Города-комьюнити: утопия урбанистов или будущее российского градостроения

Мода на дорогие квартиры в самом центре и бюджетные новостройки постепенно уходит. Люди, особенно семейные, все чаще выбирают дом за городом, но здесь имеется большая проблема — отсутствие комфортной инфраструктуры. Компромисс есть — это города-комьюнити.

Несмотря на происходящие геополитические события, спрос на недвижимость по-прежнему высокий, растут и затраты на строительство жилья. Соответственно, дорожает квадратный метр.

Золотой стандарт квартиры в многоэтажке сегодня — 47 кв. м. Такая ситуация негативно сказывается на психологическом состоянии граждан. Люди живут в ограниченных пространствах и каждый день наблюдают загруженную городскую инфраструктуру. Согласно исследованию «Дом.РФ» и ВЦИОМ, около 70% россиян предпочли бы жить в частном доме, но 80% из них сейчас обитают в многоквартирных домах. 55% из тех, кто живет сейчас в квартире, готовы переехать в дома в том случае, если представится такая возможность. 

Что не так с загородным жильем

Много поселков, как маленьких, так и численностью более 1 тыс. домовладений, появилось в последние годы по России. Но переезжать туда хотят отнюдь не все. Основные причины:

• плохое качество коммуникаций и инфраструктуры;
• отсутствие поликлиник и медицинских центров в шаговой доступности или низкое качество услуг, которые в них оказывают;
• отсутствие школы и детского сада (32% опрошенных);
• долгое время в пути до работы (около трети опрошенных);
• низкий уровень комфорта жизни вне города (7% респондентов).

Есть и хорошие новости — поселки нового формата понемногу строятся. ФСК, «Самолет», ПИК, «Эталон» и другие девелоперы выходят на рынок малоэтажного строительства. Появляется новый уровень комфорта загородной жизни. Необходимая инфраструктура начинает формироваться, хотя и очень маленькими шагами, мешают отсутствие дорог, дефицит качественных материалов для строительства, рост цен, а также другие факторы.

Вывод очевиден — необходимо формировать стандарт строительства, который сделает такие поселения действительно комфортными, разрабатывать, пробовать и внедрять новый подход к ИЖС.

Как обстоят дела на рынке сейчас

На данный момент Россия совершает разворот в градостроительной политике. Уход от «человейников» обсуждается на самом высоком уровне. В России была поставлена задача ввода 50 млн кв. м объектов ИЖС, включая 10 млн кв. м в горизонтальных городах или городах-комьюнити.

Развитием таких проектов занимаются Конфедерация Городов Комьюнити, учрежденная миллиардером Игорем Рыбаковым, факультет MBA Development МФТИ, Академия городов университетов и др.

Самым успешным кейсом на сегодня является Доброград — поселок городского типа во Владимирской области, выведенный в первую частную особую экономическую зону, и L-Town в Челябинской области. Подобные проекты разрабатываются в Калуге, под Санкт-Петербургом и в других регионах РФ.

Помимо городов, существуют поселки, проекты меньшего масштаба, которые являются своего рода полигонами, где студенты факультета девелопмента тестируют различные решения и механизмы при создании горизонтального города-комьюнити.

Многие девелоперы самостоятельно предоставляют земельные участки под проекты городов-комьюнити, считая их прибыльным и перспективным бизнесом. Администрации городов, региональных центров также проявляют интерес к строительству таких городов.

Что такое город-комьюнити

Город-комьюнити — это не просто город или поселок, это стройная экосистема, комплексный подход к благоустройству. Здесь ничто не существует по отдельности, все направлено на то, чтобы поддерживать высокий уровень комфорта для жизни.

Основной смысл, заложенный в философию города-комьюнити, — возможность масштабирования на примере одного города со схожей экономической моделью и инфраструктурой. Типичные города-комьюнити могут существовать автономно, обладая транспортной доступностью, социальными объектами на территории (школы, сады, поликлиники, сфера обслуживания, коворкинги, магазины и т. п.), на территории может быть даже собственное градообразующее предприятие. Так, например, Владимир Седов, основатель Доброграда, предполагает, что города-комьюнити сами могут производить 80% продуктов питания. Семьи, проживающие в таких городах, видят потенциал для жизни и развития, практически не покидая их территорию.

Как организован и что из себя представляет город-комьюнити

Основная задача при формировании горизонтального поселения комьюнити — обеспечить уровень инфраструктуры и комфорта, который сопоставим с тем, что дает проживание в больших городах, но при этом без негативных последствий: высокой напряженности, перенасыщенного трафика, плохой экологии.

Несколько главных аспектов:

1. Комфортная жилая и общественная горизонтальная застройка, а также свободное пространство между ней, позволяющее легко дышать в городе.
2. Типичный индивидуальный жилой дом представляет собой здание не выше трех этажей с обычной или эксплуатируемой кровлей.

Доступная и развитая инфраструктура, которая включает в себя:

• образовательные учреждения;
• зоны отдыха: парки, скверы, водоемы;
• объекты административной, деловой, коммерческой и спортивной инфраструктуры, ремесленные мастерские, центры творчества и культуры;
• детская и взрослая поликлиники с семейными врачами, больница с круглосуточной медицинской помощью;
• индивидуальные и малоэтажные жилые дома с коммерческими функциональными зонами на первых этажах: коворкинги, ТЦ, аптеки, продовольственные магазины, супермаркеты, кафе и рестораны;
• жилые районы, состоящие из одно-двухэтажных домов, объединенных общим архитектурным кодом.

Планировка горизонтальных городов в зависимости от их размеров осуществляется по кластерной модели, где в центре сосредоточена общественная жизнь с объектами образования и воспитания, культуры, досуга и творчества, а от них расходятся жилые районы и прочие постройки. Кластеры объединяются понятной, удобной, освещенной транспортно-пешеходной сетью.

Принцип экологичности относится как к выбору благоприятного в плане экологии района с большим количеством зеленых насаждений, водоемами, так и к поддержанию жильцами экологического благополучия (сортировка мусора, экоответственность).

Меры безопасности варьируются в зависимости от масштабов проекта. Если в поселке живут 300–500 семей, то, скорее всего, ограждение будет только по периметру плюс КПП. В больших же поселениях имеет смысл организовать безопасность аналогично существующим системам в городских агломерациях.

Каковы особенности возведения города-комьюнити

Цель города-комьюнити — комплексное устойчивое развитие региона, которое опирается на предпочтения и пожелания его жителей, с максимальной ориентацией на людей, поэтому все начинается с маркетингового исследования семьи в конкретном регионе.

Кто будет регулировать возведение городов-комьюнити? Прежде всего — законодательство РФ. Из негосударственных структур — компания «Города будущего», Конфедерация Городов Комьюнити, Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Также при строительстве таких городов внедряется множество инициатив госкорпорации «Дом.РФ» и иных отраслевых институтов и регуляторов.

Куда двигаемся дальше

Судя по исследованиям, люди в целом готовы к переезду из мегаполиса в малоэтажный город или поселок, готовы к жизни в частном доме. Но это должно быть именно полноценное место обитания, а не советская дача с туалетом и душем на улице и поселковым магазином с тремя наименованиями товаров, куда приезжали на лето поработать на огороде и собрать урожай. Понятие «дом» означает круглогодичное место для работы, учебы, отдыха, самовыражения, жизни во всех смыслах этого слова — когда человек не тратит больше часа на поездку до работы или вообще имеет возможность комфортно работать удаленно, когда до школы или университета пять минут ходьбы, а семейный доктор готов прийти в любой момент. Такие поселения не могут существовать сезонно. И это не второй, а единственный дом, предназначенный для жизни всей семьи.

У администраций многих городов и регионов уже есть запросы на строительство таких же городов, как Доброград и L-Town.