Офисный рынок — 2023: три ключевых тренда, которые вы могли не заметить

Сегмент офисной недвижимости энергично восстанавливается после начала кризиса 2022 года: российский бизнес успешно восполняет недостаток спроса, образовавшийся в результате ухода иностранных конкурентов, а девелоперы активно выводят на рынок новые объекты на фоне снижения вакансии. Однако меняется не только экономическая конъюнктура, но и требования компаний к наполнению и функционалу офисов, в том числе за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, где традиционно сосредоточен основной объем качественного предложения.

Не столицей единой: география офисного рынка расширяется

Крупнейшие корпорации переносят свои штаб-квартиры из Москвы в регионы — преимущественно в Сибирь и на Урал. Один из ярких недавних примеров — переезд в Красноярск головного офиса компании «РусГидро». Энергетический гигант уже приобрел под эти нужды здание площадью более 33 тыс. кв. м и собирается начать релокацию сотрудников в конце 2024 года. Среди других корпораций, которые планируют либо уже осуществили переезд, — En+Group, «Русал», «Полюс», ТМК и другие.

У происходящего есть две основные причины. Прежде всего, децентрализация горячо поддерживается правительством как способ стимулировать развитие регионов: так, Минэкономразвития еще в 2019 году предлагало госкомпаниям подумать о переносе своих штаб-квартир из Москвы. Кроме того, компании промышленного сектора стремятся быть «ближе к земле», к своим ключевым производственным точкам, что должно обеспечить дополнительное повышение эффективности бизнес-процессов.

Что это означает для офисного рынка? Если говорить о Москве, то каких-либо серьезных потрясений в связи с переездом крупных корпораций не ожидается. Степень возможных изменений в регионах пока оценить сложно, однако переезд «Газпрома» в Санкт-Петербург отлично демонстрирует, насколько значительное влияние подобное событие может оказать на развитие рынка недвижимости в рамках города. Конечно, многое будет зависеть от масштаба офисных проектов компаний-релокантов, от того, потянутся ли вслед за ними компании-партнеры и в каком объеме. Тем не менее тренд определенно носит долгосрочный характер и сохранится как минимум на ближайшие пять лет.

Со всеми удобствами: международные стандарты с российским оттенком

Открытые планировки, гибкая архитектура и общее повышение уровня комфорта — главные тренды в организации рабочих пространств последних лет. Считалось, что основным драйвером спроса на подобные решения являются иностранные компании, однако возврата в «офисы нулевых» после их ухода не произошло.

Причина проста: конкуренция за квалифицированные кадры становится все более ожесточенной. Лучше всех ценность офиса как инструмента привлечения и удержания персонала понимают в IT-отрасли: здесь специалистов уже давно не удивить высокой зарплатой или широким социальным пакетом, и комфортный качественный офис нередко становится ключевым фактором при принятии решения о присоединении к компании. Когда дефицит кадров на рынке труда достиг максимальных значений с начала 2022 года, в схожей ситуации оказались и другие отрасли — например, производственный сектор.

Есть у отечественного сегмента рынка и собственные, особые запросы, ставшие более заметными на фоне ухода зарубежных конкурентов. Прежде всего — VIP-зоны для высшего руководства. Такие пространства могут включать в себя отдельный кабинет с санузлом, комнату отдыха, собственную переговорную зону и даже собственную столовую — в отдельных случаях создаются целые этажи с полностью обособленной инфраструктурой. Из этого также вытекает рост спроса на пространства со смешанными планировками, сочетающими в себе как кабинеты, так и open space.

Отмечу все же, что ключевую роль в увеличении числа подобных запросов играет госсектор, который на текущий момент является одним из наиболее активных на офисном рынке.

Умная экономия: новая волна офисной цифровизации

Если еще недавно о цифровых технологиях для офисов говорили в основном операторы гибких рабочих пространств, то в 2023 году они, кажется, стали интересны всем — как крупному бизнесу, так и девелоперам.

С точки зрения бизнеса необходимость в совершенствовании офисной IT-инфраструктуры диктуется в первую очередь адаптацией к гибридному формату работы, чему многие компании сопротивляются до сих пор. Однако их мнение постепенно меняется благодаря одному конкретному решению: совместному использованию (шерингу) рабочих мест. Дело здесь в том, что при наличии грамотно выстроенной системы бронирования работодателю больше не нужно мыслить категорией «один сотрудник — один рабочий стол» — соотношение теперь может составлять два и даже три к одному. Это позволяет расширять штат, оставаясь на тех же офисных площадях, — когда речь идет о корпорации, в которой работают десятки тысяч человек, финансовая выгода может быть весьма существенной. По нашей оценке, внедрение совместного использования рабочих мест дает возможность сократить площадь на одного сотрудника в среднем на 42%.

Кроме того, цифровые сервисы стали логичным продолжением тренда на повышение качества офиса в борьбе за кадры, помогая сформировать образ современной компании. Показательно, что здесь к тенденции присоединяется и госсектор, о консерватизме которого я упоминал выше: хотя его представители до сих пор достаточно осторожно подходят к гибриду, они активно внедряют другие продвинутые решения — например, системы идентификации на основе технологии распознавания лиц. В целом крупный бизнес постепенно укрепляется в мысли о неизбежности внедрения цифровых технологий в рабочие пространства. Ведь если компания не инвестирует в это направление сейчас, то уже через три года ей, скорее всего, придется перестраивать свой офис.

Интересно, что в технологическую гонку постепенно включаются бизнес-центры: по нашей внутренней оценке, наличие цифровой инфраструктуры заявлено в 40% строящихся БЦ Москвы.

Девелоперы и собственники видят в этом возможность повысить не только ликвидность объекта и ставку аренды, но и эффективность эксплуатации здания. Хорошим примером здесь может служить паркинг: на текущий момент это один из самых дорогих пунктов в структуре расходов, однако у БЦ, как правило, нет какой-либо системы аналитики, которая помогла бы оценить заполняемость и частоту использования в разрезе дня. При внедрении цифровой системы управления парковкой (распознавание номеров, бронирование парковочных мест) накопленный объем данных уже через год позволит эффективно планировать будущие проекты и оптимизировать существующие.