Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку
На фоне ужесточений требований по ипотеке застройщики стали чаще предлагать покупателям новостроек рассрочку. Сегодня доля такого предложения на рынке столичного жилья превышает 40%. По прогнозам экспертов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», доля предложения рассрочек и доля сделок по этим программам продолжит расти в 2024 году.
В чем причины популярности рассрочек и сможет ли она заменить ипотеку — разбираемся вместе с экспертами и девелоперами.
Доля сделок с рассрочкой выросла
В конце февраля — начале марта на долю сделок с рассрочкой на московском рынке новостроек (без учета элитного сегмента) приходится от 10% до 30%, год назад показатель был значительно ниже, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Например, по оценкам риелторской компании «Метриум», сейчас доля покупок квартир в новостройках с помощью рассрочки превышает 10%. Годом ранее таких сделок было примерно в два раза меньше. «Подобная динамика обусловлена серьезным ужесточением условий выдачи льготной ипотеки. По сути, многие клиенты переориентировались на другой маркетинговый инструмент», — пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Заметный рост числа сделок в рассрочку наблюдают и эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости». По их данным, в феврале на долю рассрочки в общем объеме сделок с московскими новостройками приходилось порядка 15%. По сравнению с прошлым годом показатель вырос на 10 п.п., отметила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
В этом году рассрочка платежа стала популярным инструментом покупки квартир в новостройках Москвы, подтвердил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «В феврале этого года количество сделок с рассрочкой выросло на 60% в годовом выражении и на 40% по отношению к показателю декабря 2023 года. На первичном рынке Москвы покупки с рассрочкой занимают 30% в общем составе», — привел цифры Валерий Кочетков. Многие хотят забронировать интересный лот сейчас, а через пару лет оформить ипотеку, пояснил эксперт.
Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова также отмечает увеличение доли сделок в рассрочку, но в основном в проектах, где условия по выплатам могут составить конкуренцию ипотеке. Например, есть проекты, где возможна рассрочка на первоначальный взнос и ее нужно выплатить до окончания строительства. «Это выгодно, если корпуса находятся на начальной стадии строительства (например, строительство заканчивается в 2026–2027 годах). В этом случае покупатель может платить достаточно подъемные суммы без процентов, которые обычно взимаются по кредиту», — пояснила Ирина Доброхотова.
Косвенно о росте продаж в рассрочку может свидетельствовать сокращение доли ипотечных сделок, сказал руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Например, в январе у большинства крупных рынков новостроек в России снизилась доля ипотечных сделок. В Москве она уменьшилась на 8 п.п., в Московской области — на 3 п.п., в Ленинградской области — на 4 п.п., привел статистику Алексей Попов. «Часть этого сокращения могла прийтись как раз на программы с использованием рассрочек», — допустил эксперт.
При этом во второй половине 2023 года доля сделок с рассрочкой в новостройках составляла около 2%. «Этот финансовый инструмент был не так интересен как застройщикам (для которых такая сделка обходилась дороже ипотечной), так и покупателям (у которых была широкая линейка льготных программ)», — пояснил Алексей Попов.
Мнение застройщиков
Застройщики также фиксируют рост интереса к рассрочке в 2024 году. По данным ГК ФСК, уровень сделок с рассрочкой в феврале текущего года составил 34% от общего объема продаж. «Аналогичный показатель зафиксирован у нас в 2022 году, когда были привлекательные условия по рассрочкам. По сути, мы вернулись к структуре условий продаж того периода. Если сравнивать с прошлым годом, то в 2023-м сильнее были ипотечные инструменты», — пояснила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.
В проектах ГК «А101» не отмечается существенного изменения доли рассрочки в продажах — она стабильно остается на уровне 5–8%, рассказал заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников. «Изменения спроса на рассрочку, как представляется, могут быть заметны у тех девелоперов, которые продвигают этот инструмент путем снижения или полной отмены наценки за временную стоимость денег», — полагает Владимир Колесников.
Выбор стал шире
Увеличение сделок с рассрочкой стало ответом застройщиков на ужесточившиеся требования по ипотеке. В результате они нарастили объем предложения квартир, которые можно купить по такому механизму. «С изменениями условий по льготным программам застройщики чаще стали предлагать различные схемы рассрочек: процентные и беспроцентные. Беспроцентную рассрочку можно оформить в 53 проектах Старой Москвы. Ее доля составляет 38,1%. Платная рассрочка с долей 41,8% представлена в 58 проектах», — рассказала исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Предложения по бесплатной и платной рассрочке могут быть представлены в рамках одного и того же проекта. Все зависит от размера первоначального взноса и срока сдачи, уточнила эксперт. «Различные варианты рассрочки предоставляются, как правило, с первоначальным взносом от 10%. Согласно некоторым условиям рассрочки, стоимость лота может быть выше, а также может не распространяться дисконт, если он был предусмотрен», — добавила Татьяна Подкидышева.
По оценкам «Метриума», доля проектов с рассрочкой за год выросла с 25% до 40%. Срок предоставления рассрочек колеблется от одного месяца до десяти лет, а самые популярные варианты — от шести месяцев до двух лет. «Особенно часто встречаются беспроцентные рассрочки, которые, по сути, подразумевают дисконт. Менее распространены платные», — отметил Руслан Сырцов.
По его словам, для девелоперов рассрочка — столь же удобный маркетинговый инструмент, как и ипотека. Для покупателей эта опция выгодна, так как не предполагает существенного увеличения стоимости квартиры. «Но эта опция подходит только для состоятельных покупателей, способных погасить задолженность в сжатые сроки», — добавил управляющий директор компании «Метриум».
Виды рассрочек
На рынке новостроек есть два вида рассрочек:
- беспроцентная рассрочка — при таком варианте покупатель выплачивает фиксированную стоимость квартиры частями, размер которых и сроки оплаты зависят от конкретного проекта. Обычно беспроцентная рассрочка дается на небольшой срок — от нескольких месяцев до двух лет (или времени, когда дом будет построен);
- платная рассрочка также предполагает выплату стоимости жилья частями, но с начислением процентов на остаток суммы. Проценты по платной рассрочке могут быть сопоставимы с льготными ипотечными программами (около 7–8% годовых), а могут быть ближе к рыночным (около 15%). Такой вид рассрочки может предоставляться на несколько лет.
Заменит ли рассрочка ипотеку
Доля рассрочки при покупке квартир в новостройках Москвы в 2024 году продолжит расти из-за изменившихся условий на рынке ипотеки, прогнозируют эксперты. По их оценке, рассрочка становится хорошей альтернативой при покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок и ужесточения условий выдачи кредитов по льготным программам. «По итогам 2024 года на долю рассрочки в общем объеме сделок в Москве придется порядка 18–25% сделок в зависимости от класса», — полагает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Интерес к рассрочке, как и к другим финансовым инструментам, которые не вызывают удорожания квартиры, будет расти на фоне ужесточении льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным программам, согласна Ирина Доброхотова.
Но стать полноценной заменой ипотеке рассрочка не сможет, уверены эксперты. Такие программы можно рассматривать в качестве альтернативы кредиту для клиентов, рассчитывающих на досрочное погашение займов, считает Руслан Сырцов. «Для большинства покупателей этот инструмент все же неудобен, несмотря на его главное преимущество — отсутствие значительной переплаты. Поэтому популярность рассрочек будет оставаться на повышенном уровне сравнительно недолго — до снижения ключевой ставки ЦБ», — считает эксперт.
Полностью заменить ипотеку программы рассрочек не смогут, согласен Алексей Попов. «Для застройщиков такие продажи обходятся дороже (и ухудшают финансовые показатели проекта). Для покупателей — это существенно ограничивает выбор (рассрочку предоставляют далеко не все) и накладывает жесткие ограничения на срок выплат», — пояснил эксперт.
Сами девелоперы тоже не верят в то, что рассрочка сможет стать полноценной альтернативой жилищным кредитам. «Застройщики сильно ограничены в применении рассрочек с точки зрения проектного финансирования и необходимости поддерживать уровень покрытия на эскроу-счетах, чтобы держать ставку проектного финансирования», — пояснила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК.
Программы рассрочки могут вполне эффективно решать локальные задачи девелопера в части поддержки объемов продаж, но не в состоянии полноценно заменить ипотечное кредитование, добавил заместитель коммерческого директора ГК «А101».
В рамках согласованной с банком финансовой модели проекта девелопер обязан выдерживать ковенанты по темпам наполнения эскроу-счетов. Продажи в рассрочку, напротив, замедляют их наполнение, объяснил эксперт. «Поэтому перед девелопером всегда есть несколько вариантов — интенсифицировать программы с рассрочкой или оставаться в более консервативном сценарии», — заключил представитель застройщика.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»