ЖКХ, УК и доли: как изменится жизнь собственников квартир в многоэтажках
В сентябре вступает в силу несколько новых правил, которые изменят жизнь собственников квартир в многоэтажках. Они касаются вопросов оплаты жилищно-коммунальных услуг, порядка смены управляющих компаний и выделения долей в помещении.
Рассказываем, как будут работать нововведения и в чем их смысл.
Запрет на микродоли размером до 6 кв. м
Первое сентябрьское изменение, которое повлияет на жизнь владельцев квартир, — это новый закон, запрещающий договоры и сделки, в результате которых в жилом помещении возникают доли общей площадью менее 6 кв. м. Однако этот запрет не распространяется на случаи возникновения долей в силу закона, например наследования или приватизации недвижимости. «Теперь любая сделка по приобретению и отчуждению образованной микродоли в России запрещена. Она не сможет являться основанием регистрации, поскольку будет ничтожной и в регистрации права общей долевой собственности будет отказано. При этом уже существующие доли под закон не подпадают — с ними можно будет совершать сделки», — уточнила адвокат, управляющий партнер компании Legal World, советник антикоррупционного комитета при президенте Ирина Калинина.
Такая поправка поможет избавиться от «резиновых» домов, которые порой делились на тысячные части, пояснила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. По ее словам, нововведение направлено против мошенников, которые в рамках закона приобретали микродоли и намеренно мешали жить добросовестным владельцам, вынуждая тех продать жилье по цене ниже рыночной.
Закон полностью проблемы с «резиновыми» квартирами и другими махинациями не решит, но значительно уменьшит появление дальнейших споров, признают юристы. По их мнению, закон положит начало дальнейшим изменениям в законодательстве и судебной практике.
Одновременно закон вносит поправки в Семейный кодекс, согласно которым суд имеет право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе. В случае если при бракоразводном процессе выяснится, что один из супругов продал жилье без согласия другого, то сделка может быть признана недействительной.
Изменение в оплате ЖКУ
Еще одно нововведение касается оплаты жилищно-коммунальных услуг. С 1 сентября 2022 года вступает в силу постановление кабмина, согласно которому изменится порядок определения размера платы за услуги ЖКХ, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
«Согласно новому закону, стоимость услуг, которые идут на общие нужды дома, например воду для мытья подъездов или электричество для освещения этажей и работы лифтов, будут корректировать по истечении каждого года, а суммы, уплаченные по нормативам, станут сверяться с данными общедомовых счетчиков. Для общего имущества планируется установить тарифную сетку, которая будет высчитываться по формуле и отразится отдельной строкой в квитанции, но если у вас в многоэтажке товарищество собственников жилья, то размер платы определится общим собранием», — пояснила Ирина Калинина.
Новый порядок смены УК
Еще одно изменение, которое начало действовать с сентября, — это закон, согласно которому управляющую компанию жители многоквартирных домов смогут выбрать большинством голосов собственников. Теперь понадобится как минимум 50% плюс один голос, чтобы решение признали правомочным. До сих пор, чтобы сменить недобросовестных управленцев, достаточно было четверти голосов владельцев помещений (25% плюс один голос).
Нововведение направлено на устранение споров между жильцами. На практике иногда происходило одновременное или последовательное с периодичностью в несколько дней, недель или месяцев проведение общих собраний жильцов, при этом смена управляющей организации затягивалась. Такие условия приводили к злоупотреблениям как со стороны управляющих организаций, так и со стороны собственников квартир. Отмечались фальсификации протоколов общих собраний и подкупы отдельных собственников при принятии решений.
Благодаря новому закону у абсолютного большинства собственников появится возможность прийти к согласию в выборе управляющей организации, уточнила Ирина Калинина. Однако, по ее словам, на практике собрать 50% + один голос очень сложно, и если вам изначально поставлена не очень честная управляющая компания, то заменить ее на другую будет практически невозможно, так как многие владельцы квартир не живут по своему адресу.
Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai, также считает, что нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. По его словам, на практике ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, никогда не встречались. «Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, желающих самостоятельно выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей. В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее», — отмечает эксперт.
