Рынок новостроек Москвы — кризис или новый виток развития?

Рынок недвижимости традиционно сопровождает негативный информационный фон — скоро подешевеет, скоро все рухнет и т. д. Громкие заявления привлекают внимание, так устроена информационная среда. Но по факту мало кто разбирается, что же конкретно происходит и почему. В Est-a-Tet исследовали ситуацию на рынке, чтобы понять происходящее.

Рынок новостроек наиболее близок к классическому понятию рынка в рамках экономической теории. Именно рынок новостроек саморегулируется за счет спроса и предложения, именно здесь достаточное количество игроков различного масштаба, именно рынок новостроек вовлекает в экономическую деятельность строительную и производственную отрасли экономики и позволяет функционировать и развиваться множеству сопутствующих бизнесов.

Рынку свойственно циклическое развитие: период роста, стабилизация, спад и вновь рост. Рынок новостроек не исключение. За его недолгую историю было действительно несколько серьезных спадов, которые могут называться кризисами. Сначала 1998 год, тогда кризис коснулся вообще всего, а не только новостроек, которые только-только начали развиваться. Затем 2008 год — тогда рынок новостроек в Москве уже был достаточно сформирован и заметен. Период между этими событиями, которые оказали глобальное влияние на рынок, составляет десять лет. Даже в рамках теории — чем больше времени проходит между циклами, тем сильнее и тяжелее оказывается период спада рынка.

Но сегодня ситуация стала немного сложнее — диджитализация, активное развитие онлайн-технологий и другие продукты бурного технологического роста способствовали тому, что рынок новостроек стал обрастать дополнительными связями, оказывающими на него влияние прямо или косвенно. Ипотека дает связь с банковским сектором; ЗПИФ, инвестиционные фонды — связь с финансовым сектором; закон 214-ФЗ — связь с регулятором и т. д.

Итак, сегодня на активность на рынке новостроек может влиять много факторов — от законодательной инициативы до колебания курсов иностранных валют, и все это очень плотно взаимосвязано. И вот в 2019 году наступает переломный момент — глобальная пандемия коронавируса становится серьезным испытанием во всех смыслах, но также этот период упрочивает взаимосвязи банковского сектора и рынка новостроек и за счет диджитализации ускоряет все процессы взаимодействия. В этот год закладывается основа нового цикла рынка недвижимости, который мы видим сегодня.

Разберем основные показатели отправной точки.

Фото: Est-a-Tet

Рынок достаточно стабилен: начиная с 2015 года он постепенно рос и развивался. В Москве в реализации представлено 3–3,2 млн кв. м предложения, средний уровень цен тоже достаточно стабилен, колеблется в рамках изменения структуры рынка по строительной готовности, уровень спроса также стабилен и прогнозируем — 750–800 тыс. кв. м в квартал. Уровень проникновения ипотеки на рынок приблизился к 50%.

За последующие три года рынок увидел такие рекордные показатели, как:

• объем продаж за квартал, близкий к 1,5 млн кв. м! (4-й квартал 2020 года);
• рекордно низкий показатель предложения на рынке 1,9 млн кв. м (2-й квартал 2021 года);
• рост цен за три года составил 63% (1-й квартал 2019 года — 1-й квартал 2022 года);
• доля ипотеки в среднем по рынку преодолела рубеж 60%, а в некоторых сегментах рынка приблизилась к отметке 90%.

Почему такие кардинальные изменения произошли всего за три года? Как будет развиваться рынок дальше? Давайте по порядку:

1. Очевидно, что все шаги по ускорению бизнес-процессов взаимодействия субъектов рынка привели к более прочной взаимосвязи и повысили чувствительность рынка в целом.
2. Развитие ипотечных продуктов, повышение надежности и гарантий покупателям благодаря 214-ФЗ также внесли свой вклад — значительно больше людей теперь могут совершить покупку, при этом обладая даже достаточно скромным бюджетом на руках.
3. Период пандемии опять напомнил, что недвижимость — это самый надежный инструмент сбережения и приумножения средств.
4. Государственные программы по поддержке одной из ключевых отраслей экономики страны показали покупателям, насколько ипотека может быть доступной и комфортной.

Фото: Est-a-Tet

К окончанию периода самоизоляции и снижения пика коронавирусной проблематики сформирована новая потребительская психология, которая основывается на доступности ипотечного продукта, высоком уровне диджитализации процесса приобретения. С осени 2020 года рынок делает рывок по объему продаж. Беспрецедентно низкий уровень ключевой ставки окончательно меняет динамику рынка.

Итак, если ранее мы говорили про циклы в десять лет между периодами серьезных потрясений, то сегодня приходим к периоду примерно в полтора-два года.

Если отбросить лишнее, то динамика рынка может быть описана так:

• стабильный 2019 год прерывается пандемией — весна-лето 2020 года — спад длится фактически четыре месяца;
• последовавший за тем бурный рост прерывается рывком ключевой ставки до 20% — весна 2022 года — спад длится три месяца;
• 3-й квартал 2022 года — период восстановления рынка.

Вся динамика очень наглядно отражается показателями ключевой ставки, обеспечивающей доступность ипотеки и, как следствие, ее долю проникновения на рынок, динамикой объема предложения, уровнем цен и, конечно, уровнем спроса. Таким образом, показатели уровня ипотечных ставок и спроса 2019 года и осени 2022 года вновь вышли на близкие значения, что говорит об окончании рыночного цикла.

За этот период два весомых события оказывали влияние на рынок, период отклика рынка и адаптации не превысил полгода в обоих случаях. Таким образом, мы видим, как ускорились циклы рынка: в 1998 году на отклик рынка понадобился по меньшей мере год, в 2008-м — также годы ушли на то, чтобы рынок показал ощутимые изменения и адаптировался.

Если посмотреть на сегодняшнюю новостную повестку дня рынка новостроек и то, как это порой преподносится, то можно сделать вывод о том, что частным событиям и маркетинговым инструментам стараются придать чрезмерную значимость и весомость, а от рынка ждут реакцию в течение не нескольких месяцев, а нескольких часов, чего, конечно, не бывает.

Сегодняшние скидки, акции и ипотечные программы от застройщиков — это инструменты конкуренции, не ведущие к структурным изменениям на рынке. Каждый конкретный проект остается в рамках своей конкретной финансовой модели. Увидев скидку в 20% процентов или что-то подобное, преждевременно делать вывод о том, что рынок сейчас просядет на 20%, это конкретный пример использования инструмента привлечения клиента и не более, остальные процессы рынка гораздо сложнее и там больше факторов влияния. Объявление скидки «в рынок» — это инструмент активизации спроса на конкретно взятый проект. Ведь и в стабильном 2019 году были новогодние скидки более 20%, правда, и тогда были скептики, которые ждали падения рынка. Такие программы всегда имеют ограничение по времени и зачастую распространяются на определенные лоты. Применение такого инструмента — это быстрая реакция девелопера, позволяющая в моменте добрать необходимый объем спроса, поэтому важна скорость анонса. Кто первый успел объявить такую программу, тот, как правило, и достигает своих целей в краткосрочном периоде.

Пример из другой области, но показательный: когда на фондовом рынке происходят крупные сделки, это сильно отражается на котировках тех или иных инвестиционных инструментов, но это не говорит о падении фондового рынка — колебания прекращаются после сделки и небольшого периода ажиотажа, когда мелкие игроки создают хаотичное движение. Так и в рынке новостроек — нужно отличать циклические изменения рынка, которые сегодня уменьшили свою амплитуду и ускорились, от локальных событий, не несущих долговременного эффекта.

На сегодняшний день развитие рынка дает ему значительный объем различных инструментов, позволяющих гибко реагировать на внешние и внутренние факторы. Тем не менее на все требуется время — хоть и не год, но и не несколько часов. Поэтому для анализа ситуации и принятия решения об инвестиции и покупке нужно исходить из показателей рынка, а не из трактовки рекламных посылов.