В Москве не будут строить слишком маленькое жилье. Что это значит
Московские власти вводят запрет на строительство квартир площадью менее 28 кв. м, что соответствует площади студий — одного из самых популярных форматов на рынке столичных новостроек.
Разбираемся, в чем суть нововведений, на какие проекты они распространяются и что они значат для покупателей новостроек.
Суть требований
Московские власти не будут согласовывать строительство проектов, в которых площадь квартир меньше минимально установленных размеров, следует из письма Москомэкспертизы (есть в распоряжении редакции). Столичные застройщики подтвердили «РБК-Недвижимости» рассылку письма.
В нем говорится, что Жилищный кодекс не относит студию к видам жилых помещений, а минимальное значение площади для однокомнатных квартир, согласно своду правил о многоквартирных жилых зданиях (.pdf), составляет 28 кв. м, для двухкомнатных — 44 кв. м. На квартиры менее указанной минимальной площади, а также на студии отсутствуют установленные нормативные требования для проектирования.
В письме отмечается, что при проектировании объектов в столице нельзя будет отклоняться от минимально установленных значений — 28 кв. м для однокомнатных квартир и 44 кв. м для двухкомнатных квартир. В противном случае будет выдаваться отрицательное заключение на проект. Исключение составляют объекты, которым по состоянию на 7 мая 2024 года уже выдали положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство.
Следить за соблюдением норм по минимальной площади жилья в новостройках будет Мосгосстройнадзор на всех этапах — от выдачи разрешения на строительство до ввода объектов в эксплуатацию, указывается в документе.
Новые требования вводятся в соответствии с достигнутыми в Москве показателями в сфере жилищного строительства и национальными целями, которые были обозначены в указе президента 7 мая. Речь идет о повышении обеспеченности жильем россиян из расчета не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м — к 2036 году, а также о повышении доступности новостроек. Сейчас на одного жителя страны в среднем приходится 27–28 кв. м.
Регионы присоединяются
Власти Ленобласти вслед за Москвой тоже заявили, что в регионе нельзя будет строить микрожилье. «Ленинградская область как регион — лидер жилищного строительства России поддержит инициативу Москвы по улучшению параметров строящегося жилья», — написал губернатор Александр Дрозденко в своем телеграм-канале. «Сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 кв. м. С 1 июня для новых проектов увеличим требуемый минимальный метраж до 28 кв. м», — уточнил губернатор региона.
Похожую практику применяет Екатеринбург. В начале года СМИ сообщали, что местные власти отказываются согласовывать проект строительства многоквартирного дома из-за наличия в нем квартир слишком малой площади — меньше 28 кв. м. Проект направили на доработку.
Что это значит
В соответствии существующим сводом правил (13 мая 2022 года) уже установлены минимальные площади квартир на уровне 28 кв. м для однокомнатных квартир и 44 кв. м — для двухкомнатных без учета тамбуров, балконов. Однако допускаются отклонения от этих значений с учетом демографических требований, достигнутого уровня обеспеченности населения жильем, пояснил юрист, руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин. «То есть можно отклоняться от указанных минимальных норм в большую или меньшую сторону. Местные власти могут вносить дополнения, разъяснения к этому документу. Москва в данном случае указала, что жилье площадью меньше 28 кв. м мы больше не строим», — уточнил он.
Сам документ не включает новые ограничения и носит уточняющий характер. То есть раньше действовала та же законодательная база, но этот вопрос не был четко прописан, добавила основатель компании «Бест-Новострой» и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
По ее словам, основная цель документа — ограничить создание в рамках жилого фонда Москвы значительного числа квартир, которые не подходят для комфортного постоянного проживания семьи. Это коррелирует с задачей государства по решению демографического вопроса. Кроме того, такой контроль строительства жилья позволит избежать появления на территории города анклавов с высокой долей микростудий и, как следствие, с не самой благоприятной социальной средой. «Не исключено, что аналогичные документы могут выйти и в других регионах России», — допустила эксперт.
Какую долю рынка сейчас занимают студии
Квартиры небольшой площади сейчас занимают заметную долю на рынке новостроек Москвы. По оценкам «Метриума», сейчас на московском рынке первичного жилья (включая апартаменты) продается свыше 13,3 тыс. студий, или 18,4% от общего объема, а их средняя площадь составляет 25,1 кв. м. По данным платформы bnMAP.pro, в новостройках Старой Москвы студии занимают 14% общего предложения квартир (или 5,9 тыс. лотов), 80% этого объема занимают лоты площадью до 28 кв. м. В Новой Москве доля квартир-студий составляет 19% предложения (4,1 тыс. лотов), а 93% из них приходится на лоты до 28 кв. м.
В последние годы на фоне подорожания новостроек доля студий росла. Для сравнения, в 2020 году они занимали лишь 10% предложения. Чаще всего небольшие квартиры приобретают инвесторы под сдачу или молодые пары из-за минимального бюджета таких лотов. По данным «Метриума», сейчас средний бюджет студии составляет 9,9 млн руб., что 17,5% больше, чем год назад.
Спрос снизится и уйдет за МКАД
Если действительно будет невозможно согласовать квартиры площадью до 28 кв. м, последует существенное снижение спроса на первичном рынке, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Сейчас порядка 17% сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в Москве приходится на малогабаритные варианты, пояснил эксперт. При этом, по его мнению, полностью с рынка лоты площадью меньше 28 кв. м не уйдут. «Даже если представить, что квартиры-студии будут запрещены, на рынке сохранятся компактные апартаменты. Поэтому клиенты точно не останутся без самого доступного типа жилья», — пояснил он.
Ирина Доброхотова в результате ухода с первичного рынка компактных студий прогнозирует смещение спроса за МКАД и Московскую область, а внутри МКАД более востребованными станут однокомнатные квартиры минимальной площади. Девелоперы в свою очередь будут больше проектировать однокомнатные квартиры минимальной площади — около 32–34 кв. м, в результате вырастет доля однушек в квартирографии. «Тоже не самое комфортное жилье для семьи», — отметила эксперт.
В результате нововведений решение квартирного вопроса станет менее доступным для покупателей с небольшим бюджетом, так как чек, который раньше был средним, теперь станет минимальным, добавил руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. «Весьма вероятно, темпы продаж по рынку в целом могут замедлиться примерно на 10%. В том числе за счет ухода с рынка молодых покупателей, для которых малогабаритная квартира — первое собственное жилье», — допустил Павел Брызгалов.
Как это скажется на ценах
Что касается цен, то подорожают небольшие студии в уже строящихся домах, полагает Руслан Сырцов. «Цены на более просторное жилье будут стагнировать, так как девелоперам, с одной стороны, нужно сохранять покупателей в сложившихся условиях, с другой, избежать критичного снижения маржинальности», — отметил управляющий директор компании «Метриум». По мнению Ирины Доброхотовой, цены на компактные однокомнатные квартиры (как и на студии площадью 28–29 кв. м) вырастут, а средние плановые значения цен, заложенных в финансовую модель, сохранятся.
Кроме того, девелоперам, которые до 7 мая 2024 года не получили разрешительную документацию, придется пересматривать проекты, что может привести к издержкам. «Переформатирование проектной документации может потребовать дополнительных затрат от девелоперов, но размеры пока уточнить невозможно, нужно понимать, как реально будет действовать документ», — уточнила Ирина Доброхотова.
При этом не исключено, что отдельные застройщики найдут какие-либо юридически обоснованные аргументы для обхождения данного решения, допустила эксперт. «Девелоперам будет несложно скорректировать квартирографию в проектах, которые находятся сейчас на стадии проектирования или прохождения экспертизы, но значительного влияния на себестоимость это не окажет», — добавил руководитель направления разработки продукта ГК «А101».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»