«Сметают все подряд»: что будет с ценами на аренду в Москве в 2024 году

Данные: «Инком-Недвижимость»

На середину января, говорит Оксана Полякова, доля однокомнатных квартир, которые наиболее востребованы у нанимателей, составляет в Москве 28,4%. Большая часть экспозиции приходится на двухкомнатное жилье (38,8%), значительная часть представлена трешками (21,3%). На многокомнатные варианты приходится 4,7%, на комнаты — 6,8%. Что касается распределения предложения по ставкам, в базе «Инкома» на самые недорогие предложения (12–29 тыс. руб. в месяц) приходится 4,5%. В таких бюджетах сейчас предлагаются только комнаты, подчеркивают в компании, ставки аренды квартир начинаются от 30 тыс. руб. в месяц. «Наиболее доступные и популярные сегодня объекты — со ставками от 30 тыс. до 45 тыс. руб. — занимают 27,2% экспозиции, — говорит Оксана Полякова. — На жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. приходится 29,6%, на квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше — 38,7%».

Заметный рост ставок за последний год подтверждают и другие участники рынка. «Одна из причин — качество предложения. Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды». Вместе с тем, подчеркивает Оксана Полякова, с рынка в первую очередь уходят самые экономичные предложения, что дополнительно подталкивает ставки вверх.

Рост отмечается в том числе и в элитном сегменте, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. «Последние шесть месяцев 2023 года показали ярко выраженный дефицит качественного предложения на рынке аренды, что привело к росту цен. Этот тренд распространился и на сегменты премиум и делюкс, где предложение еще меньше, — говорит эксперт. — В декабре мы наблюдали значительное количество сделок в высокобюджетном сегменте, где квартиры сдавались без дисконта и по максимально возможной цене». В «Intermark Аренда» отмечают, что за год предложение в элитном сегменте рынка аренды сократилось на 64% и стало минимальным за последние десять лет. В качестве основных причин аналитики компании называют активность нанимателей и снижение темпов вывода нового предложения.

Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году

Сложившаяся ситуация представляет собой классический рынок наймодателя, при котором собственники съемного жилья могут позволить себе выбирать, ужесточая требования к жильцам. «Арендодатели просто выбирают своего арендатора из потока желающих. Ситуация, когда на одну выставленную в рекламу квартиру в течение дня приходит десять и более заявок, не редкость», — говорит Мария Жукова. Как отмечает Елена Лапшина, рост ипотечных ставок и изменение условий крупных банков по льготным программам пока способствуют продолжению перетока спроса с рынков первичного и вторичного жилья в сегмент аренды.

В 2024 году не ожидается существенных изменений в ситуации, считает и Алексей Балакин. «Возможно, на рынок выйдут некоторые предложения из долгосрочной аренды, особенно те, что были заключены по более низким ценам в 2021–2022 годах. Однако это не будет иметь значительного влияния на общий тренд», — прогнозирует он.

Похожие ожидания озвучивает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. «На 2024 год пока прогнозы стандартные. Если не будет резких изменений в новостном фоне и ипотечных ставок, зимой активность нанимателей будет не очень высокой, усиление спроса стоит ждать с середины лета», — говорит эксперт.

«В начале 2024 года будет сохраняться сезонное ослабление активности, что позволит предложению восстанавливаться. При отсутствии внешних потрясений спрос немного увеличится весной, но это не повлияет на цены, — считает Оксана Полякова. — Усредненные арендные ставки, вероятнее всего, будут оставаться на прежнем уровне».

Другие участники рынка не исключают и дальнейшего роста ставок на фоне продолжающегося ужесточения условий по ипотеке. Еще в четвертом квартале 2023 года многие потенциальные покупатели жилья оставили планы обзавестись собственной недвижимостью, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Этот спрос перешел в сегмент аренды жилья, что и подняло цены на этом рынке, — подчеркивает эксперт. — Также факторами подорожания стали инфляция и увеличение тарифов ЖКХ. В 2024 году рост продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке».

О том, что ситуация на рынке аренды в 2024 году будет зависеть от смежных сегментов (ипотечных ставок и цены «квадрата» первичной и вторичной недвижимости), говорит и Елена Лапшина. «Тем, кто хочет решить жилищный вопрос, но не готов брать кредит под 16% годовых, остается выходить на рынок аренды. Поэтому после новогоднего затишья более вероятным сценарием для первого квартала будет продолжение перетока спроса в сегмент аренды, а значит, и рост средних ставок», — заключает эксперт.