Квартиры в Москве дешевеют с апреля: сохранится ли этот тренд летом
Вторичный рынок жилья Москвы с прошлого года находится под давлением дорогой ипотеки и низкого спроса. В такой ситуации собственники квартир вынуждены активнее идти на торг. Это уже отражается в общих ценах на жилье — они снижаются, хотя и небольшими темпами.
Цены идут вниз третий месяц подряд
Снижение цен на вторичном рынке жилья Москвы началось в апреле. По данным консалтинговой компании SRG, за апрель средняя цена «квадрата» снизилась на 0,23%, до 325 тыс. руб. Это было первое снижение с апреля 2023 года. Похожий тренд весной отметили в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В мае отрицательная динамика сохранилась. В результате Москва стала первой по темпам снижения цен на жилье среди 50 крупных городов России. В среднем вторичное жилье в столице в последний месяц весны подешевело на 0,51%, до 323,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательную динамику на вторичном рынке отметили и в «НДВ Супермаркет Недвижимости». «В мае по отношению к апрелю они снизились на 0,5%, за неполный июнь снижение составило еще 0,3%», — рассказала директор по продажам компании Татьяна Подкидышева.
По ее словам, продавцы массового сегмента сейчас практически не снимают лоты с продажи, а дают дополнительные скидки и дисконты. «Уровень дисконта увеличился на 1–2% и составляет в среднем 8%. На некоторые лоты можно согласовать скидку до 10%», — отметила Татьяна Подкидышева.
Отрицательную динамику на вторичном рынке Москвы наблюдают и в ЦИАН. «Снижение номинальных цен предложения фиксируется на протяжении последних пяти недель, но его масштабы незначительны», — говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По данным ЦИАН, за последний месяц средняя цена квадратного метра в столице снизилась на 0,3%, до 336,7 тыс. руб. Но устойчивый тренд на снижение пока не сформировался, отметил Алексей Попов. При этом если сравнивать цены, по которым объявления публикуются и по которым снимаются с публикации, то разрыв между ними растет, продолжил Алексей Попов. Если летом прошлого года этот разрыв в среднем составлял 2%, то сейчас превысил 4%. «То есть реальные дисконты сейчас около 5%», — указал аналитик.
Сокращение цен на квартиры от собственников в Москве и рост скидок в апреле-мае зафиксировали и в компании «Миэль». «Темп снижения цен предложения на вторичку в Москве невысокий — примерно 0,5% в месяц», — рассказал управляющий директор офиса «Сущевский» компании «Миэль» Александр Москатов. «В июне картина будет абсолютно такая же», — предположил эксперт.
Низкий спрос и дорогая ипотека
Цены на вторичное жилье снижаются на фоне дорогой ипотеки, которая сдерживает покупательскую активность. По данным «Дом.РФ», на начало июня средние ставки по ипотеке на готовое жилье превышают 18,3%, год назад они были на 7 п.п. ниже — на уровне на уровне 11,17%. «Цены идут вниз на фоне заградительно дорогой ипотеки и высокой стоимости предложения. Продавцам, привыкшим жить на растущем рынке, пока трудно решиться на существенное снижение цен, хотя заградительный уровень ипотечных ставок не оставляет им выбора», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Под давлением дорогой ипотеки спрос на квартиры от собственников в Москве снижается. По данным «Инком-Недвижимости», с начала года (декабрь — май) число сделок со вторичным жильем упало почти на треть, относительно прошлого мая спрос снизилось на четверть. «Объем новых запросов сейчас на историческом минимуме», — говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. При этом, по его словам, сами запросы сейчас в основном адресные. «Клиенты обращаются за конкретными квартирами, которые они собираются купить, и покупают», — добавил эксперт.
Читайте также: ВТБ второй раз за месяц повысит ставки по ипотеке
По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на вторичное жилье в Москве в мае к апрелю снизился в среднем на 5%, в годовом выражении падение достигает 28%. «Заградительные ставки по ипотечным кредитам на уровне 17–20% тормозят спрос. При этом остается большой лаг с ипотечными ставками на первичном рынке до 10–12%», — пояснила Татьяна Подкидышева.
Официальная статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке жилья столицы пока еще не опубликована, но потенциальный спрос (число просмотров объявлений) с 1 мая по 10 июня — на 15% меньше прошлогодних показателей, добавил Алексей Попов. Фактический спрос в столице (число договоров купли-продажи) по итогам января — апреля (43,2 тыс. сделок) ниже прошлогодних значений на 10%, а относительно предыдущего четырехмесячного периода (сентябрь — декабрь 2023-го) — на 32%, из которых 10–15% это фактор сезонности, указал глава «ЦИАН.Аналитики». «Поэтому пока снижение не выглядит таким драматическим», — добавил он.
Что касается предложения, то оно постепенно пополняется после ажиотажного спроса в прошлом году. По оценкам ЦИАН, если весной прошлого года в экспозиции находилось 51 тыс. объявлений, то к декабрю показатель упал до 30 тыс. лотов, а за последние пять месяцев восстановился до 40 тыс. объявлений. «Резких движений по снятию/выведению квартир в реализацию в последние недели мы не фиксируем», — отметил Алексей Попов. В «Инкоме» тоже отмечают постепенный рост экспозиции. По их оценкам, сейчас на вторичном рынке Старой Москвы на продажу выставлено 94,78 тыс. лотов, что на 8% больше, чем год назад. «Предложение увеличивается низкими темпами, потому что часть собственников в условиях низкого спроса не снижают цены, а снимают объекты с продажи», — пояснил Сергей Шлома.
Читайте также: Кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году
Снижение цен летом продолжится
В ближайший месяц снижение цен на вторичном рынке продолжится, считают эксперты, поясняя это низким летним сезоном и отсутствием предпосылок для снижения ипотечных ставок. На июньском заседании ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 16%, допустив возможность ее повышения в июле. «При сохранении тенденции к росту ключевой ставки будут расти также и ипотечные ставки на вторичном рынке. На долю ипотеки приходится почти 80% сделок, поэтому это самый существенный фактор снижения спроса и цен соответственно», — пояснила Татьяна Подкидышева.
В то же время процесс снижения цен тормозит медленный прирост предложения — некоторые собственники по-прежнему снимают квартиры с продажи из-за невозможности продать недвижимость по желаемой цене, добавил Олег Репченко. «Летом, скорее всего, продавцы, смирившись с новой реальностью, станут активнее выводить свои объекты на рынок. Поэтому в ближайшие месяцы продолжится утряска цен при сохранении общей тенденции к сползанию вниз», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Эксперты из «Инкома» тоже прогнозируют уменьшение цен. «Снижение будет, но постепенным — примерно на 1% в месяц. Пока ипотечные ставки остаются высокими», — сказал директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость». В «Миэль» ожидают, что начавшееся в апреле снижение средних цен летом продолжится, но будет небольшим. «Многое зависит от того, насколько быстро станет расти объем предложения. Третий месяц подряд объем растет, но пока в очень умеренном темпе», — пояснил Александр Москатов.
В то же время спрос на вторичное жилье летом может начать расти из-за отмены льготной ипотеки на новостройки. Это окажет влияние на цены, указывают эксперты. «После 1 июля может произойти перетекание какой-то части спроса с новостроек на вторичку, потому что по ряду ипотечных программ они сравняются по ставкам», — пояснил представитель «Миэль». «Пока ситуация описывается следующим тезисом: покупатели готовы ждать, продавцы не готовы резко снижать цены. Драйвером изменения этого баланса может стать отмена льготных программ на первичке по жесткому сценарию — то есть с заметной модификацией семейной ипотеки», — заключил Алексей Попов.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»