Что происходит с продажами элитных домов в исторических районах Москвы

Китай-город. Вид на Ильинку. Наши дни (Фото: Sibirskaya/shutterstock)

Ровно 170 лет назад, в 1853 году, вышла в свет первая подробная карта столицы. «Атлас столичного города Москвы», составленный топографом Алексеем Хотевым, состоит из схем 17 частей города. Сейчас это дорогие и престижные районы центра мегаполиса, расположенные внутри Садового кольца. Как сегодня в них распределяются продажи новой элитной недвижимости, изучила редакция «РБК-Недвижимости» совместно с крупнейшей цифровой системой анализа рынка новостроек bnMAP.pro.

Первые несколько веков существования, начиная с разрозненных владений суздальского боярина Кучки и до конца XIV века, Москва представляла собой несколько поселений. Улиц в современном понимании не было. Первые территории, которые условно можно считать районами, сформировались только в конце XIV века, а официальное деление Москвы на части, то есть районы, началось в XVIII веке. При этом детального картографирования города не проводилось до 1850-х годов.

Планировка внутри Бульварного кольца в «Атласе столичного города Москвы» — самого подробного из известных планов столицы XIX века, составленного в 1852–1853 годах топографом А. Хотевым

Только в 1853 году топограф Алексей Хотев опубликовал «Атлас столичного города Москвы», состоящий из 63 литографических листов. В нем отмечены все каменные и деревянные дома, церкви, парки, пруды и улицы. К атласу прилагался алфавитный указатель, в котором были перечислены объекты, указанные на основных схемах, и имена их владельцев. Описанное в атласе деление Москвы сохранялось до 1896 года.

Во второй половине XIX века центр Москвы включал в себя девять частей:

• Городскую — Кремль и Китай-город: от стен Кремля до Китайгородского проезда, Старой и Новой площадей и от Москворецкой набережной до Театрального проезда;
• Тверскую — от Бульварного кольца по улицам Петровке и Моховой до Пречистенской набережной;
• Мясницкую — внутри Бульварного кольца от Петровки до Москворецкой и Устьинской набережных;
• Пятницкую — северо-восточная территория современного Замоскворечья внутри Садового кольца;
• Якиманскую — от Крымской, Берсеневской и Кремлевской набережных до Большой Ордынки;
• Пречистенскую — от Гоголевского бульвара до Смоленского бульвара и от Пречистенской набережной до Нового Арбата;
• Арбатскую — от Нового Арбата до Тверской между Садовым и Бульварным кольцами;
• Сретенскую — от Тверской до Мясницкой и проспекта Академика Сахарова между Садовым и Бульварным кольцами;
• Яузскую — от Мясницкой улицы до Котельнической и Гончарной набережных между Садовым и Бульварным кольцами.

Тверская и Мясницкая части входили в Белый город. Его граница пролегала там, где сейчас расположено Бульварное кольцо. Пятницкая, Якиманская, Пречистенская, Арбатская, Сретенская и Яузская части принадлежали Земляному городу. Он заканчивался там, где сейчас проходит Садовое кольцо.

План Городской части Москвы из «Атласа столичного города Москвы»

С преобразованием Москвы и присоединением к ней сельских территорий вырос престиж земель вокруг Кремля. Здесь стали селиться зажиточные и успешные люди: купцы, дворяне, творческая интеллигенция, меценаты, промышленники. Каждый из них старался построить усадьбу или особняк в своем уникальном стиле, чтобы отличаться от остальных.

Репродукция рисунка Федора Яковлевича Алексеева «Старый Гостиный двор на Ильинке» (1800-е годы) из фондов Музея архитектуры Академии архитектуры СССР. Точная дата съемки не установлена. ТАСС

Со временем дома образовали органичный ансамбль памятников архитектуры. Сегодня они — центры притяжения покупателей элитной недвижимости. Однако еще пять лет назад люди больше интересовались покупкой дорогих квартир за пределами Земляного города. По данным bnMAP.pro, в 2017 году 61% сделок по продаже новых элитных домов в Центральном административном округе прошел за пределами Земляного города.

В 2022 году интерес покупателей сосредоточился уже на историческом центре Москвы. За пределами Земляного города, то есть исторического центра, был заключен только 1% всех сделок с элитными новостройками в ЦАО. При этом на долю Земляного города пришелся 81% сделок, а на Белый город и Городскую часть — по 9%. Общий объем продаж в историческом центре Москвы составил 21,4 млрд руб.

«Основными характеристиками по-прежнему остаются локация, архитектура, качество, инженерия, функционал, актуальность интерьера. Самые востребованные — уникальные объекты со своей философией, расположенные в историческом центре, бережно вписанные в архитектуру города и органично дополняющие ее. Новые дома, в архитектуре которых девелопер учел окружающую исторически сложившуюся среду, сегодня пользуются большим спросом по сравнению с другими элитными проектами», — рассказал владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин.

Наибольший интерес покупатели проявляют к элитной недвижимости в Якиманской части. Согласно подсчетам bnMAP.pro, в 2017 году продажи новой элитной недвижимости в границах Земляного города составили 11,4 млрд руб. На долю Якиманской, Тверской и Пятницкой частей пришлись 30%, 24% и 17% соответственно. Спустя пять лет доля Якиманской части в общем объеме продаж в пределах Садового кольца увеличилась до 44%. При этом доля Пятницкой части снизилась до 6%, а в Тверской части в прошлом году сделок с новой элитной недвижимостью зарегистрировано не было. Доля Сретенской части выросла в десять раз, до 24%. Стартовали продажи в Городской части, на долю которой пришлись 10%.

Рынок продаж квартир в элитных домах-новостройках в исторических районах Москвы, 2017–2022 годы