«Покупают то, на что хватает денег»: что происходит со спросом на жилье
На московском рынке вторичного жилья 2024 год начался резким падением спроса. По оценкам экспертов, продажи к декабрю упали в два-три раза, а к сезонному падению добавился фактор дорогой ипотеки.
Что происходило со спросом и ценами на вторичном рынке жилья Москвы (без учета элитного сегмента) в феврале и что будет дальше — разбираемся с экспертами.
Небольшое оживление после провала
В феврале на рынке вторичного жилья Москвы наметилось оживление относительно провального января, но спрос все равно оказался в среднем на 20–30% ниже, чем в феврале 2023 года, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Основным тормозом продаж по-прежнему является слишком дорогая ипотека, пояснили они.
По данным «Инком-Недвижимости», по числу сделок февраль соответствует январю, но на 20% отстает от февраля 2023 года. Согласно подсчетам «НДВ Супермаркет Недвижимости», в феврале число сделок оказалось на 10% больше, чем в январе, но примерно на 25% меньше, чем в феврале 2023 года и почти на треть меньше уровня февраля 2022–2021 годов. С одной стороны, на спрос по-прежнему давят ставки на вторичное жилье, которые достигают 17–18% годовых с ежемесячным платежом в 200–300 тыс. руб., поясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. «Подобные условия ипотечного кредитования негативно повлияли на спрос. Продажи на вторичном рынке идут за счет альтернативных сделок на фоне высоких ипотечных ставок», — сказала эксперт.
С другой стороны, часть покупателей адаптируются к текущим реалиям, а собственники активнее идут навстречу — снижают цены или предлагают скидки, продолжила она. Кроме того, у покупателей есть страх перед обесцениванием финансовых накоплений. «Я не хочу оставаться с деньгами» — один из самых частых аргументов, который приводят наши клиенты, обращаясь за помощью в покупке недвижимости», — объяснила оживление на рынке Елена Мищенко.
Похожую картину наблюдают в компании Est-a-Tet. По их оценкам, спрос на вторичное жилье в феврале к январю вырос на 5–7%, но снизился на 20–25% относительно февраля 2023 года. При этом покупателей в первую очередь интересует свежая вторичка или квартиры с хорошим ремонтом. «Ставка по ипотеке поменяла портрет покупателя. Сегодня мы отмечаем, что наиболее востребованный формат объектов — это бизнес-класс со свежей отделкой от флипперов. Либо это «вторичка с мечтой и надеждой», то есть реновационная. Это максимально ликвидные объекты, у которых сейчас мы отмечаем минимальный срок экспозиции», — поделилась своими наблюдениями директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, напротив, говорит о смещении спроса в сторону более доступного жилья из-за дорогой ипотеки: «При ипотечных ставках на вторичном рынке на уровне 17–19% годовых люди вынуждены покупать квартиры подешевле, чтобы обойтись без ипотечного кредита или хотя бы сократить его до минимума. Особенно в перегретой по ценам Старой Москве».
По словам Репченко, внутри МКАД спросом пользуются квартиры в старых и современных панельках в относительно доступных округах (Северный, Северо-Восточный и Южный). «То есть здесь люди покупают то, на что хватает денег», — пояснил эксперт. «При этом за МКАД, куда уходят те покупатели, которым не по карману Старая Москва, нет выраженного перекоса в пользу дешевых вариантов», — добавил он.
Предложение немного выросло
Предложение на столичном рынке вторичного жилья в феврале увеличилось: по разным оценкам, прирост составил от 2% до 10%. Но ликвидных вариантов на рынке по-прежнему недостаточно, отмечают эксперты. По данным аналитического центра «Инкома», на вторичном рынке Старой Москвы к марту на продажу было выставлено 91,2 тыс. лотов — это на 2% больше, чем в январе, и на 7,4% больше, чем в феврале 2023 года. На вторичном рынке Новой Москвы покупателям предлагается 8,8 тыс. объектов, что на 2,4% превышает показатель января и на 7,1% выше показателя февраля 2023 года.
«Сейчас примерно 20% продавцов, чтобы продать быстро, готовы уступить и дать скидку от рыночной цены квартиры. Другие 20% собственников при понижении спроса отказываются от реализации квартиры и уходят с рынка. Еще около 10% рассчитывают провести так называемый прямой обмен», — охарактеризовал текущее поведение собственников директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Однако половина продавцов по-прежнему ждут своего покупателя, отметил эксперт. «Они не торопятся продать и не снижают стоимость в расчете на то, что найдется человек, который готов будет заплатить нужную им сумму», — добавил он.
По словам Юлии Дымовой, сейчас часть продавцов снимают квартиры с продажи до лучших времен или корректируют цены. В результате экспозиция за месяц почти не изменилась, сказала она.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» в феврале отметили рост предложения на вторичном рынке Старой Москвы на 10%. Больше всего прибавилось предложение в САО (+13%), СЗАО (+12%) и ВАО (+11%). После изменений условий на рынке новостроек, в том числе по льготным программам, некоторые собственники решили, что часть спроса с первичного рынка перейдет на вторичный. «Это один из факторов, который повлиял на рост предложения объема на вторичном рынке», — объяснила Елена Мищенко.
Цены топчутся на месте
В феврале средние цены на вторичном рынке почти не изменились. В «Инкоме» квадратный метр вторичного жилья в старых границах Москвы оценивают в среднем в 281,2 тыс. руб. — это на 0,5% больше, чем в январе, и на 0,2% больше, чем в феврале 2023 года. В Новой Москве средняя цена квадратного метра по итогам февраля составила 206,6 тыс. руб. — на 0,2% больше, чем в январе, и на 1,8% больше, чем в феврале 2023 года.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в Старой Москве вторичные квартиры в феврале подорожали всего 0,2% — до 271,5 тыс. руб. за 1 кв. м. «В январе «квадрат» прибавил те же 0,2%, но темпы роста цен, достигшие пика в сентябре прошлого года, снижаются уже шесть месяцев подряд. В Новой Москве стоимость 1 кв. м на вторичке в феврале снизилась на все те же малозначительные 0,2% — до 204 тыс. руб., рассказал Олег Репченко.
«В целом и за МКАД, и внутри МКАД рост цен уже выдохся — в январе-феврале 2024 года динамика стоимости метра не выходит за рамки статистической погрешности. Цены на вторичном рынке Москвы топчутся на месте», — пояснил эксперт. «А весной, ближе к майским праздникам, цены под давлением снизившегося спроса и высоких ставок, скорее всего, поползут вниз», — допустил он.
Динамика цен на вторичное жилье в феврале по округам