Как изменится рынок офисной недвижимости в 2022 году
Структурные изменения в экономике и бизнесе повлияли на рынок офисной недвижимости. Под влиянием санкций и геополитических рисков многие из иностранных компаний поспешили заявить о приостановке или ликвидации своего бизнеса в стране. Узнали у экспертов рынка коммерческой недвижимости, как меняется столичный рынок офисной недвижимости под влиянием внешних факторов.
Рынок замедляется
2022 год для рынка офисной недвижимости начался активно.
В первом квартале 2022 года объем сделок аренды и продажи офисных площадей на московском рынке составил 294 тыс. кв. м. Это на 5% больше, чем годом ранее, и максимальный результат для первого квартала за последние четыре года.
Всего за январь—сентябрь 2022 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость, по данным Knight Frank, составил 229 млрд руб., снизившись на 4% за год. Но второе полугодие показало резкое падение — по итогам третьего квартала совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил лишь 42 млрд руб., что на 63% ниже, чем в тот же период 2021 года. При этом офисный рынок занимает второе место после вложений в площадки под жилищное строительство с долей в 24%.
Несмотря на сокращение инвестиций, продажи на рынке офисной недвижимости в течение года были стабильны, сообщили в компании Stone Hedge, которая, согласно рейтингу РБК, стала лидером среди российских девелоперов в сегменте продаж офисной недвижимости. Основной спрос на офисы в столице формировали компании телеком-сектора, банковские и финансовые организации, а также госсектор.
«Рынок офисной недвижимости в 2022 году перестроился на российского арендатора. Почти все сделки, заключенные с марта 2022 года, — это сделки с российскими компаниями, в том числе с госсектором», — говорит директор отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко.
По оценке Stone Hedge, рынок демонстрировал стабильный спрос на офисы класса А — как для аренды, так и для купли-продажи. Показатели первого полугодия 2022 года сопоставимы с результатами аналогичного периода 2021 года. Значительную долю из общего объема всех сделок первых шести месяцев составили сделки купли-продажи, большая их доля пришлась на строящиеся объекты — этот показатель более чем в три раза превышает данные аналогичного периода прошлого года.
«В числе причин, объясняющих концентрацию спроса в строящихся объектах, — отсутствие релевантного предложения в существующих объектах и переток инвесторов на офисный рынок. Активный выход инвесторов на офисный рынок, в свою очередь, объясняется существенным ростом цен на жилую недвижимость и увеличением стоимости качественного актива», — отмечает руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря.
На рынке наблюдается дефицит нового качественного предложения, выход новых проектов единичный, говорит эксперт, и можно прогнозировать, что активность арендаторов и инвесторов при низком вводе новых офисных площадей позволит и дальше удерживать вакансию на низком уровне.
Девелоперы возьмут паузу
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.
После событий февраля запуск части офисных проектов был перенесен на более поздний срок, а ряд проектов перешел на модель build-to-suit (строительство под конкретного заказчика), говорит Кристина Недря. Также, по ее словам, непрофильные девелоперы (специализирующиеся на других сегментах) пересматривают планы. «Мы видим, что по части площадок с офисным потенциалом принято решение строить жилье. В сегменте коммерческой недвижимости остаются только опытные игроки, у которых есть ресурс, понимание, как рассчитывать себестоимость офисного проекта, и экспертиза в сегменте», — говорит эксперт.
Сейчас девелоперы действуют очень осторожно, площадки под новое строительство рассматриваются только в случае интересного предложения по цене ниже рынка либо при наличии интересанта (потенциального арендатора) на новый проект, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По данным IBC Real Estate, на конец сентября в Москве было введено около 170 тыс. кв. м, а совокупный объем нового предложения по итогам 2022 года может составить не более 300 тыс. кв. м. По оценке аналитиков компании, это станет одним из минимальных годовых показателей за всю историю наблюдений.
К текущему кризису девелоперы подошли с меньшими объемами проектов в стадии строительства. Однако рост цен на стройматериалы в прошлом году в сочетании с падением спроса в текущем может привести к заморозке строек и снижению темпов ввода объектов в среднесрочной перспективе, считает Екатерина Белова. По ее прогнозу, в ближайшие два года будут достраиваться единичные здания из тех, строительство которых началось до 2022 года.
Собственники не готовы снижать ставки
Собственники бизнес-центров пока не готовы к снижению ставок аренды, отмечают консультанты. Несмотря на сокращение спроса и небольшой рост вакансии, ставки аренды за девять месяцев этого года претерпели минимальную коррекцию. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5–15%, а минимума индикатор достигнет в 2023 году, прогнозируют в компании IBC Real Estate.
В компании Stone Hedge прогнозируют рост ставок аренды на офисные блоки до 250 кв. м в классе А. В Knight Frank также ожидают рост средних ставок аренды в классе А в связи с выходом на рынок качественного дорогого предложения в ключевых деловых районах Москвы.
До конца года сохранятся тренды, которые начались в конце первого квартала 2022 года: продолжится рост доли вакантных помещений (до 12–14% в класса А и до 7–8% в классе B), освобождение помещений международными компаниями, небольшое количество сделок как по аренде, так и по продаже офисов, прогнозируют в Knight Frank Russia.
Восстановление рынка к 2024 году
К четвертому кварталу 2022 года рынок офисной недвижимости Москвы подошел в условиях новых сложностей и турбулентности, поэтому эксперты, опрошенные редакцией, затрудняются давать прогнозы. «Давать прогнозы сейчас крайне сложно, но думаем, что рынок быстро адаптируется к новым условиям», — надеется директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.
Аналитики IBC Real Estate отмечают снижение всех индикаторов рынка столичной офисной недвижимости и прогнозируют его восстановление в конце 2023-го — начале 2024 года. По итогам года в компании ожидают минимальный объем сделок аренды и купли-продажи — на уровне 700–800 тыс. кв. м. По мнению Екатерины Беловой, события конца сентября могут внести в этот прогноз свои коррективы. «Новый уровень неопределенности, скорее всего, отодвинет по срокам или даже полностью отменит некоторые из текущих сделок», — предполагает эксперт.
«Замедление темпов выхода новых объектов только усилит ранее сложившийся дефицит качественных площадей. Полноценное восстановление офисного рынка мы ожидаем к 2024 году», — прогнозирует Кристина Недря из Stone Hedge.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»