Отрасль , 04 мар, 10:50

РБК назвал лидеров среди девелоперов офисной недвижимости

Фото: shutterstock

Девелопер Stone (прежнее название Stone Hedge) в третий раз подряд стал безоговорочным лидером в сегменте продаж офисной недвижимости среди российских компаний в 2023 году. В сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду абсолютным лидером рейтинга по итогам прошлого года выступила O1 Properties. Такие данные содержатся в четвертом рейтинге, подготовленном аналитической группой «РБК Исследования рынков».

Девелопер Stone набрал 85,9 балла из 100 возможных. Таким образом, компания более чем в два раза превосходит своих ближайших конкурентов — девелоперов MR Group и Pioneer (39,6 и 39 баллов соответственно). Столь существенный разрыв связан с более высокими показателями продаж Stone по сравнению с конкурентами по итогам 2023 года. Продажи офисной недвижимости у Stone в 2023 году составили 101 тыс. кв. м, что приблизительно на четверть превосходит результаты MR Group.

Что касается прогнозов по продажам на 2024 год, Stone с оценкой в 100 тыс. кв. м уступает только «ПроГороду», работающему в рамках группы ВЭБ.РФ и планирующему продажи на уровне 112 тыс. кв. м. MR Group, в свою очередь, планирует реализовать около 60 тыс. кв. м офисов по итогам 2024 года.

Также важно отметить, что Stone и MR Group возводят объекты только класса А, тогда как один из основных конкурентов — Pioneer — работает как в классе A, так и B+. Также в итоговый рейтинг по продажам офисной недвижимости попала компания O1 Properties, специализирующаяся на сдаче недвижимости в аренду. Тем не менее во втором полугодии 2023 года компания продала один объект, в связи с чем и заняла шестое место в рейтинге, получив 2,6 балла из 100 возможных.

В сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду абсолютным лидером выступает O1 Properties — 91 балл из 100. Компания характеризуется максимальным среди конкурентов объемом недвижимости, сдаваемой в аренду. Так, во втором полугодии 2023 года O1 Properties владеет почти 582 тыс. кв. м арендопригодной площади офисных помещений, 496 тыс. кв. м из которых на конец 2023 года заполнено арендаторами.

Ближайший конкурент по данному критерию — компания «Галс-Девелопмент» — сдала арендаторам около 168 тыс. кв. м офисов, то есть в три раза меньше, чем O1 Properties. Таким образом, «Галс-Девелопмент» занимает второе место в общем рейтинге сдачи офисной недвижимости в аренду, но с заметным отрывом от O1 Properties — 29,8 балла из 100. Однако компания опережает лидера общего рейтинга аренды по объему ввода офисной недвижимости в 2022–2024 годах. Так, «Галс-Девелопмент» достроила и ввела в эксплуатацию около 97 тыс. кв. м арендопригодной площади офисных помещений, что в 3,5 раза больше аналогичного показателя O1 Properties. Более того, в 2024–2027 годах «Галс-Девелопмент» планирует ввод еще 121,6 тыс. кв. м полезной площади и, таким образом, оказывается лишь на четвертом месте, уступая планируемому вводу MR Group, Stone и Pioneer, которые решили не раскрывать данный показатель.

Рейтинг РБК по коммерческой недвижимости 2024 года

Девелопер	Рейтинг (от 0 до 100 баллов)	Ранг
Итоговый рейтинг девелоперов, специализирующихся на продаже офисной недвижимости, баллы от 0 до 100

Stone	85,9	1

MR Group	39,6	2

Pioneer	39	3

«ПроГород»	12,6	4

West Wind Group	3,4	5

O1 Properties	2,6	6

Sminex	0,7	7

Итоговый рейтинг девелоперов, специализирующихся на сдаче в аренду офисной недвижимости, баллы от 0 до 100

O1 Properties	91	1

«Галс-Девелопмент»	29,8	2

«Теорема»	18,8	3

Metrika Investments	9,9	4

«Бизнес-Недвижимость»	6,6	5

West Wind Group	2,1	6

Таблица: «РБК Исследования рынков», дата актуализации — февраль 2024 года

Лидеры прошлых рейтингов

Компания Stone становится лидером рейтинга РБК среди девелоперов офисной недвижимости по объему продаж третий год подряд, ежегодно увеличивая темпы. В рейтинге по итогам 2022 года девелопер набрал 89,6 балла из 100 возможных, реализовав 58,3 тыс. кв. м офисных помещений класса А, тогда как Pioneer получил 40 баллов с объемом продаж порядка 13,5 тыс. кв. м в классе А и В+, заняв второе место. Тем не менее системные игроки — девелоперы Stone, Pioneer и MR Group — сохраняют свои лидирующие позиции в рейтинге ежегодно, что говорит об их профессиональном подходе к реализации офисной недвижимости и наращиванию портфеля.

В сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду абсолютным лидером в рейтинге РБК четвертый год подряд выступает O1 Properties. В прошлом году компания набрала 83 балла из 100 возможных.

Как считали

При разработке четвертого рейтинга аналитики РБК учитывали девять основных критериев для оценки деятельности девелоперов на рынке офисной недвижимости. Это объем продаж либо сдачи в аренду офисной недвижимости на территории России за 2023 год и прогноз на 2024 год в натуральном и стоимостном выражении, площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию компаниями в 2022–2024 годах, а также планы девелоперов по вводу в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2024–2027 годах. Кроме того, при составлении рейтинга также учитывались площадь офисной недвижимости в стадии реализации на январь 2024 года и объем сданной в аренду офисной недвижимости по договорам, заключенным в течение 2023 года.

Новым показателем в рамках четвертой волны рейтинга стала суммарная площадь проектов, выведенных в продажи в 2023 году. Максимальный объем квадратных метров среди конкурентов в 2023 году вывел MR Group в рамках одного масштабного проекта компании. Ближайшим его преследователем стал лидер рейтинга Stone, который за отчетный период представил два новых объекта класса А, расширив географию своего присутствия в границах Старой Москвы.

Сбор информации по указанным критериям проводился с помощью метода анкетирования в первую очередь девелоперских и нескольких инвестиционных компаний, специализирующихся на рынке офисной недвижимости. Всего приглашения участвовать в рейтинге получили около 50 ведущих игроков рынка.

«В будущих волнах рейтинга мы продолжим расширять список участников, что позволит получить наиболее качественную информацию о российском рынке офисной недвижимости», — отмечается в исследовании.

Помимо этого, участникам рейтинга впервые предлагалось оценить структуру сделок с офисной недвижимостью по типу договора: договор долевого участия (ДДУ), договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и прочие виды договоров, куда вошел непосредственно договор купли-продажи. Данный критерий при составлении рейтинга не учитывался и представлен в качестве дополнительной информации о ситуации в отрасли.

В последнее время популярной формой приобретения на рынке коммерческой недвижимости Москвы стал договор купли-продажи будущей вещи. У этой формы соглашения, по сравнению с договором участия в долевом строительстве, есть несколько преимуществ. Деньги по ДКПБВ покупатель может вносить несколькими траншами, фактически приобретая будущий объект в рассрочку. После каждого транша покупатель по ДКПБВ может вернуть себе НДС, это отличает данный договор от долевого строительства, где налог можно возместить только один раз и только после завершения строительства. По оценке аналитиков, по данной форме договора работают ведущие офисные девелоперы, на проектный портфель которых приходится порядка 80% офисного рынка столицы на продажу блоками.

При составлении рейтинга каждому из девяти критериев аналитики присвоили весовые коэффициенты по шкале от 1 до 10. Максимальные весовые значения получили наиболее важные характеристики для оценки рыночных позиций компаний — объемы продаж / сдачи в аренду офисных площадей в 2023 году. Именно эти данные являются показательными и актуальными в новой экономической реальности.

Прогнозы по продажам и аренде на 2024 год имеют важность на уровне 5 баллов, в то время как планы компаний на период с 2024 по 2027 год получили оценку всего лишь 3 балла из-за неопределенности и нестабильности, связанных с неизвестностью реализации в полном объеме.

«Заметим, что показатели игроков рынка напрямую зависят от объема информации, которая была предоставлена в анкете. Поскольку некоторые игроки рынка не полностью раскрыли запрашиваемую информацию, их позиции в рейтинге получились более низкими, чем могли бы быть», — отметили авторы исследования.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы

Автор

Татьяна Морозова

rbc.group