Парадоксальная ситуация: упадут ли цены на жилье на фоне укрепления рубля
Стоимость жилья росла небывалыми темпами с начала пандемии вплоть до начала марта 2022 года. За 2021 год новостройки подорожали, по разным оценкам, на 30–50%. Одной из причин такой ситуации называлось увеличение себестоимости строительства, в том числе на фоне валютных колебаний, из-за которых дорожали импортные стройматериалы и оборудование. Об этом говорил вице-премьер России Марат Хуснуллин.
Сегодня наблюдается обратная ситуация. На протяжении последних двух месяцев рубль непрерывно растет, а курсы доллара и евро падают. Однако цены на жилье не снижаются. Спросили у экспертов и застройщиков, может ли крепкий рубль привести к уменьшению стоимости жилья.
Ждать ли снижения цен
Несмотря на укрепление рубля, снижения стоимости жилья в ближайшее время ждать не стоит, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». С одной стороны, это связано с тем, что импортная составляющая в строительстве жилья сейчас не так велика. По данным правительства, в жилищном строительстве она составляет в среднем 8–10%, хотя в высокобюджетном сегменте этот показатель может достигать 50%. С другой стороны, сами импортные материалы из-за санкций сейчас сложно достать, меняется логистика, а это все давит на себестоимость строительства. Поэтому в отрыве от всех остальных факторов, влияющих на себестоимость строительства, снижения не произойдет.
«На себестоимость строительства оказывает влияние не столько номинальный курс доллара, сколько закупочные цены на стройматериалы, зарплата строителей, затраты на транспорт и технику, ее ремонт и т. п., что более указывает на показатели уровня инфляции и ее ожидания», — поясняет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Импортные материалы используются в проектах бизнес- и премиум-класса, и фактически они могли бы подешеветь, продолжает эксперт. «Но в текущей ситуации нужно будет учесть увеличение расходов на логистику и — при необходимости — поиск новых производителей, что нивелирует эффект укрепления национальной валюты. Поэтому укрепление рубля само по себе без реального учета остальных слагаемых ценообразования к снижению цен на недвижимость не приведет, но не будет и способствовать их росту», — отметил Александр Цыганов.
Аналогичную точку зрения высказал региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. По его словам, на себестоимость строительства сейчас влияют, в первую очередь, нарушения поставок импортных материалов и оборудования, которые ведут к дефициту на российском рынке. «Укрепление рубля повлияет на снижение темпов роста цен, но дальнейшая корректировка себестоимости стройки будет зависеть от налаживания поставок, в частности внедрения схемы параллельного импорта», — сказал Кирилл Голышев. В наибольшей степени укрепление рубля окажет влияние на премиальный и элитный рынки жилья, наиболее остро ощутившие дефицит стройматериалов: по мере налаживания поставок цены могут замедлить темпы роста, но расти не перестанут, добавил эксперт.
Сейчас на первый план в вопросе удорожания себестоимости вышли существующие ограничения на поставку технологий и материалов, согласен гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. «Хотя этот фактор имеет долгосрочный характер (условно далеко не все оборудование требует экстренной замены здесь и сейчас), однако данные риски, вероятно, будут учитываться уже при формировании текущего ценообразования», — пояснил Федор Выломов. По его словам, в строительстве влияние валютной составляющей сейчас не играет существенной роли, такого, как, например, наблюдающийся отток иностранной рабочей силы.
Укрепление рубля
После начала военной операции России на Украине и введения западных санкций курс доллара и евро к рублю побил рекорды. Однако затем ЦБ начал валютные интервенции, обязал экспортеров продавать 80% валютной выручки, запретил банкам проводить переводы из России нерезидентам из недружественных стран, ограничил сумму переводов для физлиц, снятие и покупку наличной валюты.
25 мая курс доллара упал ниже ₽56 впервые с февраля 2018 года. После наблюдалось относительно небольшое ослабление рубля. Сейчас рубль отыграл потери, по состоянию на 30 мая курс доллара составил ₽64. Для сравнения, в 2021 году курс доллара находился на уровне ₽71–77.
Застройщики не видят причин для снижения цен
Сами застройщики не прогнозируют снижения цен на жилье на фоне укрепления рубля. По словам коммерческого директора проекта MANTERA Seaview residence (Сочи) Елены Кабешевой, рынок находится в парадоксальной ситуации: снизилась ключевая ставка, укрепился рубль, но при этом цены на материалы для строительства и отделки продолжают расти, хотя уже не так сильно.
«Рынок быстро отреагировал на ослабление рубля и усложнение вопроса поставок материалов, но при этом назад не откатился. Цены зафиксировались на уровне плюс 30% к докризисному времени, поэтому никаких профитов для их снижения мы, к сожалению, не видим», — сказала Елена Кабешева. «Сам по себе крепкий рубль ни на чем не отразится. Для сегментов стандарт и бизнес важна не столько позиция рубля, сколько доступность и цена заемных средств», — добавила она.
Согласен с коллегой первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. По его мнению, укрепление рубля вряд ли повлияет на динамику цен на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге. Это обусловлено сохранением прежних условий получения проектного финансирования и параметров текущих экономических моделей, а также ростом цен на стройматериалы, комплектующие, инженерные системы и удорожанием логистических цепочек, пояснил он.
Не ждут снижения цен на жилье и в девелоперской компании Forma. «Пока волатильность валюты столь высока, мы не ожидаем снижения цен на стройматериалы и себестоимость строительства», — отметил руководитель компании Илья Чепрасов. По его словам, большинство иностранных поставщиков фиксируют валютный курс в неких усредненных значениях. Учитывая, что курс ЦБ за последнее время колеблется, причем довольно значительно, а цикл производства с учетом закупки сырья, его поставки и обработки занимает определенное время, производители используют фиксированный курс, учитывающий сроки их производственной цепочки, пояснил девелопер.
Эффект в ключевой ставке и дешевых кредитах
В большей степени укрепление рубля будет сказываться на рынке жилья через снижение ключевой ставки ЦБ, считают эксперты. «Укрепление позиций рубля окажет влияние на продолжение снижения ключевой ставки, что приведет к снижению ставок как по проектному финансированию для девелоперов, так и по ипотечным кредитам для покупателей», — отметил Кирилл Голышев из Nikoliers. «Это позволит постепенно вернуть девелоперскую активность и уровень клиентского спроса на докризисный уровень», — добавил эксперт.
Согласен с ним Федор Выломов из РАСК. «Для застройщиков все равно присутствуют позитивные последствия от укрепления рубля. Как пример, Банк России снизил ключевую ставку сразу на 3 п.п., а это означает удешевление проектного финансирования, а также ипотечных кредитов», — пояснил он.
Снижение ключевой ставки может привести к улучшению условий финансирования застройщиков, чем они могут поделиться через скидочные программы с покупателями, добавил Александр Цыганов из Финансового университета при правительстве.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— Укрепление рубля может привести к стабилизации внутренних цен на стройматериалы и снизить себестоимость строительства. Однако строительная отрасль обладает определенной инертностью, при которой все изменения в ценовых колебаниях проявляются обычно с некоторым лагом, поэтому данный эффект станет заметен не сразу, а в среднесрочной перспективе. При этом рыночных цен на недвижимость это, скорее всего, не коснется, поскольку для них основным фактором влияния является показатель соотношения спроса и предложения, поэтому здесь ключевыми будут два момента — уровень реальных располагаемых доходов потребителей и уровень ипотечной ставки.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»