент» ипотеку не субсидируют, скидки тоже не дают. «Максимальное количество времени тратим на общение с потенциальными покупателями, рассказываем, почему отсрочка платежа сегодня самый выгодный инструмент покупки квартиры и инвестиций в недвижимость», — пояснил Александр Коваленко.
Читайте также
Возвращение спроса
Благодаря снижению ключевой и ипотечных ставок, а также мерам поддержки (льготная, субсидированная ипотеки, скидки) спрос на новостройки постепенно восстанавливается. Такую тенденцию отмечают многие опрошенные девелоперы.
«Последняя неделя мая была сюрпризам по заключенным сделкам — объемы приблизились к докризисным уровням. Это хороший сигнал для рынка Москвы, и он внушает оптимизм, что план второго квартала близок к выполнению. В целом спрос подстегнула программа субсидирования ипотечных ставок самими девелоперами», — считает Александр Сурменев из MR Group.
Похожая ситуация складывается и в некоторых регионах. «Мы наблюдаем возвращение интереса к объектам, но в первую очередь клиент сейчас склонен выбирать по среднему чеку, закрывая глаза на уровень/класс жилья», — рассказала маркетолог EDELWEISS development (Владивосток). В «Vitamin +1 девелопмент» из Кургана готовят к выходу два новых объекта. «Сейчас мы видим живой интерес со стороны клиентов и неплохую динамику бронирования», — отметил представитель застройщика.
По мнению директора по маркетингу и продажам смарт-комплекса Zenith (Иркутск) Евгения Балабанова, в регионах ситуация с продажами должна стабилизироваться в августе. «В июне-июле у покупателей будет привыкание к новым ставкам, придет понимание новых мер поддержки правительства», — пояснил он.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»