Можно ли выселить арендатора из квартиры после смерти владельца
Нередко в практике возникает ситуация, когда собственник сдаваемой в аренду квартиры умер, а его наследник пытается еще до вступления в наследство выселить арендатора. Можно ли так делать и имеет ли право арендатор оставаться в квартире согласно заключенному с покойным собственником договору, рассказывает руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Марина Николаенко.
Выселить арендатора просто так нельзя
Смерть собственника не является основанием для расторжения договора аренды и выселения арендатора. Переход права собственности, в том числе в порядке наследования на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса). В случае смерти гражданина его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Правило о прекращении обязательства смертью гражданина (ст. 418 Гражданского кодекса) в данной ситуации не применяется, так как обязанности арендодателя не связаны неразрывно с его личностью. Таким образом, арендатор сохраняет право пользоваться квартирой на условиях заключенного договора с наследодателем, если иное не предусмотрено самим договором.
Согласно п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса, при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Права и обязанности по договору аренды входят в состав наследства. Поэтому в силу п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти гражданина (ст. 1113 Гражданского кодекса) независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Но до получения свидетельства о праве на наследство (ст. 1163 Гражданского кодекса) у наследников отсутствует документ, подтверждающий их статус перед третьими лицами, поэтому они не имеют юридической возможности требовать от арендатора расторжения договора и выселения. На практике распространен механизм, при котором после смерти арендодателя наследник и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору, которое определяет условия и действует на период до даты получения свидетельства.
Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды
Досрочное расторжение договора аренды и выселение возможны только по общим основаниям, предусмотренным законом или самим договором. По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, перечисленных в ст. 619 Гражданского кодекса. Например, невнесение платы более двух раз подряд, порча имущества, использование не по назначению, при этом арендодатель обязан направить досудебное требование. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса) или в судебном порядке при существенном нарушении (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса).
Что делать арендатору, если от него требуют съехать
В случае требований освободить квартиру до оформления наследства арендатор вправе запросить свидетельство о праве на наследство (ст. 1163 Гражданского кодекса), так как его статус до этого момента документально не подтвержден. Самовольные действия новых собственников, такие как смена замков или отключение коммунальных услуг, являются незаконными и могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 Уголовного кодекса или ст. 19.1 Кодекса об административных правонарушениях) или нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 Уголовного кодекса). Арендатору необходимо обратиться с заявлением в полицию. Кроме того, арендатор вправе подать иск в суд о защите своих прав, восстановлении доступа в жилье и возмещении причиненных убытков на основании ст. 12 Гражданского кодекса.
Если наследников несколько
Перевод денежных средств одному из наследников только на основании его слов рискован, следует запросить свидетельство о праве на наследство, в котором будет указано право на наследование всего имущества, либо прав по договору аренды. Если надлежащий получатель арендных платежей отсутствует или между наследниками возник спор, арендатор вправе внести арендную плату на депозит нотариуса. Такое внесение в соответствии с п. 2 ст. 327 Гражданского кодекса считается надлежащим исполнением обязательства. Основаниями для внесения долга на депозит являются, в частности, отсутствие определенности по поводу того, кто является кредитором, или уклонение кредитора от принятия исполнения (п. 1 ст. 327 Гражданского кодекса). Это позволит арендатору избежать предъявление требований о просрочке платежа.
