Что будет с ценами и спросом на вторичное жилье в Москве к осени
На вторичном рынке Москвы в начале 2022 года были зафиксированы ажиотажный спрос и рекордное число сделок. Уже в январе Росреестр отметил нетипичную для этого месяца активность, число сделок на вторичке превысило показатели января прошлого года на 22,2%. А в феврале число сделок со вторичкой в Москве достигло максимума за последние восемь лет.
Однако в марте на фоне внешнеполитических событий, а также повышения Центробанком в конце февраля ключевой ставки до 20% вторичный рынок фактически остался без ипотеки. Это, в свою очередь, привело к резкому сокращению числа сделок. Например, в апреле 2022 года столичный Росреестр зарегистрировал 11,3 тыс. сделок в этом сегменте, что на 37,5% меньше, чем в марте (18,2 тыс.).
После того как ЦБ четыре раза подряд снизил ключевую ставку (в итоге она опустилась до 9,5%), ставки по ипотечным программам крупных российских банков также пошли вниз. В результате риелторы и банкиры отмечают рост спроса на рынках вторичного жилья и новостроек. Вместе с экспертами разбираемся, что будет с ценами и спросом, оживет ли вторичный рынок к осени и сможет ли вернуться к прошлогодним показателям.
Вторичный рынок понемногу оживает
Вторичный рынок медленно, но оживает. Положительные тенденции наметились вследствие снижения Центробанком ключевой ставки. Спрос в основном формируется людьми, которые не собираются покупать квартиру прямо сейчас, говорит директор управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. По словам эксперта, такие покупатели прицениваются, ходят на просмотры, но откладывают выход на сделку по нескольким причинам. Во-первых, некоторые из них ожидают более выгодных условий ипотечного кредитования, во-вторых, из-за опасения брать ипотеку и, в-третьих, из-за неуверенности в завтрашнем дне.
Несмотря на то что после очередного снижения ипотечных ставок в начале июня спрос на вторичном рынке жилья в России продемонстрировал активный рост, до мартовских значений он еще не восстановился, замечает член управляющего комитета компании «Этажи» Юлия Бочарникова. По словам эксперта, покупательский интерес в июне был на 23,1% ниже, чем в марте.
В мае риелторы отмечали крайне низкую активность на рынке столичной вторички. «Май по количеству сделок оказался ниже апреля более чем в два раза. В июне ситуация начала стабилизироваться. По отношению к маю сделок стало в 1,5 раза больше, но до апрельского уровня все-таки не дотянули», — замечает главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.
Многие продавцы на вторичном рынке боятся продешевить и откладывают продажу до осени, когда наступит традиционно высокий сезон, говорит руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. Но, по словам эксперта, вторичный рынок живет, сделки проводятся, пусть и не в таких объемах, как раньше.
Юлия Бочарникова, член управляющего комитета компании «Этажи»:
— Объем предложения на вторичном рынке продолжает расти, показывая хорошую динамику. Так, по сравнению с мартом он вырос уже на 14,9%. Это связано как с ростом количества продаваемых инвестиционных квартир, так и с разницей между растущим предложением и ограниченным пока спросом. Такой дисбаланс подталкивает собственников к более активному торгу при продаже своих объектов, по итогам июня он вырос до 4,1% от начальной цены продажи.
Средние цены на вторичное жилье в Москве
По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке на территории Старой Москвы в июне снизилась на 1,5% по сравнению с маем (зафиксирована на отметке 281 тыс. руб.). При этом в годовом исчислении «квадрат» подорожал на 4%. В Новой Москве 1 кв. м стоит сегодня 203,6 тыс. руб., его цена за месяц снизилась на 1%, а за год выросла на 9%.
Спрос на вторичке может восстановиться, цены — нет
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты пришли к выводу, что к осени 2022 года спрос на рынке готового жилья может быть выше, чем сейчас. Более того, есть шанс на восстановление спроса в прежних значениях. «При отсутствии новых потрясений к осени мы можем ожидать восстановления спроса на вторичном рынке», — считает Екатерина Бережнова.
Но если спрос и может восстановиться, то цены, скорее всего, останутся на уровне мая-июня 2022 года. Пока нет оснований говорить, что цены могут дойти до прежних пиковых значений, добавляет Качанова, особенно если учесть низкие льготные ипотечные ставки на рынке новостроек. Именно первичный рынок оттягивает сейчас на себя значительную часть покупателей, которые не могут найти такие же недорогие ипотечные кредиты на рынке готового жилья. Более того, Елена Качанова считает, что скидки могут стать на какое-то время даже больше, чем сейчас. Особенно при проведении сделок, когда продавцу срочно нужны деньги.
«Сейчас цены на рынке вторичного жилья находятся под прессингом невосстановившегося спроса, поэтому пока дисконт при продаже объектов будет сохраняться высоким. При этом начинают активизироваться частные инвесторы, которые ищут инструменты вложения денежных средств после закрытия банковских депозитов», — добавляет Юлия Бочарникова. По словам эксперта, сейчас начнут выкупать квартиры, которые собственники хотят продать срочно и готовы делать дисконт выше рынка. При срочной продаже собственники порой готовы продавать свои объекты по цене на 10–15% ниже рынка, что не может не привлекать к таким объектам интерес инвесторов. Иными словами, повышения цен к осени не ожидается, говорит Юлия Бочарникова.
«Для полного восстановления вторичного рынка необходимо, чтобы закончились известные внешнеполитические события. Тогда у людей появится уверенность в завтрашнем дне, существенно снизится уровень напряженности и неопределенности. Также восстановлению рынка будет способствовать дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ и обычных ипотечных ставок. В идеале — до 6–7%», — резюмирует Михаил Куликов.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— В конце августа-сентябре в столице, как обычно, будет наплыв новых жителей — тех, кто приезжает учиться и работать, и они (или для них) будут приобретать квартиры на вторичном рынке. Некоторые люди, переезжающие в столицу, задумываются о том, чтобы сразу выбрать себе квартиру, а не тратить средства на аренду. Они готовы оформить ипотеку, лишь бы в итоге получить собственное жилье. Поэтому мы ожидаем на вторичном рынке жилья активизации спроса: в августе — роста авансов, а уже в сентябре — количества сделок.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
