Снижение ставок: что оживит вторичный рынок жилья
На вторичном рынке Москвы в начале 2022 года был зафиксирован ажиотажный спрос с рекордным числом сделок. По данным столичного Росреестра, в феврале число сделок со вторичкой в Москве достигло максимума для этого месяца за последние восемь лет. Но после повышения Центробанком ключевой ставки до рекордных 20% вторичный рынок остался практически без ипотеки. Не слишком помогло и скорое снижение ставки до 14%.
Если в марте закрывались многие сделки на вторичном рынке, начатые еще до повышения ключевой ставки, то в апреле их число резко сократилось, подтвердили «РБК-Недвижимости» участники рынка столичного жилья. Например, количество просмотров объявлений о продаже вторичного жилья на сервисе ЦИАН сократилось на треть, в «НДВ-Недвижимости» рассказали о падении количества сделок на вторичке в два раза, а в «ТСН Недвижимости» отметили сокращение звонков более чем на две трети.
Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», какие меры помогут оживить вторичный рынок.
Вторичке поможет льготная ипотека
По мнению опрошенных экспертов, вторичный рынок тормозят высокие ставки по ипотеке и отсутствие льготных программ. Вице-премьер правительства Марат Хуснуллин не исключал, что льготная ипотека может быть распространена и на вторичный рынок недвижимости, если правительство по результатам мониторинга рынка увидит, что существующих мер поддержки не хватает. При этом вице-премьер напомнил, что первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны, потому что люди часто покупают квартиры в новостройках, продавая уже имеющуюся у них недвижимость.
Возможное введение льготной ипотеки на вторичном рынке — это хорошая социальная инициатива, считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Если ее примут, рынок вторичного жилья станет более доступным. Эксперт также напомнила, что активный вторичный рынок поддерживает спрос на рынке новостроек — ведь многие покупатели новостроек вносят часть средств на покупку новой квартиры от продажи вторичного жилья.
Какая ставка по ипотеке оживит рынок жилья
Потенциальные покупатели на рынке вторичного жилья не готовы брать ипотечные кредиты при существующих ставках. Согласно последнему экспресс-замеру потребительских настроений от IRN.RU, лишь 3% респондентов готовы оформить ипотеку по существующей рыночной ставке, еще 5% респондентов могли бы взять кредит на жилье под 12%. Остальные участники голосования или вообще не хотят связываться с ипотекой, или согласны на процент ниже десяти. Взять ипотеку под 6,5% (ранее действующая ставка по льготной ипотеке) готовы большинство ответивших — 31,7%.
«Результаты голосования не внушают оптимизма — актуальные ипотечные ставки существенно превышают приемлемый для большинства покупателей уровень. Даже льготную ипотеку, ставка по которой недавно была снижена с 12% до 9%, готовы рассматривать менее четверти респондентов. Для 30 с небольшим процентов теоретически могла бы подойти семейная ипотека, но на практике ее условиям соответствует лишь небольшая часть покупателей», — комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Снижение ставок оживит рынок готового жилья
Сейчас условия по рыночным ипотечным программам на приобретение вторичного жилья непривлекательны для покупателей. Распространение льготной ипотеки на этот сегмент могло бы поддержать рынок вторичного жилья, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
С ней согласен директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его мнению, поддержка, аналогичная первичному рынку, стала бы «очень положительным» фактором для развития вторичного сегмента.
Основной мерой поддержки вторичного рынка может служить снижение ставок по ипотеке, возможно, разработка некоторых специальных программ по аналогии с теми, что действуют на первичном рынке, поддерживает коллег коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. По мнению эксперта, вторичный рынок оживится, когда рабочая ставка по ипотеке будет ниже 13%.
Первоначальная ставка по льготной ипотеке на новостройки под 12% не смогла поддержать рынок, на вторичном рынке кредиты на таком же уровне также не приведут к ажиотажному спросу, считает Елена Мищенко. А вот снижение до 10% практически вернет спрос ипотечных покупателей, уверен Сергей Шлома.
Читайте также: Рекорды в прошлом: спрос на жилье и ипотеку начал снижаться
Реальные ипотечные ставки на сегодняшний день на вторичном рынке составляют 14–17%, замечает руководитель компании «ТСН Недвижимость» Татьяна Рачкова. В Сбербанке, ВТБ, «Дом.РФ» и Промсвязьбанке есть шанс получить кредит под 13,9%, остальные пока ближе к цифрам 16–18%. По мнению эксперта, рынок начал оживать, но говорить о реальных позитивных сдвигах можно будет в случае, когда ключевая ставка придет к показателю 10–12%.
Даже если процентные ставки на вторичном рынке вернутся к тому уровню, что был до 24 февраля (около 12%), такого большого количества сделок уже не будет, отмечает руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова.
«Ипотека — это про будущее, а оно неопределенно, в том числе и у людей, получающих зарплату, и у тех, кто занимается бизнесом. Да, сделки будут проходить, но только самые необходимые. Людям нужно время, чтобы адаптироваться к ситуации. Сейчас же покупатели ждут, когда цены на вторичке начнут снижаться, а продавцы к этому не готовы», — говорит Елена Качанова.
Льготная ипотека на вторичке снизит спрос на новостройки
Виктория Кирюхина, эксперт «ЦИАН.Аналитики»:
— Льготная ипотека на вторичном рынке сместит спрос из сегмента новостроек в пользу вторичного рынка. В целом по России примерно 70% ипотек выдается на вторичное жилье, то есть высокие ставки существенно ограничивают потенциальный спрос, в том числе опосредованно и в сегменте новостроек, поскольку сложнее провести альтернативную сделку по обмену вторички на квартиру от девелопера. При распространении субсидирования в сегмент вторичного жилья эффект от программы для новостроек существенно снизится.
